我国住房租赁市场发展探究

我国住房租赁市场发展探究

钱兴龙

济宁市住房保障中心272000

摘要：近年来，我国住房租赁市场不断发展，在满足城镇居民特别是新市民住房需求、促进新型城镇化等方面发挥了重要作用。但同时我国住房租赁市场也存在供给量及供给结构不合理、制度建设不完善、租赁市场信息不对称、中介服务不规范等问题，需下大力气予以解决。本文归纳并分析了目前我国住房租赁市场发展存在的问题，并相应地提出了促进住房租赁市场可持续发展的对策及建议，供读者参考。

关键词：住房租赁市场；对策建议；租购同权

住房问题作为影响经济发展、民生稳定、社会公平的综合性问题，己经成为社会各界关注的焦点话题。近年来，随着城镇化的发展，我国城市流动人口数量日益增长，城市居民的低购买力与过快增长的商品房价格之间的矛盾日益突出，这就让住房租赁市场有了很大的发展空间。中央各部门多次发布关于发展住房租赁市场的相关政策文件，传递出保障群众基本居住需求、房地产行业回归本源、强化政府管理等坚定信号。但在实际操作中，我国住房租赁市场也存在供给量及供给结构不合理、制度建设不完善、租赁市场信息不对称、中介服务不规范等突出问题，需要政府进一步出台相关配套政策，予以引导完善住房租赁市场。
　　一、我国住房租赁市场存在的问题分析
　　（一）供给总量及供给结构不合理
　　根据统计部门公布的有关数据显示，我国约有24.6%的人群在城镇通过租房来解决居住问题。由此可见，我国住房租赁市场需求量较大，然而我国租赁性住房供给量却相对不足，尤其是在各大一、二线城市，商品住房价格较高，城镇流动人口包括新就业大学生收入偏低，租赁性住房更是明显的供不应求。除租赁性住房供给总量不足外，住房租赁市场供给结构也相对不合理，以青年为主的城市流动人口实际需要小户型、位置佳、租金合理的住房，然而住房租赁市场提供的房源多数为城镇居民闲置房屋，建筑面积在70-100平米，租金偏高，市场供给与实际需求出现了偏差，这种供需失衡现象使得我国住房租赁市场并不能从根本上满足城市居民的需求。
　　（二）住房租赁市场制度建设仍不完善

一直以来，我国住房市场以商品房销售为主，购房市场法律法规、国家政策、税收政策等方面制度较完善，而住房租赁市场近年来才发展迅速，制度建设还在完善过程中，因此，我国住房租赁市场法规、制度相对落后。具体来讲，从法律层面上看，我国已出台了多部关于商品房买卖的相关指导意见及政策，但针对住房租赁的相关规定较少，我国于1995年颁布的《城市房屋租赁管理办法》，旨在保护住房租赁双方的合法权益，规范住房租赁市场，并要求对房屋租赁实行登记备案。但由于备案制度并不具有强制性，在实际的执行中该制度并没有得到有效的落实，绝大多数的出租房屋均没有进行备案登记。
从政策环境层面看，当前我国的租赁住房绝大部分来自于个人，机构租赁规模占比较低，除公租房是由国家或企业提供外，租赁市场上没有形成产业化运营的机构供应方。而登记备案制度又不具备强制性，只依靠个人自觉、自发的行为，在目前的社会环境下根本不具有现实意义。由于备案制度执行不力，导致住房主管部门很难掌握整个住房租赁市场的真实信息，给政府调控住房租赁市场，制定相关政策和贯彻落实带来较大的困难。

（三）住房租赁市场信息不对称问题严重
　　在我国住房租赁市场中，信息不对称现象比较严重，租房者是住房信息获得的最弱势群体，出租者和中介机构均掌握着多于租房者的房源质量、配套设施、住房舒适度等信息，出租者和中介机构为了各自的利益往往会出现“骗租”的现象，致使租房者的利益得不到应有保护。更为甚者，我国住房租赁市场缺乏矛盾纠纷协调解决机制，租房者因信息不对称问题被侵权后并没有有效的解决方法，要想解决所产生的纠纷只有通过漫长的法律途径，付出成本往往要高于所获得的赔偿，这也是大多数城镇流动人口排斥住房租赁市场而选择购买房屋的根源所在。
　　（四）中介服务不规范
　　目前我国房屋中介机构数量庞大，但大多数为小型机构或个体经营者，从业人员资格认证制度不够规范、进入门槛低、从业者文化程度偏低、基本不具备房屋租赁专业技能，在业绩压力、竞争淘汰的状况下，房屋中介从业人员为追求利润最大化、恶性竞争而不遵守行业规则，致使房屋中介行业服务出现了一系列问题。现在是网络时代，租房者往往利用网络平台租赁住房，然而重复信息、虚假信息充斥网络，扰乱了正常的中介服务市场，房屋中介的混乱和房源信息的不规范不仅仅给租户和出租户带来不便，同时也障碍了住房租赁市场的健康发展。
　　二、住房租赁市场可持续发展对策及建议
　　（一）增加房源供应，调控供求关系
　　现阶段我国住房租赁市场发展的目标为广覆盖、低门槛，力争尽快解决城镇流动人口的住房问题。首先，应构建多层次的住房租赁结构体系，主要针对引进人才、城镇中等偏下收入家庭、进城务工人员、新就业无房职工等提供不同类型的保障性住房，以解决他们的住房问题。特别是对于保障性住房需求量较大的城市，政府应加大土地供应和建设力度，进而对住宅租金的快速上涨起到平抑作用。其次，政府应试点通过加大征收房产空置税来降低房屋空置率，进一步鼓励个人出租空置房，从而增加我国住房租赁市场上房源供应总量。

　　（二）健全法律法规监督体系
　　首先，房地产相关管理部门应进一步制定和完善住房租赁市场的法律法规监督体系和管理制度，使得每项房屋租赁事务都有具体的规范来约束进行。政府部门应根据国家政策不断转变角色，积极推动住房租赁市场供给侧结构性改革。
　　其次，加强对住房租赁市场的诚信管理。各出租房产运营管理单位和中介机构，在办理租赁手续时，要书面告知承租双方应遵守的租赁市场有关规定，并在租赁合同中明确违约责任条款，经调查核实，家庭确有违规使用行为的，有关部门可依据有关规定给予处罚。为应对短期的租金快速上涨，政府应采取适当的价格干预措施。有两种方法可以考虑，一是直接针对城市各个区域制定房屋租赁指导价格，并对标准做出具体的说明和解释以方便市场各方进行参考；二是规定房租租金价格上涨幅度，即在一定时间内房租租金价格上涨幅度不得超过一定数值，以此来平稳租赁市场的价格，防止出租方随意抬升租金。　　

（三）提高相关中介服务人员的素质
　　如今的中介运营机构面临的主要问题即人员问题，可以通过制定服务人员培训手册及行为规范，定期对服务人员进行培训来提高服务人员的素质，保证相关服务人员能够保质保量的完成承租双方所需的服务。同时，建议中介机构引进专业的管理人才，设立奖罚制度来提高服务人员的整体水平和激励员工的工作热情。通过此种方式来提高服务人员的总体素质，而且能够发现在服务中遇到的问题，及时进行改进，确保承租双方的满意度。
　　（四）加快推行“租购同权”政策的落地
　　通过完善住房租赁市场立法，建立租赁者合法权益保护制度，明确租赁双方的权利和义务，进一步建立稳定租赁主体长期居住的租期和租金，使租赁者在法律上逐步实现“租购同权”。通过调查研究，根据当地实际情况推出教育、医疗、社会保障等方面政策，使租赁者和产权人享有同样的权利和待遇，在公共服务上逐步实现“租购同权”。通过加快推行“租购同权”政策落地，使租赁者拥有房屋使用权的同时，也能享受公共服务的权利。
　　三、结束语
　　近年来随着我国城镇流动人口的增加，我国住房租赁市场已经发挥了重大作用，我国城镇居民的住房问题得到了很大程度上的改善。但是，住房租赁市场一个不断完善的过程，由于国家政策、监督机制、个人利益等一系列因素导致住房租赁市场发展出现了一些问题，因此，应坚持“房子是用来住的、不是用来炒的定位”，因城施策、分类指导，夯实城市政府主体责任，通过不断完善住房租赁市场体系，才能有效解决这些问题。