老旧住宅小区改造的创新与探索

老旧住宅小区改造的创新与探索

唐靓

上海临港南汇新城经济发展有限公司； 身份证号码： 31022519820627****

摘要：家是温暖的港湾，住宅小区则是城市化之后家的物质载体。城市老旧小区改造工作属于一个循序渐进的过程，需统一而详细地进行，以便更好的保障城市老旧小区的合理改造。基于此，本文对城市老旧住宅小区改造工作开展的意义、城市老旧住宅小区面临的问题以及城市老旧住宅小区提升改造问题的相关对策进行了分析。
关键词：城市老旧住宅小区；提升改造；问题

1 城市老旧住宅小区改造工作开展的意义分析
城市老旧住宅小区综合整治改造工作是城市实现现代化建设的重要环节，该项工作的有效开展对于提升小区住户的基本利益具有重要的意义，而其也是我国实现全面建成小康社会目标的客观需求，而且，老旧小区改造工作更是我国最为基本的民生工程，是构建和谐社会、推进社会公平正义的核心举措。基于当前我国内部及外部的环境变化因素，城市老旧住宅小区的改造工作必须是全面改造，这是因为建筑规划、管理等层面的历史局限性而致使老旧小区先天居住条件不足，使得小区的部分功能无法通过修补的方式而实现必要的完善另一方面，基于当前国内生活需求的变化，老旧住宅小区的改造工作不仅要物质空间层面的提升，更重要的要尊重结合人文、历史、文化风俗等非物质要素，系统全面而人性化的改造，方能实现城市的有机更新，进而有效提升老旧小区的居住品质。
2 城市老旧住宅小区面临的问题
2.1 建筑性能退化
很多城市老旧住宅小区在建筑的功能方面都出现了不同程度的退化，比如一些超过6层的老旧住宅小区没有电梯，有些城市老旧住宅小区的消防措施存在很大的缺陷，居民的居住体验不佳。城市老旧住宅小区在建筑结构方面以及建筑的节能性上都达不到最新的标准，不符合目前建筑节能减排的理念。在水电系统上可能存在着老化现象，对居民的正常生活造成不便。有些老旧小区在外观上很不美观，楼房表面破损，各种配套设施落后。
2.2 缺乏必要的公共设施
在公共设施的设置方面，城市老旧住宅小区往往是比较落后的。缺乏垃圾回收设施，小区垃圾堆放随意，环境卫生情况堪忧。排水设施落后，在阴雨天气容易造成路面积水，给小区居民的出行带来不便。而且城市老旧住宅小区文普遍缺乏文娱、康体、阅览、活动等惠民设施，在老龄化社会的今日，诸多人性化的设施在老旧小区很难出现，这给居民所带来的生活体验感也不如现在的新小区。
2.3 缺乏公共空间
城市老旧住宅小区在规划设计上对于公共空间的考虑不足，加之小区管理不当和居民的生活习惯，仅有的公共空间又被压缩，这就造成了城市老旧住宅小区“拥挤”的现状，居民没有好的活动场所。在小区绿化上，都是以宅间绿化为主，而且绿化植被品种单一，缺乏美感。同时对于停车系统也无法做到与时俱进，往往是形成老旧小区停车难，出行难的根本原因。而老旧小区通常对停车位改造和绿化环境之间只能择其一而为之，实为无奈之举。
3 城市老旧住宅小区提升改造问题的相关对策
3.1 强化排水管道提升改造工作
在排水管道提升改造工作中，需要结合城市老旧住宅小区的排水需求，对排水管道进行重新设置，疏通被堵的管道，更换老化管道。在主干道路上添加一些新的排水口，并在排水管道处加设分水管道，实现污水与雨水分流，防止暴雨天气城市老旧住宅小区内发生内涝或者是积水的问题。除此之外，立足于海绵城市建设理念，在对城市老旧住宅小区提升改造时，可以与结合实际情况，在住宅楼的楼顶设置雨水回收装置，另外加设引水槽，被回收的雨水将通过引水槽留到输水管道之中，而管道中设有净化装置与过滤装置，通过对雨水统一净化后一同储存在对应的储水池之中，以供小区使用，不管是道路清洗，还是绿化用水。
3.2 强化小区绿化提升改造工作
过去很少有城市老旧住宅小区考虑到环境绿化这一问题，所以在对城市老旧住宅小区提升改造中，首先需要统一修剪小区中的植被，定期养护。并且与当地气候环境相结合，选择适合生长的植被进行种植，花卉的选择要对应季节的变化，在核心绿化的微地形处理上，注意造型和方便居民休憩休闲设施的有机结合，同时海绵化改造工程也是对于小区绿化系统整体提升的有效途径，最终实现老旧小区景观品质、居住功能相统一。

3.3 修复外立面

对建筑外立面的重新设计，采用涂刷和装饰的轻微改造手法，重新反映历史地域特征，变旧为新。在不改动建筑结构，通过浅白色和暖色系的色彩搭配处理，产生对比效果。在建筑底层至二层外墙处根据原有材质进行加固整修，选择防水性能好的真石漆或高级涂料通过中式挑檐、花格防盗门窗、百页空调板、中式门头等要素突出江南水乡特色。将建筑物立面上的各类附属物件化整为零，改变建筑形象。如：空调机位外挂采用板栗色百叶木构架外框，整饰窗框、窗台等。另外，给窗户增加窗套，或更换原有窗套颜色及材料，与整个立面颜色协调统一，材料的选择应注重安全可靠，经济适用。

3.4 改善建筑公共空间和设施

对建筑单元入口进行改造，增加中式坡屋檐雨篷、无障碍坡道、单元防盗门、门铃对话系统等，并重置信报箱。居住秩序和居住安全感息息相关，对公共楼梯栏杆、墙面、地面进行修缮，提升了居住品质，家的归属感得到增强。项目通过申请相关的节能改造专项资金，对建筑外墙进行了保温提升，改善建筑室内热工环境，降低空调能耗。实施海绵城市策略，减少小区水泥硬质地面，户外采用防腐木地坪和透水砖。

3.5 健全相关政策法规
完善老旧小区提升改造的政策体系是老旧小区提升改造实现经济、社会和环境协调发展目标的前提。首先，拓展老旧小区提升改造内涵，明确改造的时序性与配套要求，通过制定针对性的政策体系，对消极空间进行再开发，良好的“人一空间”和“自然一人文”互动关系，如增设景观和医疗保健等软质服务设施，增强居民的舒适、安全感。其次，聚合不同利益主体的观点和需求，使政府与其他参与主体充分对话，形成针对性的方案，充分保证各主体理性表达其合理利益诉求的权利，如加装电梯问题，可针对居民的诉求，一方面可借鉴改造示范小区成功经验的做法，在安装电梯时充分考虑老年人的生活习惯和要求，—方面以“经济补偿+分享改造红利”的方式进行协商磨合，重点解决老旧小区内在的实际问题。
3.6 强化党建在社区改造中的作用

作为我国城市老旧小区提升改造工作的最后一步，如何实现其“善治”日益成为城市更新与管理的难点问题。首先，以党建引领社区共治、形成“自上而下”与“自下而上”相结合的治理新模式，构筑起市、区、街道、社区党组织四级联动体系，提供有序的法治环境对社区治理进行有效监督。其次，合理利用网络和大数据资源，如在网上开设社区论坛、利用大数据开发社区网络办事平台等，提升居民的参与积极性与办事便捷性，通过共同协商解决切身利益问题，形成基于信息化、智慧化的社区治理新模式。

3.7 做好建筑改造与设施改造的配合
目前在一些老小区的改造过程中大多只是单纯的道路、外立面等改造，供电、供水、燃气、电信等单位的管网改造一般不同时进行，道路改造好了，这些网管要改造的时候，又需要再次进行返修，这样的话就会造成财务、物力、人力上的浪费。所以，在对小区进行改造的过程中，应当注重燃气、供电以及供水的改造，从而保证各方面能够协调进行，提高改造效率，降低成本的浪费。
4 结束语
综上所述，城市老旧小区的改造是一项复杂的、关乎到群众切身利益的工作，因此政府部门要发挥自身主导作用，推行相关政策法规，建立有效的监督机制，同时，社会各方力量也要广泛参与，和政府部门形成优势互补，共同为建设美好城市出谋划策。

参考文献：

[1]程良川.现代城市老旧住宅小区改造探讨[J].低碳世界,2020,10(08):138-139.

[2], 市政公用事业　整治改造老旧住宅小区27个. 刘松洁 主编,嘉兴年鉴,中华书局,2019,113,年鉴.

[3]刘伟.老旧小区改造的必要性及有效措施[J].砖瓦,2020(08):77-78.