浅析农村土地使用权流转的现状、原因与对策

黄小龙

安义县自然资源局 330500

摘要：在2018年，党中央对外公布了中央一号文件，《关于落实发展新理念加快农业现代化实现全面小康目标的若干意见》，该文件为解决三农问题提出了全新的思路以及办法。本文通过总结了南昌市农村土地流转存在的问题和对策，提出了发展农村土地流转良好模式，为促进我国其他地区土地流转提供良好的借鉴。

关键词：农村经济；农村土地流转；规模化经营

一、绪论

为了增加土地使用，促进供给侧改革并实施大型项目，国家制定了一系列鼓励农村土地流转的政策和措施。从2015年至2017年，中央一号文件从各个角度强调农村土地流转必须按照规范程序妥善开展，并进行大规模农村土地承包。积极倡导高素质和专业的投资者进行。为了大力发展家庭经营的农场，可以采取农民合作社的形式，集中生产和经营，并探索新的耕作方法和主要形式。为了规范土地流转，中共中央总局，国务院总局发布了《关于完善管理权和土地承包权分离的措施的意见》。基于此背景下，全国各地农村土地流转都在快速发展，尽管说获得了一定的效果，不过与农业产业现代化的要求相差甚远。

二、农村土地流转相关概述

（一）农村土地流转的概念界定

本文认为，对土地的最广义解释是在我们的土地法律中规定的、农民将土地进行集中，如耕种地、树林、草皮、宅基地、其他类型的公共用地等。本篇论文中所提到的农村土地主要是指使用在农业生产中的集体所有的土地。以上提到的集体所有的土地指的是在我国，因为实行的是一种特殊的经济体制的土地所以制，土地既不是为国家所有，也不是属于个人所有，它是属于由个人组成的集体所有的。

农村家庭承包的土地必须使用合法和合规的方法来获得土地的合同权利。 这仅是土地管理权的转让。农村土地出让是农村经济发展的必然产物。通过土地搬迁，农业生产的商业模式变得更加灵活，从而实现了大规模，集约化和工业化的现代生产。土地转让实际上是指土地经营权的转让。土地管理权的转让主要是指有权分配和管理土地的农民将土地管理权转让给另一家公司，以及将土地管理权转让给保留活动。

（二）农村土地流转的基本理论

1.土地产权理论

土地所有权主要基于土地所有权，它是一系列的权利，所以它反应的是土地的产权结构，所反映出来的是事实存在的土地经济的关系，归根结底还是处于经济基础的范围之内。对产权要进行正确的认识，它不是体现人与物之间关系的，而是因为物的客观存在和其在使用的过程中所造成的人与人之间的相互都承认的一种行为关系。在产权经纪学派的严厉，产权只是一种社会进行强制性实行、对经济物品进行合理使用的权利，换句话讲就是依附于或者包含在一种资产或者客观存在的物品中的一系列权利，这些权利是社会赋予和形成的，它对收入的分配、物品的使用、物品的收益等产生影响。所有权是产权的核心，它对产权或者财权进行了说明，它所呈现出来的是物产关系的静态反应，居民对财产的管理的实质是对财产的所有权进行管理。

2.地租理论

土地的使用者通过农业生产创造出产品，让后扣除一部分用于支付土地的使用费给土地的所有者。塞缪尔森还指出，基本租金是土地使用者必须支付的价格。土地租金与土地需求密切相关，因为土地有限。马库斯指出，土地使用者向土地所有者支付的附加价值是他们必须使用的土地，这是土地租金。同时马克思又强调：地租的存在依靠于土地所有权的存在，一切地租的产生都是与土地的所有权相关的。

三、南昌市农村土地流转经营模式现状分析

（一）集体的流转模式

集体转移主导的转移通常在飞行员或示范区进行。乡村组织负责启动和组织，村民根据意愿将土地经营权转让给村民小组，村集体将这些流转的土地进行统一的规划、规模化的经营和运作、实行规范化的发展，由村集体来对农村居民的合法收益进行保护。

（二）带头人进行流转的模式

经济方面具有一定实力和能力的人通过自己在咨询、高科技技术、投资等方面的优势，对农村居民的土地进行批量化的承包，形成一定的规模，然后集中、统一的进行开发和利用，采取现代化、标准化、规范化、集约化的生产经营和管理模式。采用带头人进行流转的模式是市场经济的选择，经济带头人通常都在资源的利用、对形势的把握和分析等方面具有显著的优势，他们在项目的投资上经验更加丰富，如果促成了项目的形成，那么经济带头人就需要进行自主的运营，盈亏自己负责。

（三）产业集群带动型

为了促进有效和大规模的土地流转，每个试点地区都在尝试研究科学的土地流转方法。实践还发现，地方领导人在安置农田方面也起着良好的领导作用。随着2017年第一份文件首次提出第三产业融合的建议，产业集群推动的类型已成为农田土地流转的主要方向。

四、南昌市农村土地流转经营模式存在的问题分析

（一）流程需要进行进一步规范化

现阶段南昌市农村地区的土地流转工程中，通常都是农村居民自己在进行土地流转，通过双方约定的形式来进行的，只要双方同意，就可以进行流转，并没有规范的方式进行正确的引导，也没有标准操作流程，很多都是村委会来主导的，即使村委会代替农户签订了相关的土地转让合同，但农户对合同里面的相关内容并不清楚，对于合同中所规定的责权利、赔偿方式等内容更加没有足够的认识，如果发生土地流转矛盾或纠纷，农户就会处于弱势或者让相关问题无法得到合理的解决。

南昌的大部分土地已移交给工商资本和企业主，大量的毗邻土地已被纳入休闲胜地和私人土地。这种类型的土地滥用和非农业现象很普遍。缺乏对土地流转的监督不仅增加了土地使用率，而且直接损害了该国“保护18亿亩耕地”的努力。

（二）农村土地流转存在“非粮化”现象

随着第三产业一体化程度的提高，大型公司和其他新业务部门对土地的需求很大，这在农村土地流转过程中造成了许多问题。南昌市非颗粒土地面积约占19％，并且，南昌市农村土地流转的租金呈逐年上升趋势。

过度的土地流转“非粮化”将危及南昌市的粮食安全。据悉南昌市现在的粮食价格出现下降，造成了很多农民的实际收入降低了，让农民对粮食种植失去信心，而开始改种经济作物，造成了全省范围内粮食作物的种植面积大为减少，小麦、玉米、稻谷等粮食作物减产，农户或者是经营主体缺乏中粮的积极性，因此，这引起了南昌市农村土地流转的“非粮化”现象。

（三）农村土地流转规模化程度不高，导致农业现代化发展缓慢

目前，南昌市主要采用传统的家庭承包责任管理方式。该系统的土地流转不成体系，具有任意性，违反了中央文件2017年第1号的《土地管理政策》。 2018年，南昌市共转移普通农民土地2178万亩，占拆迁总面积的58％。其中大多数由农民自愿组成，主要是传统的分包，搬迁，租赁和交换的形式。周期短，没有法律保证，土地是农民的最后“信任”。这种现象无助于农业现代化的发展，无助于土地规模效率的提高，也无助于大规模的外国投资，集中生产和管理。同时，大规模的土地出让使交易成本过高，使大规模的土地出让变得困难，阻碍了大规模的商业发展。

五、南昌市农村土地流转经营模式的优化对策

（一）规范土地流转程序，促进农村经济发展

政府是农田搬迁的领导者。南昌市政府需要建立县级土地出让登记管理部门，以成功收集和规范数据，公平合理地处理土地出让纠纷，维护农民的基本利益。同时，政府应为农村土地流转提供政治援助和相关支持服务。保障农村居民的权益不受侵害，在法律的范围内解决好农民土地流转中出现的各种问题。加大对农村地区土地流转中对土地所有权的监管，建立科学、合理、符合市场规律的土地监管制度，避免土地经营权的过度集中。

（二）提高规模化经营程度，推进农业现代化

建立评估农村土地价格转让价格的机构，制定农村土地价格参考标准，开发评估服务，简化评估程序，并为金融机构提供农地抵押贷款提供基础。我们提供最好的保证。鼓励地方政府为土地经营权抵押提供法律担保，并建立有效降低信贷风险的农业担保人。政府应设立专项风险补偿基金，以支付抵押权和土地管理权，以抵消金融机构的合理损失。

（三）提高规模化经营程度

南昌市需要加强土地整理工作，集中土地，缩小土地缺口。农民的意愿可以利用土地交换，利用补贴来实现集约利用土地，并促进大规模土地转让。第二，加大对大型土地经营者的财政支持，以满足农业现代化的需要。

参考文献

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作者简介：黄小龙 出生年月：1978年8月4日 性别：男

学位：本科 ，职位：长埠国土资源中心所负责人

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