征地区片综合地价调整方法探讨

征地区片综合地价调整方法探讨

吴金昌

黑龙江省讷河市自然资源局

摘要：制定区片综合地价应当综合考虑土地原用途、土地资源条件、土地产值、土地区位、土地供求关系、人口以及经济社会发展水平等因素，并至少每三年调整或者重新公布一次。随着自然资源部门进行的新一轮征地区片综合地价调整和更新工作，坚持维护被征地农民合法权益原则、同地同价原则、协调平衡原则、公开听证原则。基于此，本文提出了征地区片综合地价的调整思路，明确了征地区片的调整和区片地价的具体测算方法，对其他地区制定征地区片综合地价具有借鉴作用。

关键词：征地; 统一年产值; 区片综合地价

1.研究背景以及简况

征地区片价政策的实施对解决征地补偿标准偏低问题，确保同地同价，实现补偿公平性，维护征地农民的知情权和参与权，防止征地补偿的随意性，规范征地行为等方面起到了很好的作用。随着社会经济的快速发展，城乡社会经济条件将发生明显变化，需要适度调整区片范围及地价水平。

目前学术界对于征地区片综合地价的研究尚处于起步阶段。关于征地区片综合地价的内涵，国内学者侧重于其价格构成分析，认为征地区片综合地价主要由农用地质量价格、社会保障价格、粮食安全价格和生态安全价格组成，这符合农用地的价值内涵。在评价征地区片综合地价上，学者们有共识也有分歧。学者们认为征地区片综合地价具有提高征地补偿、实现同地同价、维护失地农民权利、提高制度运行效率和严谨性的优点。同时，有学者通过实地调研，得出征地区片综合地价存在土地补偿与安置补偿费比例难以明细、区片层级过多级差过大、地方政府和农民不满“不同地同价”等问题。也有学者从制度创新角度出发，指出征地区片综合地价存在混淆土地真实价格、有效性存疑、与原征地补偿制度难兼容和与宏观经济制度相悖等问题。区片划分和区片价测是制定区片综合地价的两个步骤。关于征地区片综合地价的分区和测算，学者们运用的方法并不统一，采用叠加法、集对分析法、因素定级法、工业基准地价剥离法、社会保障法和收益还原加权法的都有。学者们还对测算结果进行了分析讨论，认为部分地区存在分区过细的现象，以及土地增值收益分配是征地区片综合地价测算的关键。

2.调整原则

调整工作应遵循以下原则：（1）同地同价原则。在同一区片内，不同宗地的区片地价应当相同，不因征地目的及用途不同而不同。（2）综合平衡原则。考虑现行标准与实际经济发展水平、地区发展情况、基准地价等相关因素的协调平衡。同时做到各区、县（市）辖区内各区片之间、相邻区、县（市）的平衡；全市各区、县（市）、与相邻市的平衡，维持区片价的区域平衡和前后衔接。（3）维护权益原则。体现被征地农民原有生活水平不降低、长远生计有保障以及共享经济社会发展成果的权益要求。（4）公开听证原则。根据《国土资源听证规定》（中华人民共和国国土资源部令第22号），要依法组织听证，广泛听取各方意见和建议，进一步完善征地区片价调整结果。

3.调整思路

按照国土资源部《关于开展制订征地统一年产值标准和征地区片综合地价工作的通知》（国土资发[2005]144号）要求，征地区片价可采用农地价格因素修正、征地案例比较和年产值倍数等方法进行测算，原则上应在2种或者3种方法测算结果的基础上综合平衡确定。区片地价调整要重点考虑调整周期内人均GDP、地方财政收入、农民人均纯收入、城镇及农村居民最低生活保障水平等情况；调整时注意与当地实际发生的征地补偿案例价格水平之间的衔接。

4.调整过程

4.1 征地区片调整方法

采用多因素综合分析法得到现行区片合理性的判定，通过比较和分析基本单元影响因素变化的合理性及现状分布规律，对不合理区域的影响因素值做进一步分析，判定其调整后的区片归属，并结合县区调研中对区片调整的建议，综合判断调整，最终确定征地区片。

4.1.1 农地价格影响因素选择

综合考虑地区实际情况以及资料可获取性，采用多因素综合分析法，选择基准地价、人均耕地面积、城乡居民最低生活保障水平、农村居民人均可支配收入、地区生产总值和地方财政收入等因素，分析现行区片的合理性。

4.1.2 农地价格影响因素分析

以现行区片划分为基础，根据多因素评价原理，对基本单元各影响因素现状进行横向对比，并与各年度各影响因素现状进行纵向对比分析，系统评价每项指标的变化情况，并计算区片内基本单元各影响因素的平均值，作为该区片影响因素的取值。分析每一个影响因素在区片间的差异情况，同县区各区片间进行横向对比，同区片各年度不同时间点取值进行纵向对比，分析区片间的差异情况与影响因素的变化情况是否符合区片级别高低与因素值高低之间的相互影响关系。各因素变化情况趋势不同的，根据因素权重大小判定其对区片是否调整。如果符合上述影响关系，则认为现行区片划分合理，不予调整；如果不符合上述影响关系，区片间差异性不明显或趋于接近，则对区片内的基本单元影响因素值进行对比分析，判定需要进行调整的区域。

4.2 征地区片综合地价调整方法

在原有征地区片价成果的基础上，采用系数修正法和案例比较法两种方法对区片价进行测算更新。测算后，根据县区实际情况综合确定区片价格。

4.2.1 系数修正法

通过数学模型分析上述因素与征地区片综合地价间的关联度，计算其历年变化率。计算中，这一关联度即为各影响因素对于征地区片综合地价的影响权重，累加主导因素的变化率与关联度的乘积确定修正系数，以此修正区片价。

1）基本公式为：

式中，P1为修正后征地区片综合地价；P2为现行征地区片综合地价；Wi为第i个影响因素的影响权重；Ai为第i个影响因素的变化率。

2）修正因素选择及权重确定。对全市区片综合地价调整数据分析基本单元主导因素进行数据统计，利用数理统计软件SPSS计算皮尔逊系数确定各主导因素间的相关性，最终确定6个主导因素，同时，进行SPSS主成分分析操作，获得即各因素之间的关联度。

4.2.2 案例比较法

征地案例比较法是首先对收集的样点逐一分析，区分不同征地实例样点价格与征地区片价在地价构成、估价期日上的差别，并就这些差别进行比较、修正后得到样点地价，然后分析征地区片价试算结果。

1）征地实例样点地价的测算。分县区分区片分析历年发生的征地实例样点，如为非正常样点或难以进行各项修正，则予以剔除，对其它有效征地实例样点进行地价测算。基本公式为：

征地实例样点地价=（征地实例样点地价-青苗补偿费-地上物补偿费）×期日修正系数×情况修正系数；

征地区片价=区片内征地样点地价之和/区片内征地样点个数。

2）征地实例样点地价的修正。征地实例样点地价若与征地区片价在设定的期日、情况有差异的，需进行期日修正、情况修正。征地实例样点地价的期日修正：将不同交易时间的样点地价，修正到征地区片价估价期日的地价，修正系数计算公式为：

式中，Kj为第j期征地修正到征地区片价估价期日的系数；Ps为征地区片价估价期日征地平均价；Pj为第j期征地平均价。

不同时期发生的征地实例地价修正到估价期日的地价计算公式为：

式中，Pls为修正到评估期日的征地实例价格；Pjs为第j期的实际征地成交地价。

情况修正：把情况不正常的征地实例地价，修正到在公开、公平的正常市场条件下的征地价格。

3）平均地价的测算。对测算得到的征地实例样点地价进行分析比较，根据有效样点量的多少、样点地价的同一性，测算征地区片价。

5. 结语

此次征地区片综合地价调整充分考虑了与现行实际征地补偿水平的衔接，遵循同地同价、近小远大、行政界线完整等区片划分原则，以征地区片地价理论测算价格作为各区、县（市）征地区片地价调整的理论依据，结合实际操作中各县区政府反馈的意见进行全市平衡。

参考文献

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