园博园项目造价成本控制策略研究

园博园项目造价成本控制策略研究

李焕弟

北京房开创意港投资有限公司

摘要

本文通过对建筑工程造价动态管理的控制环节入手，深入分析当前建筑工程造价动态管控存在的基本问题，并从建筑工程市场动态造价与成本控制的机制入手，从造价异常的时间、地点、数据报表等进行分析，从而更加高效的提升建筑工程造价管控的科学性。为进一步论证项目造价成本控制的有效性，本文以园博园项目为案例，结合自身对于造价成本控制的环节入手，提出如何更加高效的提升造价控制的科学性，并提出一些经验，这些经验和启示对于更好的提升建筑项目造价控制，并更好的提升建筑市场的良性发展提供重要的启示，希望能够给予同行业进行工作的人员提供出一定价值的参考。

关键词：园博园项目；造价控制；成本控制

绪 论

针对于建筑行业而言，进行造价管理的主要工作是基于经济效率以及整个项目投资保护。从经济性的角度出发，项目的造价管控与业主单位的利益有高度的关联性，这种关联性需要充分考虑业主单位的绩效目标，从策略上高度重视造价管理工作，只有这样，才能从根本上促进项目的经济效益价值的实现。为此，我们必须从思想高度重视工程造价管理工作。

1. 建筑工程造价动态管理的必要性

1.1 业主单位出于成本的考虑

在建筑工程项目之中，业主单位对于造价成本的管控涉及到多个维度，并且在实际的工程实施过程中，业主管理对于不同的专业以及施工内容的管控大都涉及到具体的成本考核目标。业主单位因自身造价成本管控处于弱势地位，特别是因自身的专业能力以及工程经验的欠缺，很多时候都处于被动的状态，这对于业主单位来说，其成本管控的管控机制还相对较为缺乏。

1.2 建筑企业出于绩效的考虑

从建筑企业的实际情况来看，出于其自身的内部成本管理机制来说，也会因企业的各种管理机制的不同而产生一定的差异，很多企业的管理造价创新机制因受到各种因为的阻碍，不一定能形成一定的适应市场竞争的机制，在市场发展过程中，针对造价管理的关注度还不够。反观一些中小型的建筑企业来说，其自身机制比较灵活，可以根据市场的需要，及时调整企业的成本，从造价管控的角度利用成本的管理机制，更好的提升企业的成本管理效率。

2. 工程造价动态成本管控要点

2.1 从异常时间上进行管控

但是，目前在工程量两单因异常事件的发生而不断的产生影响，特别是在工程的实施环节，有的业主追求工程的时间点缺忽视工程的质量，为此， 需要结合工程的实际情况提出更加合理的工程造价，并对整个工程的时间节点进行有效的管控，从而更加合理的确保工程的造价。在抛弃质量的情况下单纯追求时间是不理智的，质量一旦出现问题，在后期的施工中可能会需要大量的维修工作，维修也是要耗费很大资金的，这样会造成得不偿失。

2.2 从异常地点上进行管控

在施工的过程中，建筑项目一般都需要采购大量的材料，材料的选择需要高度关注材料的价格以及材料的质量，不同质量的材料直接会影响到工程的实施效果特别是工程的造价。特别的在施工阶段，需要重点关注与材料密切相关的价格，因为材料价格的高低与材料的质量紧密相关，这直接影响到施工的效果和工程造价。材料的价格是需要审核的，在审核方面，可以在异常的地点方面发现问题，从而解决问题。

2.3 从异常数字上进行管控

观察异常数字也是一种发现问题的好方法。当数字值的大小发生严重的变化时，可以从工程项目的标底入手，考察其是否在标注的过程中发生错误，标注也是一个谨慎的工作，有时候一个不小心，就会造成标注的错误，从而影响后续的施工，为工程带来不必要的影响。在竣工之后，有一些数值会发生异常。

3. 案例分析：业主单位实施阶段造价动态控制

3.1 案例背景

园博园项目位于丰台区长辛店镇东北部 ，项目共包括B45、B57、B53、B54、B55及B62等六个地块，总建筑面积248880平米，其中：地上182658平米，地下66222平米。主要建筑包括普通住宅、精装修高档住宅、联排别墅、地下车库以及办公商业、改造及配套等。结构类型为框架剪力墙，建设成本投资约12.5亿。本项目为所要阐述的造价动态控制属于B53号地块，根据相关的规划设计，整个B53地块规划设计多为住宅楼，交房标准为精装修（1-6号楼）；1-6号楼为高层，7-12号楼为联排别墅，13号地下车库，14号社区服务中心居委会，总建筑面积:96354.67平米其中地上73632.42平米，其中地下22722.25 平米。

3.2 造价成本的控制策略

在项目实施的过程中，因B53地块大都为精装修地块交房，并且该项目的运营指标为绿建三星标准，因此，该项目的成本控制难度较多，为此，如何站在业主的角度对整个项目的造价成本进行控制，并且更加有效的降低实际的成本，这对于保护业主的利益十分必要。下面，主要是从整个项目中最难控制的精装修部分入手，通过在实施环节采取必要的优化措施，对造价成本进行优化，及时调整甲供物资的管理方式、通过对整个装修工程中不必要的部分功能或者过剩的功能进行有效的削减、对实施环节方案进行优化，从而达到降低装修实际成本的目的。

3.2.1 及时调整甲供物资管理方式，成本控制效果明显

B53精装修合同在执行过程中，甲供物质较多，其中甲供货物资墙地砖、壁布，在执行过程中，经过监测整个墙地砖、壁布的损耗率已超出正常数值，通过与工程部组织现场实测，墙地砖损耗率确实超出合同约定数值，其超过比例约为5%-7%。通过对进一步在工程实施过程中发现，受排砖效果、窗洞口位置等各种因素的影响，实际损耗率约为10%-20%。壁布损耗率也超出常规数值15%左右，我部与工程部组织壁布厂家现场实际铺贴，受房间模数、壁布幅宽定尺，壁布花型对缝等因素的影响，实际损耗率约为27%，该部分结算时将超出预计变更洽商额度，对成本控制造成不利影响。为此，通过采用以下几个策略对甲供物资进行综合管理，成本控制效果明显：

3.2.2 减少一些不必要或过剩功能，成本控制效果显著

B53地块原设计的空调系统，是完全按照商业办公的模式而设计，但该地块最终的业态并非如此，空调系统终会成为摆设，这是过剩功能。为此，项目公司领导做了大量的工作，与设计院以及政府各主管部门进行咨询与交流，探寻各种解决方式和渠道，虽历经多次碰壁而不放弃，终不负项目公司领导及员工的努力，在保证使用功能的基础上将空调系统进行优化，为公司节约成本约300万元。

3.2.3实施环节采取关键方案优化，有效降低低实际成本。

（1）B43屋顶钢结构外包铝板装饰工程属于目标成本外新增项目。第一版设计方案出具后，三家施工单位报价均在460万元以上。项目公司领导协调集团设计部几次修改设计方案，我部亦配合进行了多次方案测算，通过简化外包铝板做法、核减外包面积等方案优化措施，最终确定了239.1万元合同价。降低成本约220万元。

（2）变更地库顶板防水做法：各地块地库顶板防水中有一道乙烯土工膜的工程做法，该材料在预算中计入的材料价为14元/m2.经测算，仅此一项的材料费约为78.56万元。我部充分发挥现场办公的优势，在施工过程中能够及时发现预算中的不合理价格，经与工程部、设计部沟通，建议由能够满足施工及验收要求的防水PE膜替代。防水PE膜材料价格5元/m2，该项材料替换有效降低造价约50万元。

（3）变更外墙保温材料：B43地块外墙保温挤塑板在合同预算中暂估材料价为580元/m3，市场实际价格在740～870元/m3之间。即使以最低价认价，其与暂估价的价差也会造成总包土建专业成本增加约100万元。为了有效控制成本，项目公司积极与设计部沟通，建议由价格较低且能满足验收标准的石墨聚苯板代替，石墨聚苯板价格可控制在620-650元/m3之间，该项材料替换可有效降低暂估价认价约45万元。另外，根据替换外墙保温材料的经验，建议设计部将地面保温挤塑板、空调板、阳台板保温材料均进行了替换变更，经初步测算，上述材料替换，可有效降低暂估价认价所造成的增量成本约80万元。外墙及其他部位的保温材料替换有效降低暂估价认价所造成的增量成本共计约125万元。

参考文献

［1］刘鑫．物联网技术下智能建筑的成本控制与工程造价分析［J］．工程经济，2015，12(24):122－124．