TOD模式下城市轨道交通站点周边用地开发探讨

TOD模式下城市轨道交通站点周边用地开发探讨

周遵逸

重庆大学建筑规划设计研究总院有限公司 重庆市 401123

摘要：随着城市化进程的加快，城市公共交通与土地利用之间形成了一种相互依存、相互促进的发展格局，一方面，城市交通深刻提升了城市不同区域的可达性；另一方面，土地利用加速着城市交通的产生与发展。土地利用模式及功能布局在整体上决定了城市的交通需求总量、主要交通流向，城市交通系统与土地利用的协调发展是解决城市交通问题、实现土地利用集约化的重要前提，也是决定城市能否实现可持续发展的关键。

关键词：TOD模式；轨道交通；站点；周边用地；开发

引言

如今，随着城市不断发展，城市用地也变得更加紧缺，依托城市地铁交通站点，采用TOD模式进行轨道交通站点周边用地开发，促进城市综合体发展进程，发挥功能聚集、节地高效功能，这对提高城市土地利用率有着重要意义。近些年我国大力发展地铁交通产业，以地铁作为城市、产业发展的先导，优化城市控制、产业布局，促进城市整体化、聚集化格局形成，对加速土地集约化发展、推动低碳交通建设、提高城市生活品质有着重要作用。因此，必须要加强轨道交通站点周边用地开发研究工作，采取先进的发展理念和思想，丰富地铁车站及其周边土地功能，实现轨道交通站点周边开发目标。

1 TOD模式概念

TOD模式是指以快速交通作为导向，推动中心（城市中心）部分功能朝向外延（郊区）转移的城市发展模式。TOD模式借助了快速交通优势，借助交通系统将城市中心和郊区连接，缩短流通时间，让城市中心部分功能转移到郊区，可以分散城市中心居住功能。

2轨道交通对土地利用的影响分析

根据相关研究资料表明，作为城市构成的必要条件主要包括了下运输成本、聚集经济性和土地的异质性。随着城市化进度的不断加快，越来越多的人开始前往城市工作和生活，在选择工作和生活的地区时人们会考虑到交通的便捷性，能够有效降低运输的成本，若是城市构成不需要运输成本，人们也不会充分考虑到最优的地区位置。城市在发展和建设的过程中，交通的干线对其具有直接性的作用，通常是沿着交通较为发达的交通干线扩大城市的发展规模，逐渐形成城市建设和发展的主要轴线。而交通干线的周边土地资源具有极高的价值，一般会进行投资开发和建筑利用。另外城市交通与城市形态这两者之间存在紧密联系的关系，城市交通运输设施越是齐全，交通工具的运输量也就会越多，城市的内聚力也会不断在增强，不仅使城市内各区域之间的联系越发紧凑，还会吸引更多的外来务工人员，毕竟人口流动对城市的发展具有十分关键的影响，尤其通过吸引更多优秀的人才能够对城市的发展起到非常重要的作用，以及能够吸引更多的投资商进行投资，能够有效促进城市的全面发展。

3 TOD模式下城市轨道交通站点周边用地开发策略

3.1业态功能决定用地布局

在TOD模式下，以轨道交通站点作为业态功能、功能定位指导，加强站点和周边交通衔接，根据周边景观效果、交通可达性、环境吵闹度等因素，确定站点功能业态组织，保证了地铁车站及其周围的功能性、效益性。功能业态主要有商务、商业、行政、文娱、教育、居住、旅游、健身等。按照静闹程度可以划分为偏静业态、偏动业态；按照价值高度可以划分为高价值业态、低价值业态。大部分TOD模式都是采用圈层分布形式，根据站点和周边业态结合度，综合考量业态价值、影响程度，对业态用地进行科学布局。如在站点周边土地空间布局核心层开发商业区和商务区，与站点较远的区域布局为住宅。该布局方案能够有效提升站点周边用地价值，提高进站点周边开发效益。

3.2创新商业模式

综合开发投资企业可自身定位为1.5级开发主体，与政府打造地区基础设施配套，提升周边土地价值，一方面分享一级土地增值收益，另一方面进行二级开发获取开发收益，广泛采用股权合作等方式引进开发、运营能力较强的企业进行合作开发，实现资源开发与市场收益相结合。

3.3统筹轨交建设与综合开发规划

针对新一轮轨道交通建设，在轨道交通专项规划编制中，可根据城市总体规划要求和城市功能空间布局，同步开展各场站综合开发的规划研究，将场站综合开发规划纳入线路专项规划审批，实现“两规合一”，同步规划、同步设计，实现轨道交通建设与综合开发同步实施，提升综合开发整体品质和区域价值，以利于与轨道交通的有效衔接。针对已通车的轨道交通线路，在编制开发地块控制性详细规划阶段，应将TOD开发理念纳入其中，通过城市设计等技术手段，适当提高轨道交通场站周边土地的开发强度，对轨道交通场站及周边土地实施立体开发，实现地区发展与轨道交通整体联动，进一步提高土地节约集约利用水平。

3.4建立保障机制

政府层面完善政策保障体系。从更高层面统筹推进，本着谁投资谁主导的原则，积极在政策上争取将铁路建设与土地综合开发进行捆绑，在规划调整、指标统筹、用地范围、土地价格及供应方式等方面给予明确可操作办法；企业层面建立健全省市合作、路地合作机制、铁路反哺补亏机制和提供人才和资金保障，铁路投资主体牵头协商明确省市合作下，省和地方应承担的投资及补亏责任，铁路项目沿线各地级以上市提供的综合开发用地数量应与各市境内路段分摊的项目可持续经营责任相匹配。涉及和国铁共线的线路，需和国铁集团综合统筹红线内站场土地与红线外综合开发用地，实现铁路站城一体化开发。

结束语

综上所述，TOD模式借助轨道交通作为城市发展的先导，以轨道交通站点引导开发城市空间、丰富城市功能、完善城市空间结构，对站点及其周围用地开发有着极大作用。因此在站点及其周边土地规划中，要从城市发展、区域发展方面做好站点定位，结合市场发展需求进行站点及其周边功能业态，加强站点及其周边用地布局、测算用地指标参数，加强多元化交通体系的融合，设置科学的人流集散区、换乘通道，减少流线冲突与过多交叉，为人们提供多元化、高质量服务，保证公共交通换乘效率、通达效率，围绕轨道交通加强各类主体、设施、功能的有效衔接，提高城市开发的综合效益。

参考文献

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