价值链视角下房地产项目全生命周期成本管理

价值链视角下房地产项目全生命周期成本管理

周攸

上海华谊集团房地产有限公司 上海 普陀 200333

摘要：随着我国社会经济的不断发展以及城市化进程的加快，房地产企业已然成为我国国民经济的支柱行业，在近年来迅速发展并取得了一定的成绩。房地产是一项开发成本很大的行业，开发成本大，生命周期长，价值链众多是其特点，基于此，本文将分析价值链视角下房地产项目全生命周期成本管理，以此促进房地产企业的更好发展，提升其核心竞争力，推动城市化进程，促进社会发展。

关键词：价值链视角；房地产项目；全生命周期；成本；策略

引言：房地产行业不同于一般的行业，是一个价值链众多，成本巨大，建设周期很长的一个行业，同时，房地产行业价值链的各环节之间相互关联，相互影响，其中某个环节经营管理的好坏都会影响到其他环节的成本和效益，因此，在价值链视角下探索房地产项目生命周期十分重要，可以进一步更好地管理房地产的成本，提高房地产企业的经济效益^[1]。

1. 基于价值链的全生命周期成本管理理论

1. 价值链管理理论

企业需要为股东、客户、员工以及供应商等个体或者集体创造经济价值，在这一创造经济价值的过程中，就会衍生出许多不同的生产环节，这些生产环节相互关联但又有所不同，在这一链条上的各个经济活动就构成了企业的“价值链”，其中企业价值链的增值活动又分为两部分，一部分是基本增值活动，即一般意义上的企业生产活动，如材料的供应、生产运营以及市场销售。售后服务等，这些都与商品有着直接的关联。而另一部分是辅助性增值活动，即包括企业的组织建设、人事管理以及技术开发等，比如相关的公司和个人为企业策划广告或者为企业代理法务咨询等。同时，每个企业都是产品设计、生产、交货以及售后各个环节经济活动的集合体，无论是企业价值链的哪个环节，其之间都是密切联系又相互影响的，而价值链上的一个环节能够在多大程度上影响到其他环节的价值，则去决定于这项经济活动在价值链上的位置。“价值链”理论的基本观点是，一个企业的价值活动众多，但并不是每个环节都可以创造价值的，而能够给企业带来较大利润的经济活动环节，就是企业价值链的“战略环节”，这个战略环节也就是企业的竞争优势，因此，房地产通过价值链视角则可以审视企业自身能够创造经济利润的价值活动，从而抓住这些关键环节，也就抓住价值链的关键环节，从而促进房地产企业识别自身优势，进行更好地发展^[2]。

2. 房地产项目全生命周期成本管理

生命周期法对于企业具有重要的现实意义，房地产项目全生命周期管理包括众多的环节，其中包含了投资决策、规划设计、施工、运用维护以及处置收回等五个阶段，由此可看出，房地产的生命周期管理很长，其向前可以延伸到决策投标阶段，向后可延伸到项目的维护使用和弃置阶段，基于此，房地产企业应该从整个社会公众角度出发，使其在整个全生命周期中管理项目成本达到最优，同时要求企业在进行建设发展时，要以节约资源和成本为己任，本着可持续发展的原则，减少废弃物，避免生态环境，以社会成本，公众利益为基本决策依据，而不是将最小的投资方案作为最佳选择^[3]。

3. 价值链对房地产项目全生命周期成本管理的指导意义

通常，企业追求的是利益，但是在这一追求利益的过程中，企业的利益往往与社会的发展是存在矛盾的，而将价值链理论与全生命周期成本理论相结合，则可以在一定程度上改善社会可持续发展与企业短期利益之间存在的矛盾，基于此，无论是从企业拥有者的角度出发还是从顾客的角度出发，将企业价值链进行重新构造，则可以在最大程度上兼顾社会与企业的经济效益的基础上，使企业履行社会责任，又推进社会与企业的共同发展。此外，价值链理论是具有垂直性与空间性的，从时间维度的基础上说，价值链上的管理项目从决策、用工、使用、报废等延伸到了房地产整个生命周期过程，而从空间维度讲，房地产管理项目与供应商、销售渠道以及顾客之间建立了价值链，形成了多维度的价值链管理路径，基于此，房地产企业可以从全生命周期，多维度地发掘自身的优势，从而更好地进行房地产项目成本管理，进而实现企业利润，提高企业的核心竞争力，促进企业的长远发展^[4]。

2. 价值链视角下房地产项目全生命周期成本管理的优化策略

1. 内部价值链管理优化

随着社会经济的不断发展，房地产企业的盈利格局和发展模式也发生了重大转变，现阶段对于房地产企业而言，其可以为企业创造价值的最核心的价值链发生了转变，从中间的工程建设环节逐渐往房地产项目两端进行转移，这就造成两端的投资决策、运营维护以及处置回收阶段成为房地产企业价值链的核心部分，使房地产的价值曲线呈现“微笑”的状态^[5]。

1. 投资决策阶段。房地产企业价值链的最前端就是投资决策阶段，这一阶段的决策任务十分重要，关系着整个房地产项目的成败，影响着后期房地产的利润，甚至影响了房地产一半以上的利润，基于此，投资决策阶段十分重要，只有做好决策，才能为后续的发展提供正确的轨道，使房地产企业实现更多利润。

2. 运用维护阶段。房地产运营阶段的成本是指房地产项目在建设完工后，后期运营维护需要支付的人力成本、能源成本以及维护保养成本等，根据一项调查研究表明，房地产行业的运营、维护以及回收报废等环节的成本较大，占到房地产整个生命周期成本的60%~66%之间，基于此，房地产运用维护阶段的成本成为房地产管控的关键对象，同时，这一阶段也体现出了房地产的服务，渗透着房地产企业的品牌价值，因此，是房地产价值链的核心部分。

第三，处置收回阶段。在这一阶段，房地产的项目中会产生很多施工垃圾，基于社会利益以及社会可持续发展的需求，房地产企业应该将社会责任放到首位，对施工废弃物进行合理的规划和处理，在减少废弃成本的同时，也应该尽量减少对环境的污染，以此减轻社会利益与企业短期利益之间的冲动，同时，房地产企业还要注意加大对价值链的再度开发，主要是指土地资源的有效利用，以此维护社会环境，承担起社会责任，促进社会的可持续发展。

2. 建立与发展上下游企业战略合作联盟

与房地产企业相关联的上下游企业众多，房地产企业要想更好地管理其成本实现经济效益，就要与上下游企业进行有效合作，建立战略联盟关系。基于此，房地产企业应该与其上下游企业在平等自愿、互惠互利、风险共担、利益共享的原则上，使其与房地产企业之间建立资源互补，稳定的战略合作关系，以此借助上下游企业的力量，不断企业生产规模的扩大，并通过与上下游企业良好的合作关系，节约相应的采购成本，以此进一步提高企业的风险承受能力，促进企业的长远、稳定发展。

结语：总而言之，现阶段，房地产企业发展迅速，是国民经济的重要支柱产业，基于此房地产企业迎来了前所未有的发展机遇，但是随着产业的转型和发展，房地产行业也应该重视其自身存在的管理成本中的问题，将价值链理论与生命周成本法相结合，才能进一步促进房地产企业承担更多的社会价值和企业效益，因此，房地产企业应该重视价值链两端的投资决策、运营维护以及处置回收阶段，并与上下游企业战略合作联盟，以此实现房地产企业与上下有企业建立资源互补的稳定关系，减少房地产企业的采购成本，促进房地产企业实现更多经济效益，推动房地产企业的稳定、长远发展。

参考文献：

[1]段玉萍. 价值链视角下房地产项目全生命周期成本管理[J]. 财会学习,2018(34):90-91.

[2]代春利. 基于生命周期思想的房地产企业环境成本管理研究[D].石家庄铁道大学,2015.

[3]李佳. 基于价值链的房地产项目成本管理成熟度评价研究[D].中国矿业大学,2017.

[4]徐金秀. 供应链管理视角下房地产企业战略供应商选择评价研究[D].重庆大学,2019.