房屋建筑造价研究 

房屋建筑造价研究 

姬耀鹏

中国建筑第二工程局有限公司华东公司 上海市 200000

摘要：房屋建筑造价是指整体房屋建筑建造所需要的费用，本研究中的房屋建筑工程费，不包括土地费及建设经营费在内。论文以一般建设公司营运兴建集合住宅供出售或租赁所需建筑工程费的直接成本为出发点，探讨了房屋建筑的造价。

关键词：房屋; 建筑; 造价; 估算; 研究;

本研究在粗估阶段有初步构想数据做工程造价推估，在误差比率范围及绝对值平均误差，其表现较一般传统方法更为简单、快速、精确。

一、现状背景

以房地产为主的建筑业向来有火车头工业之称，因其能带动相关产业的兴衰，并对国家整体经济产生影响，在我国经济发展过程中有着相当惊人的成果，也造就了房地产起家的建设公司与地产企业。我国改革开放以来的经济繁荣使得城市建设速度加快，也进一步促进了房地产业的快速发展。

以房住不炒稳健的地产经济政策来看，未来时期内房地产建筑行业会逐渐进入成熟稳健的成长阶段，未来会循序渐进的进入成熟期，成熟期房地产市场具有两个明显的特点:第一，整体的房地产市场价格、建筑造价都会趋于平稳;第二，一线城市的房地产市场仍然受到追捧，而且房屋建筑的造价也会相对较高。从整体而言房地产市场的高利润(暴利)时代已过去，土地成本与建筑成本不断增加，需要在开发投资前，对建筑造价进行有效的估算。在房屋建筑从设计到竣工的整个过程中，是否进行了有效的量化造价、推估、成本控制方法，已经成为决定建筑企业盈亏的关键因素。传统的房屋建筑造价是依赖以往案例进行推估，建案预算往往是拿到施工许可执照以后，在房屋建筑建设工程开工前，才开始依据设计图面进行造价成本精算。这样的传统造价推估方法在准确性方面会大打折扣，所以在房屋建筑设计、施工的初期就应该进行工程造价有效的粗估与成本执行控制及回馈分析。

房屋建筑工程项目的成本中，土地成本所占份额最大，再者就是房屋建筑的建造成本。影响房屋建筑工程项目造价成本的因素很多，除土地取得高低不一外，另建筑物的规模、高度、复杂度、地理环境等直接影响建设成本费用。而此成本的估算精确与否则对建筑业的推案成败、财务规划、现金的掌握及公司未来的发展有重大的影响。另外，一个建筑个案土地取得后从设计、销售、施工至完工，短则2至3年长则4至5年或更长，个案周期长，相对隐藏风险及变量较大。例如，建设原物料价格波动。

二、常见问题

成本计划本身系一种计划、统计、预测、回馈再统计的一连串循环行动。针对房地产市场平稳的两大特点，房屋建筑兴建施工的利润会越来越小，一旦建筑工程造价的估算失去准确性，待成本细估时会超出预期成本甚多，工程完工结算时原有利润则被侵蚀大半，更甚者有个案因而无法获利或亏损，就会给企业带来巨大的打击，使经营无法正常进行。深究其原因为对内外环境变动不够敏感，或成本粗估阶段对整个影响成本因素未予以较精确的推估。凭借过去经验或市场相近产品询得每平单位造价后即进行个案投资，其所冒风险可想而知，正所谓差之毫厘失之千里。

三、造成粗估不正确的因素

(1)基地因素:基地所在区域的建物可建规模大小、型式、邻房状况、施工动线。

(2)工程地质因素:基地所在区域地质条件，如砂层、软弱黏土层、砾石土层，不同地质条件自然产生不同基础设计及不同基础施工法。

(3)结构因素:因不同结构施工法及楼层高度产生不同成本，一般住宅常设计施工法有钢筋混凝土、钢骨钢筋混凝土工法。

(4)建材设备等级:装修工程、机电工程、设备工程最主要受建材及设备等级影响成本。

(5)建造物价指数因素:不同时间及区域差异的不同建造物价。

以上为造成粗估不正确的主要因素。因素众多而非单一因素造成，实有必要予以系统化研究整理，提高粗估成本精确度，此为本研究的动机。主要影响建筑成本的因素整理见图1。

图1 主要影响建筑成本因素  

四、工程造价粗估方法

本研究采用复回归分析模型，来检讨工程粗估所使用自变量对解释实际造价的关系。

式中，y为粗估准确度;

β0、β1、β2、β3为截距(intercept)回归线与y轴的交点;

x:回归系数;

ε:残差项。

研究影响造价各项因素的订定，参考造价计算的影响因素。主观需求因素为对于项目建立需求及规划之初步构想。现地环境因素指的是经实际调查后，可能对于工程项目产生影响的现地条件、外在经济状况及外围环境影响等。工程地点依照2018年A区域平均每平房屋售价。

工程地质区分四种:

(1)软弱土层(N值0～4);

(2)一般土层(N值4以上);

(3)砾石层;

(4)岩盘。(N值:标准贯入试验值)

挡土措施依A地区常用挡土工法分成(1)连续壁;(2)排桩;(3)主钢横版条(钢轨、H型钢、钢板桩)等三类。

依据收集案例中的资料，选择以下的自变量:地上楼层数、地下楼层、总楼层数、标准楼高、基地面积、地上层楼地板面积、地下层楼地板面积、总楼地板面积、户数、开挖深度、总楼高、挡土措施、工程地点。此外，本研究也定义以下的比例变量:总楼板面积与基地面积比、楼地板面积、总面积与总楼高比、平均每户面积与标准楼高比。针对质化变数，则以(0,1)的虚拟变量来表示，计有挡土措施设定连续壁、排桩2个虚拟变量(以主桩横版条变量为比较基准);土层设定软弱土层、一般土层、砾石层3个虚拟变数(以岩盘变量为比较基准)。

(一)研究模型

可将影响因素分成主观需求与现地环境，如图2。

图2 研究架构   

(二)回归模型分析结果

资料经过叙述统计，搜集建筑物造价影响每平价格因素，经过SPSS回归分析，在确定回归模型成立后，看哪些自变量x是可以解释y的。如果某些x是相关的，则称为有共线性(multicollinearity)，用每一个X的VIF(variance inflation factor)来检验。收集初步数据经复回归分析后(强迫进入变量法)，其中Adj-R2=98.4%,F=274.625(P<0.01)。大部分变量VIF≥10，有高度共线性。

五、结语

随着当前房地产市场的限购及相关政策的实施，加上拿地成本的不断提高，房地产及相关房屋建筑工程企业的利润已经告别了暴利时代，在理性的房地产市场面前，企业必须在开源节流中，不断运用科学有效的管理方法、先进的管理技术才是企业发展的必经途径。所以做好工程造价粗估模型分析，利用有效的工程造价粗估方法，可以在整个房屋建筑工程建设中起到成本合理控制的成效。

参考文献

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