不动产登记房地数据整合探究

不动产登记房地数据整合探究

李瑞 1 ，陈丽君 2

1. 连云港市不动产交易登记中心 , 江苏连云港 222009； 2. 连云港市房屋产权管理中心 , 江苏连云港 222002

摘要：房地数据是不动产登记信息平台运行的前提和基础，统一、完整、准确的房地整合数据能大力提升不动产登记的工作效率、实现不动产登记信息的共享。本文探讨了不动产统一登记中房地数据整合的难点，介绍了房地数据整合中常用的关键技术，最后以某县为例，对应用到的不动产登记房地数据整合技术进行了总结，希望能为其他地区提供借鉴。

关键词：不动产登记；房地数据；整合

1引言

2015年3月1日《不动产登记暂行条例》在我国正式开始实施，条例中的一项规定要求国土资源管理部门应会同其他相关部门来完成不动产统一登记信息基础平台的建设。我国的不动产没有实行统一登记前，房屋、地籍等不动产信息由不同的登记机构进行登记，经过多年的日积月累，各地的房产和土地管理部门已经掌握了海量的不动产登记数据，由于各大机构都建有各自的独立登记系统，相关的数据格式和登记业务流程各异。在不动产统一登记制度实行以后，房屋、地籍数据将按照房地登记数据库的标准进行整合，并建立统一的登记信息管理系统，届时，所有的登记信息将纳入到不动产统一登记信息基础平台中，各级登记机构的不动产信息将实现共享。

2不动产登记房地数据整合的难点

（1）数据规律性差

房地不动产登记的基础数据原先分散存放于国土资源和住建两个部门，由于两个部门之间的管理体系不同，由此造成房地不动产登记数据在多源异构方面存在很大的差异性，其主要表现在多个方面：数据的来源不同、管理对象不一致、数据管理的方式不同、数据库的结构差异大、更新数据的途径不同等，在进行数据整合时，这种具有多源异构特征的数据毫无规律可循，导致整合的难度非常大。

（2）数据量大

《不动产登记暂行条例》规定，不动产包括土地、海域、房屋、林木等定着物，不动产权利登记不仅包括不动产的所有权，还包括不动产的使用权、经营权、地役权、抵押权等权利，相关权利必须按照不动产登记条例的规定进行登记才具有相应的法律效应。众多的权利登记产生了海量的不动产数据进行形成庞大的数据库，而且由于不动产相关权利的新增、转移、分割、灭失，不动产登记的数据量也会不断产生变化和增加，海量的数据必然给数据整合工作带来困难。

（3）数据结构复杂

不动产登记数据包括海量的空间数据和丰富的非空间数据，它们的结构非常复杂，而且数据量异常巨大。空间数据主要有地形图数据、宗地数据、权属界线界址点数据、地籍区和地籍子区数据、房产分层分户图矢量数据以及各地的土地利用现状数据等；非空间数据主要有关联权利人的相关信息、权属信息、限制信息、登记过程的有关信息以及登记档案等数据。空间数据和非空间数据两者之间的数据交换非常频繁，他们之间关联紧密，逻辑结构异常复杂，两者在数据集方面也同样存在更新频繁且结构复杂。为了避免整合时造成数据的损坏和丢失，由此对数据整合技术提出了较高的要求。

（4） 数据质量不一

由于我国不同地区经济发展水平的不同，各地原先的房地不动产登记数据在质量方面也存在不小的差异。从宏观上来看，全国大部分地区的房屋、地籍登记数据已基本实现了利用计算机数据库进行管理，经过几轮的数字化建设后，房地登记数据无论在时效性方面还是在质量和齐全性方面都比较好，东部地区由于数字化进程开展的比较早，房地基础数据质量比较高，而中西部地区经济方面较弱，在数字化上投入的不多，房地登记数据的质量相对较差。

3房地数据整合关键技术

（1）多源信息收集整合利用技术

房地不动产登记信息平台所需求的数据资源形式各异，既有通过传统测绘方式形成的纸质档案成果，也有使用现代数字化测绘技术制作的电子图件，还有相当多的与房地不动产单元有关的属性等档案信息，若对这些数据进行整理，统一转换成一种格式，就要对这些不同时期、不同格式的多源数据采取不同的整理方法，因此需要广泛收集并整合利用。

（2）“先房产后土地”的数据集中整合技术

由于各地的土地登记信息化状况一般较好，因此大都采用 “先房产后土地”的集中整合方法，即首先整理和补录房产登记数据，后再整理房产楼盘表，在完成房产落栋的基础上最终实现房产落宗以及房地挂接。数据集中整合技术主要对房地登记数据的空间拓扑关系进行匹配，对少部分不能关联对应的房产，统一在房产层增加宗地代码和房屋自然栋号来完成房产落宗，最终建立宗地、房屋、楼盘之间的关联。“先房产后土地”的数据集中整合技术能够实现在较短的时间内完成房地登记数据的整合集成，但是对历史遗留的房地数据尚且难以解决，故不能完全满足数据整合业务的需要，因此还需要综合利用日常数据整合技术进行补充。

（3）日常数据更新技术

日常数据更新主要是将平台在日常登记过程中发现的遗漏、错误信息及时补充和改正，通过对数据的动态更新和维护来逐步提高数据库的质量。房地不动产数据日常更新可应用如下工作模式：不动产登记中心受理窗口在收到申请人的房地登记请求后，落宗平台即开始在不动产登记信息系统中查询该宗地或房产的历史测绘成果以及地籍相关信息，如果系统提示无法查询到信息，则移交测绘受理窗口再次申请房产和地籍测绘，测绘成果经由不动产登记中心重新审查合格后，登记窗口才能再次启动房地登记流程。

（4）成果数据更新技术

不动产成果数据的更新有两种模式，即在线和离线方式，两种方式各有特点，在线整合模式安全性相对较低，但能够使得登记人员及时使用数据整合后的成果数据。离线整合方式在安全性方面较高，但数据难以更新，现势性方面不能保证，工作人员不能实时享用最新的不动产整合成果数据。不动产登记数据的整合是一项长期的工作，数据库中的存量数据的权属状态在不断的动态更新，而且产生的数据变化量非常大，由此我们比较了在线与离线两种整合方式后，可利用数据整合交互工具的方法，即利用工作库和正式库来进行数据整合工作，具体过程为前台工作人员将办理的登记信息推送到工作库，整合人员在工作库中进行数据的整合，经审核、检查、抽查合格后再将整合后的数据推送到正式库中。

4不动产登记数据整合实例

某县需要开展不动产登记数据整合工作，主要任务是将原分散存放、格式各异的房地数据进行整合，最终形成统一完整的不动产登记存量数据库。以某小区的房地登记数据整合工作为例，该小区于2007年投入使用，共有42幢住宅房屋，其中楼盘表数据有42个，房产登记数据为1235条，原始资料中缺失房屋空间数据；土地登记数据中有楼盘表42个，共有记录1235条且空间数据相对完整。参照《不动产登记数据库标准》（试行），工作人员先利用多源信息收集整合利用技术将登记数据和外部数据转换成统一的格式，再利用“先房产后土地”的数据集中整合将其中的权利信息、附属信息等数据提取出来，同时消除数据之间的异构性进行数据整合。按照类型将提取的数据导入数据整合前置库，先利用有效的外部数据补充和扩展登记数据中的地名、坐落等信息，再利用空间一致与属性匹配的方法来自动匹配房地数据，再导入不动产登记数据库中完成不动产登记元数据库的建立工作。

5结束语

房地数据整合是不动产统一登记制度实现的保障，其技术要求高、任务繁重。随着我国不动产统一登记制度的深度推行，各地应参照当地的实际情况，严格按照规范要求，因地制宜地选择合适的技术方法来进行房地不动产数据的整合，为实现不动产的统一登记提供强有力的数据支撑。

参考文献：

[1] 国土资源部.不动产登记数据库标准(试行)[S].北京:国土资源部,2016.

[2] 国土资源部.不动产登记数据整合建库技术规范(试行) [S]. 北京:国土资源部,2016.

[3] 任建福.不动产登记数据整合关键技术研究[J].测绘与空间地理信息,2018,41(05):188-190.

[4]张寅.不动产登记中的房产与地籍测绘数据整合[J].测绘与空间地理信息,2017(4):203-205.