估价机构在城市更新中的作用探究

估价机构在城市更新中的作用探究

魏家军 陈林

河南安宏房地产评估咨询服务有限公司 河南 郑州 450000

摘要：在中国城市化进程持续推进的背景下，房地产领域正在发生重大变革，房地产估价机构的作用更加凸显，其专业优势集中体现在相关政策解释，项目可行性分析、项目价值分析等多个层面，对城市更新的所有利益相关者产生直接影响。目前我国城市更新进程还有待进一步深入，随着信息技术的不断发展，房地产价格评估机构也面临着许多挑战。本文简要介绍了城市更新的概念以及城市更新进程中存在的问题，探讨了房地产价格评估机构在城市更新中的作用。

关键词：估价机构；房地产估价；城市更新；作用

土地是有限的资源，而随着社会经济的不断发展，我国许多土地已经发展成为房地产。随着人口数量的不断增加，住宅和商业房地产继续增长。由于缺乏土地资源和限制，城市无法持续扩张。因此，城市不可避免地会逐渐从外部发展转向内部更新方向发展。城市更新将改变土地价格和市场需求，进而影响房地产价格。本文分析了城市更新的概念以及城市更新进程中存在的问题，探讨了房地产价格评估机构在城市更新中的作用，这是房地产价格评估机构可持续发展的基础，有力促进了房地产估价行业的发展。

1城市更新的概念

城市更新是对不再适合现代城市社会生活的城市地区进行的必要且有计划的重建。城市更新是社会工程学的主题，并且与城市环境密切相关，其更新核心是城市中旧建筑物、道路、水系统区域协调和改造以及城市非物质文化遗产的有效继承和发展。城市更新是一个谨慎、明智、和谐的改造进程。在当前的城市更新改造实践中，最好的重建方法通常是调整城市土地的结构和所有权以充分利用土地的现有和潜在价值。此外，在城市更新房地产开发中，开发商的工作链条向前延伸到土地一级开发中，从土地使用权人手中获取土地成为城市更新房地产开发工作的重要一环。

2城市更新面临的主要矛盾

在中国城市化进程持续推进的背景下，房地产领域正在发生重大变革，房地产估价机构的作用更加凸显，其专业优势集中体现在相关政策解释，项目可行性分析、项目价值分析等多个层面，首先是城市更新补偿方面的矛盾。城市更新的标志特征之一是所有单一实体都纯粹是市场行为，不受政府部门的限制。因此，当城市更新项目的开发商向房屋所有者提出购买邀约时，所有者可以和房地产开发商商谈购买条件，也可以拒绝直接出售。由于这种非强制性的市场行为导致没有针对土地和相关商品价格的特定标准。业主可以将其用作提高价格或故意减慢项目进度的谈判筹码，要求房地产开发商以高于市场价的价格进行收购。此过程可能导致对已签订合同的业主的不满，导致合同违约，甚至引发各方之间的矛盾。

其次是原则与现实之间的矛盾。赔偿方面的矛盾表明业主与房地产开发商之间可能存在不可调和的矛盾。但是按照城市更新的商业运作原则，不允许其他公共机构（例如政府和法院）直接干预基于市场的行为，这就在商业运营原则与现实之间产生了矛盾。同时，当前的政府法规和法律框架无法管理城市更新和发展问题可能导致一些极端行动。例如，房地产开发商使用不正当手段威胁业主。

3城市更新进程中房地产估价机构的作用

3.1为业主提供咨询服务以保护其合法权益

房地产价格评估机构能够为业主提供的服务主要集中在房地产价格咨询服务上。因为在城市更新进程中业主通常处于弱势地位，并且难以获得与开发商相同的对称信息，从而导致开发商给出的补偿标准相对较低。因此，为保护自身合法权益，业主经常聘请房地产价格评估机构提供专家意见。

3.2向政府提供咨询服务，协助制定城市更新计划

首先，城市更新不会立即发生，这是一项长期而复杂的系统工程。进行城市更新项目的过程涉及很多利益方，不可避免地会出现各种冲突情况。例如，开发商担心自己的经济利益，追求容积率高，少赔偿率、市政设施建设少，而业主则相反，他们要求增加赔偿以保护自己的权利，这种不可避免的矛盾需要政府的协调。这时政府需要一个专门的第三方组织进行经济可行性分析，以确保在平衡双方利益的同时促进城市的长期发展。作为专业的咨询服务机构，房地产价格评估机构将从项目开始就按时进行跟进，明确项目的位置和赔偿的可行性，帮助政府顺利协调纠纷并解决问题，有助于项目进度。

其次，尽管我国目前的城市更新发展已初具规模，但仍有一些基层政府部门不精通业务，对于相关政策解读不足，估价机构可以对最新的政策进行全方位的解读。

最后，城市更新项目的发展涉及各方利益。如果利益分配不均会造成建设风险和发展风险，恶意群体性事件会对社会造成负面影响。房地产价格评估机构可以提前进行有效的社会风险评估，意味着在项目发生之前需要分析和评估可能在不同时间段和各个节点上影响项目稳定性的因素以及发生事件的可能性，从而做好风险管理，制定相应的解决方案，预防和减少风险源头，确保城市更新项目的顺利进行。

3.3为房地产开发商提供服务，保证项目开发顺利

房地产价格评估机构在城市更新中的作用不容忽视。从经济可行性层面而言，房地产开发商开发城市更新项目所需的初始资金是巨大的，只有足够的拆除和补偿资金才能支持该项目的发展。但是早期阶段的大量投资会使房地产开发商面临巨大风险。如果选择立即撤资，则初始投资将完全丢失。如果选择继续进行该项目，那么将来他们可能会面临更大的损失。房地产价格评估机构可以通过在项目开始之前进行评估并提供更清晰的项目价值分析结果来最大程度地减少房地产开发商的风险。从商业谈判的角度而言，房地产价格评估机构还可以协助房地产开发商进行谈判。如前所述，城市更新项目涉及许多利益相关者，而这样的多主体项目很容易产生矛盾。房地产开发商在关注自己的利益时承受着巨大的压力。此时就需要发挥房地产价格评估机构的谈判作用，可以根据项目的价值为各种利益相关者提供专业的商业谈判支持。

从顾问的角度来看，房地产价格评估机构在具有独特的优势，其具备的先进专业知识可以更好地诠释当前的政策，为开发商提供全面的咨询服务。毕竟，中国的城市更新项目开发经验不足，房地产开发商的操盘经验不足，相关的政策解释还不完善。开展项目时可能没有足够的合法土地使用指标，流程操作可能不充分。在这种情况下，开发商可以聘请房地产评估机构来咨询整个项目进程。

4结论

当下，我国土地资源变得越来越稀缺，城市土地供给变得越来越紧张。城市更新不仅解决了城市土地短缺的问题，而且可以打造更好的城市形象。城市更新中最重要的因素是对房地产市场的影响，如会显著提高房价，其原因是城市的更新改善了城市的景观和居住环境，土地利用结构的优化不可避免地增强了该地块的功能和经济效益，增加配套设施肯定会增强该地段的区位优势，而改善的条件将大大提高公众的购买意愿，从而促进房地产市场的积极发展。房地产市场的发展将影响整个房地产市场中一手房和二手房的价格。因此，在评估被拆迁房屋的价格时，弄清房屋价值并进行准确的估价十分关键。

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