关于城镇老旧小区改造的相关思考

陈卫

盐城市大丰区城建档案馆 江苏省盐城市 224100

摘要：全国人大常委会《关于全面推进城市旧生活区改造工作的决定》要求，全面推进城市旧生活区改造工作，以满足人民美好生活需要。这是一项复杂而艰巨的工程，必须在总体规划的基础上，分阶段、分层次地推进。基于以上分析，本文结合改造实践、模式探索、路径思考等研究方法和思路，就旧区改造中存在的问题提出了自己的看法和建议。

关键词：老旧小区；改造；建议

城镇老旧小区是指建设周期长，建设标准低，外观陈旧，存在一定的建筑和火灾风险，市政配套设施和公共设施不完善，缺乏有效的管理，不能解决居民日益增长的日常需求等问题的居住区。通过对城市旧社区改造的积极支持，不仅可以改善老旧小区居民的居住条件，提高其生活质量，更能适应我国人口老龄化的需要。并且城市的面貌和质量都能得到改善。并且在当前经济快速发展的背景下，能够形成新的经济增长点，对扩大投资，拉动消费，增加就业，促进地区经济的发展起到重要作用。

1老旧小区现状

1.1建筑老旧，功能退化

老旧小区存在着功能退化、结构老化、配套设施不足或损坏、设备老化等问题。整座建筑都比较陈旧，外墙剥落破损，楼梯、阳台部位锈蚀脱落，存在结构安全隐患；水密性设施老化，常见屋檐、外墙等有漏水现象；露台封闭采用多种多样的材料，色彩混杂，破坏了建筑整体立面形态；防盗系统、雨篷、空调、衣架等杂乱无章；社区管网老化，电线凌乱，存在消防安全隐患；乱搭乱建，违章建筑多；缺乏电梯和无障碍设施的多层建筑；建筑物围护结构不符合现行节能标准，建筑能耗高，居住舒适度低^[1]。

1.2公共配套不完善，公共设施匮乏

小区在规划建设时，未考虑排水问题，或排水系统堵塞，造成小区排水不良，雨天道路积水现象较为严重；一些小区没有安装路灯，或路灯数量不足，照明设不便。城市卫生设施不足，垃圾桶、垃圾桶数量不足，无法及时清理；公厕使用率低，卫生条件差；城市绿化设施少，甚至没有。部分旧城区虽有一定的公共绿地，但多数住宅建筑均为绿地，植物配置相对单一，或与植物搭配混乱，缺乏美感。研究还表明，大部分老城区没有健身设施，老年人活动中心、儿童活动中心等体育、养老、幼儿园等，城区没有适当的健身设施，老人和儿童之间没有完全的沟通和活动。这就不符合社会经济快速发展对公共服务的性质、规模和质量的要求。

1.3停车困难，交通混乱

老旧小区建设中，汽车普及率低，小区规划中未充分考虑停车问题，停车设施严重不足，居民停车困难；因小区管理不到位，现有车辆随意停放，占用小区道路、绿地等公共空间，经常造成交通混乱和邻里纠纷；小区内道路多为机动车，非机动车。车辆和行人是主要的交通工具，道路宽度较窄。与此同时，由于人车混杂，居民缺少独立停车位，行车安全得不到保障，事故频发。一些居民区在施工时没有考虑到消防通道的存在或被占用时间长，存在火灾隐患。

2老旧小区改造过程中存在的问题

目前，我国旧住宅区改造主要包括改善住宅区及相关区域的基础设施、临街建筑立面改造、外部环境改造等。制度改革的法律法规不健全，各地都在积极探索旧区改造的经验与途径^[2]。缺少法律基础和以往经验是个大问题。

一些地方由于受到政策、资金等条件的限制，只注重改善居住建筑、道路、管道等基础设施，而忽视了大环境、生活体验等方面的问题，如公共空间狭小，缺乏保障，往往束手无策，空间不足，照明和灯光不足。面对协调拆迁困难，部分老旧小区倒楼不存在拆迁成本，基本上是闲置，没有改造价值，只能获取和维持现状，影响了老旧小区整体改造的效果；老旧小区大多为村民自建房屋，企事业单位住宅区，街道公房，经济适用房和低档商铺。社会参与程度低的群体主要为低收入、老年人、租房者等。一般而言，他们经济收入低，生活传统，思维僵化，抵制新变化，接受能力差，对改善社区环境有一定要求，但参与热情不高，容易抵制。所以，老居民对公共事务的认识和态度也是老社区改造的一大阻力。

3对老旧小区改造的思考和建议

通过对某地级市旧住宅小区的调查分析，笔者认为旧住宅小区改造的思路和策略主要有以下几点：

3.1合理划分区域，制订改造计划

在调查研究的基础上，通过实地考察和数据收集，全面了解城市社区的现状，收集社区分类信息，分析社区存在的问题，是否有改造价值，是否有改造需求，改造内容，资金需求等，为老社区改造作出准确决策并采取政策措施；在老社区住宅基础设施老化的情况下，根据“先住后改”的原则，对基础设施差、安全风险大、公众改造意愿强的地区，优先采取“先功能后改造景观”的方式，有序推进老社区改造。

3.2突破传统意义上的社区界限，对小区进行片区改造

经调查，部分建于上世纪八九十年代，为原单位的住宅楼、办公楼等建筑物。建筑面积小，位置狭窄。有的寝室只有一个或两个卧室。对单一居住区进行再设计，无法解决道路差、公共配套设施不足、公共空间不足等问题，其意义不大。是的有些居民区没有狭小的施工场地，造成：施工机械和施工机械无法通行，无法改造，为此必须突破传统的市政界限，拆掉围墙，打开邻近的市政，使之成为居民区。

3.3拆改结合，提高区域和街区的整体质量

在调查中发现，在20世纪70、80年代，本市仍有大量砖混房屋存在，结构安全性能较差，部分房屋已鉴定为危险房屋。这类建筑若简单改造，不但技术难度大、施工风险高，而且与新建建筑投资水平相当；住宅整体结构不合理，规划布局不合理，改造过程中，对住宅功能的全面完善和优化是困难的。对这种老建筑，最好一次拆掉一座。由于过去规划和建筑管理制度不完善，执行不力等原因，许多老住宅建筑密度大，间距小，研究发现，有少量6-7层建筑距离不到2米，几乎是墙对墙施工，不能满足房屋照明、通风的需要，更谈不上消防安全和公共设施建设等问题，只能通过简单改造来解决。只要拆掉一些没有改造价值的建筑物，增加建筑间距，降低建筑密度，把一部分土地用于城市基础设施和公共配套建设，就可以达到很好的改造效果，这也是符合居民意愿的。

3.4建立长效管理机制，加强后期维护与管理

引入专业的物业管理。将旧城改造成区、街，形成一定规模，有相应的市政配套设施和事业单位，引进专业房地产管理队伍，以身作则，负责城市的环境管理和公共安全管理，对社区进行精细化、规范化的房地产管理，统一规划，有序管理社区停车场；定期对道路、管线进行维修，对社区绿化设施等公共设施进行维护；开发利用公共空间，为居民提供便利服务，尽可能地为老年人提供日托、餐补和社区管理等服务。

完善社区自治。应建立和完善基层党组织治理机制和居委会协作机制，充分发挥物业和房地产服务委员会的作用，促进居民参与城市管理，限制个体行为，引导居民自觉遵守公共秩序，自觉维护公共利益。

4结语

旧城区改造不仅是一个真正意义上的惠民基础工程，也是一个庞大而又艰巨的系统工程。以“全面推进旧城改造”指导思想为指导，地方政府应结合国家利益，积极研究一批符合国家期望、适合地方特点、有利于集体利益和个人利益的机制。城镇经济发展和财政可持续，政府和居民权利义务的协调与平衡。补充和完善有关法律法规，加强组织保障，加强舆论宣传，充分发挥国家组织的作用，了解居民的需求，做好居民的沟通协调，完善发布机制，做到公开透明，不设障碍，需要居民理解和支持。制订和完善相关的法律、法规和行政规章，科学地制定改造规划，因地制宜，统筹安排，调整总体思路，逐步实施。

参考文献

[1]王健,王立鹏.城镇老旧小区改造:抗"疫"复产期经济增长新动能[J].行政管理改革,2020,(5):41-46.

[2]任震.城镇老旧小区提升改造的路径与对策研究[J].百科论坛电子杂志,2020,(13):457-458.