房地产评估中的风险与控制对策

房地产评估中的风险与控制对策

靳文军

泰州世联房地产土地资产评估有限公司 江苏省 泰州市 225300

摘要：城市建设范围扩大的趋势下，城市人口数量逐渐增加，国家发布的货币化安置政策等为房地产行业的发展带来了更多机遇。在这样的环境下，房地产市场发展速度逐渐加快，不同类型的房地产评估业务数量也逐渐增加，进行房地产评估工作的时候，流程比较复杂，需要考虑到多方面的因素，其中还存在着较多的风险。由于评估的业务越来越复杂，要想避免评估中产生的风险问题，应对当前房地产评估中的风险进行分析，采取有效的控制措施，使房地产评估行业能够稳定发展。

关键词：房地产评估；风险；评估方法

引言：房地产评估作为一项重要的行业，在评估中受到了多种因素的影响，可能会面临较多的风险。要想使风险得到有效的控制，应根据房地产评估行业存在的问题进行分析，明确房地产估价风险的主要内容，制定加强房地产评估风险控制的措施，为房地产评估行业发展带来保障，减少风险问题的影响，也能够使市场保持稳定发展的状态，进而促进房地产评估行业的规范运行。

1我国房地产评估机构的发展现状

从我国房地产市场发展情况来看，房地产评估行业属于新兴行业，存在很大的发展空间，整体市场的需求量非常大，行业内部高端人才占比较多，且依旧存在较大的人才缺口。此外，各类型房地产评估机构基本建立了现代化公司管理制度，市场趋于规范化，但整个房地产评估市场内部竞争非常激烈，市场的整体表现非常有活力。在当前市场环境下，随着我国房产税收改革制度的推行和实施，房地产评估市场迎来了巨大的发展机遇，可以预测的是，未来房地产评估市场的热度并不会消退，且会随着时间的推移，大批量涉税的住房需要集中评估，会给当前房地产评估机构带来大量的税基评估业务，如何有效地抓住这一发展机遇，成为各大房地产评估机构所思考的重点问题。

2房地产评估存在的问题

2.1相关法律制度不健全

尽管我国已经制定并颁布了《城市房地产管理法》，其中以评估和登记机构批准标准的两个行政许可为核心，建立了房地产评估法律体系以及鉴定机构和管理人员的鉴定，但并没有说明和解释操作规则。尽管该法律阐明了财产评估系统的法律地位，但没有专门针对财产评估的法律。这种态度分散在各种规章制度和规范性文件中，不能成为行业规范和道德标准的法律依据，这样会缺乏法律保护。在这种情况下，评估师通常不愿采取妨碍主观公司行事的行动，社会很难认可评估的效果。

2.2评估方法单一落后

当前的估值方法忽略了外部因素对房地产价值的不利影响。我国的房地产评估机构在市场上保持竞争优势，并且房地产评估行业不合格，导致缺乏财力和能源来投资于创新的房地产评估方法。当前，最常用的估值方法包括市场比较法、利润法、理论发展法等。基本估值法是对房地产公允价值的调查，根据诸如位置、方向、设计等属性特征评估用户的利益，即内部利益是主要评估。但是，除了内部公用事业价值外，在评估房地产时还应考虑外部公用事业公司，以使房地产评估的影响更加科学合理。

2.3房地产评估员自身素质无法满足行业发展的要求

尽管如今对评估人员的要求越来越严格，但必须对其进行测试，并且只有通过考试后才能获得认证。但是，考试主要是为了评估理论知识以及相关主要主题的审阅者的专业经验和工作年限，并且对学历要求不高。这导致了经验丰富的员工，他们对房地产进行了多年评估但理论知识不够，即使他们参加了考试，通过率也很低。那些对理论知识有很好理解的应届毕业生将相对轻松地通过房地产评估考试。随着当今社会经济的逐步深入，我国也应更加重视房地产评估业，并确保其人才素质高，以便更好地响应我国房地产评估业对人才的需求。

3加强房地产评估风险控制的措施

3.1建立完善的评估法律制度

房产评估行业发展中，法律规定在其中有着重要的意义，国家应根据法律要求以及行业的发展情况制定相应的法律体系，在法律中应体现出以下几方面内容，第一行业标准，对技术规范及规程进行推行，对违法人员进行严格处理。第二是收费标准，对于小额度的项目应进行细致分档，将收费标准提高，由于小额估价应用范围比较大，当收费较少的时候可能会无人来承接。对于大额度项目也需要详细分档，降低德标准，估价人员需要遵守相应的规定，规范评估机构及评价人员的行为，使评估行业能够更具有法制化的特点，落实详细的规章制度，使评估机构在经营中有规章可遵循。

3.2提高从业者综合素质水平

应通过提升估计人员的专业素质水平来减少行业的风险，不仅需要加强认证的严格性，还应改善估价师的资质考核要求，根据估价师的执业能力、经验丰富程度、评估技术等方面来明确职业等级标准，加强动态管理，使房产估价人员的能力得到保障，为房地产估价工作的开展提供良好的条件。另外，应提升评价者门槛，从源头对估价师的素质进行控制，可提高报考学历的要求水平，使人员具备较高的学历，还应对注册制度进行落实，虽然已经建立了相应的制度，但是执行力度比较小，难以发挥出有效的作用。同时，应对考试的难度进行调整，明确要求，可通过扩大考试知识范围的方式来达到目的，使从业人员的素质符合要求。

3.3合理应用评估方法

在较多的评估方式中，指标分析科学性会对结论产生较大影响，在评估中市场法的应用较为广泛，房产信息真实性是核心内容，通过在房产协会收集真实的数据信息，使评估结论的准确性提升。当不能在房产市场中难以找到可进行参考的案例，难以通过收益评估的时候，例如学校及公园等，可采用成本法实现评估目的，应对房产成本因素进行调整，例如人工费用、材料费用等，达到科学评估的目的。应用收益法的时候，收益及折现率的明确是极其重要的，使用这种方法进行房产评估的时候，应根据潜在毛收入、空置损失、运营费用进行计算。

3.4加强房地产行业外部监管

首先，应建立公平的社会经济环境，给社会提供基础的信息服务及公共产品，使评估行业的发展有完善的条件，将估价行业的信息资源整合，给估价机构提供更加全面的服务。其次，完善房地产评估行业的法律规定，明确估价的要求，建立透明化的市场环境，并且打破垄断社会公信资源的不平等局势，使信息资源的共享得以实现。最后，应加强对房产估价中的各类违法问题的处理，提升处罚力度，对评估机构内部控制度建设进行监督，使各项工作能够符合相应的要求。

结束语：房地产评估行业发展时间较短，同时房地产评估机构的管理问题及人为因素影响造成了较多的问题，因此导致风险的产生，对机构及市场都带来了不利。应通过建立完善的评估法律制度、提高从业者综合素质水平、合理应用评估方法、加强房地产行业外部监管及内部质量控制来实现风险控制，并且完善评估行业的进入及退出机制，为房地产评估行业的发展提供相应的动力。

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