地产项目的风险与控制

地产项目的风险与控制

刘乾峰

淮安市新型城镇化建设投资集团有限公司，江苏淮安， 223001

摘要：地产项目在运行过程中，会投入较多的资金，并且整个工程建设时间较长，参与项目建设的企业较多，由于建设时间以及参与企业数量较多等风险，会影响地产项目稳定建设。针对地产项目中出现的风险，加强风险控制，实施有效的管理措施，消除不利因素的影响，保证地产项目可以获得良好的经济效益和社会效益。

关键词：地产项目；风险；控制

引言：

在地产项目风险控制工作中，首先应进行风险的识别，然后对风险产生的危害进行预估，最后是评价实施的控制措施，完成上述风险控制流程，可以提高地产项目风险控制水平，充分发挥控制作用，一方面降低地产项目建设成本控制在合理的范围内，另一方面使地产项目建设更加安全稳定。

1. 地产项目风险与控制概述

地产项目风险控制工作中，由于地产项目受到多种因素的影响，会使地产项目遇到不同类型的风险，由于风险产生的危害不同，实施有效的风险控制措施，消除风险隐患的同时，还能将产生的危害控制在有效的范围内，或者完全避免出现危害。在处理地产项目出现的风险时，需要地产商采用多种控制方法，一是风险回避方法、二是损失控制方式、三是风险自留方法、四是风险利用方法、五是工程风险方法、六是工程保证担保方法。上述方法具体实施方式以及过程如下。

2. 地产项目风险管理控制措施

   1. 风险回避

实施风险回避措施，是快速找到引发风险的源头，在源头实施措施进行控制。在寻找风险源头过程中，如果风险产生的危害较大，地产商、建设单位以及保险公司等，均对出现的风险源头无法进行有效的控制，应主动更改项目建设目标，或者放弃地产项目，最大程度保护企业的经济效益。

现阶段风险回避主要以两种形式出现，一是先期回避形式，二是中途放弃形式，上述两种方式在承担地产项目出现的风险时，会找出产生最大危害的风险，然后实施措施对风险进行回避。采用先期回避形式时，地产企业可以直接放弃项目的投资。采用中途放弃形式时，地产商会项目运行期间，放弃项目的建设权和开发权，但是对于地产商会造成较大的经济损失。多数情况下，地产商会采用先期回避形式，不仅有效规避承受的风险，还能保护企业利益不受损失。

在风险控制工作中，采用风险回避方式，要求地产商在项目的准备阶段，应对可能出现的风险以及风险源头进行分析。由于项目中出现的风险会体现出不确定性特点，地产商着重分析风险源头，抓住重点即可有效规避风险。

1. 2. 损失控制

地产商在项目运行阶段，如果预判到项目会受到风险的影响，地产商在分析风险产生的影响后，以经济角度、质量角度以及安全角度等，采用损失控制方法，将项目产生的损失控制在有效的范围内。在运用损失控制方法时，需要将风险设定为一个单位，基于损失控制方式，由非财务手段为途径，消除影响项目后续正常运行的风险因素。地产项目出现损失后，地产商应积极找出应对方法，避免出现消极对待的情况，如果出现消极对待，会加重项目的损失情况。

损失控制分为两个方面，一是预防损失，二是制止损失。在预防损失中，地产商会采用风险控制方法，将可能出现的风险进行处理，使工作的重点放在事前预防。如果在地产项目运行期间，由于参与项目建设的企业出现问题，或者资金链断裂等，地产商应采用制止损失的方法，及时暂停项目的建设。

损失控制一般是用于处理已经获知的风险，在地产商承受范围内，采用损失控制会消除不利因素，避免影响范围扩大，使地产商的利益获得有效的保护。

1. 3. 风险自留

在地产项目运行期间，会出现许多无法回避以及无法转移的风险，在应对无法回避以及无法转移的风险时，采用风险自留方法，地产商会自行承担遇到的风险，并且将风险产生的后果体现在财务管理工作中。许多地产商在应对风险时，会经常采用风险自留方法，主要是地产商缺乏风险预防意识，在遇到风险后未能采用有效的措施，只能承受风险带来的损失。此外部分地产商会有意识的采用风险自留方法，始终保持在主动状态，按照既定的方案承担风险带来的损失。与主动状态相比，地产商在被动状态承受损失，如果处理风险时未能获得良好的效果，会使企业的经济效益不断减少。

1. 4. 风险利用

许多地产商在面对风险时，会以风险为地产项目发展的突破口，运用风险利用的方式，充分发挥管理作用，找出风险中有利于项目建设的因素，坚持扬长避短的原则，在风险中创造更多的经济效益。与其它风险控制方式相比，地产商采用风险利用方法，需要具备较强的控制能力、应变能力，使地产商由被动状态转变为主动状态。如地产商为获得土地的开发权，会由一级开发转入到二级开发，不仅减少一级开发投入的资金，还能在二级开发中获得更多的土地使用资格。

1. 5. 工程风险

在地产项目建设期间，许多地产商会签订工程保险合同，将建设中出现的风险，转移至保险企业，由保险公司承担可能出现的风险。但是应注意的是，采用工程风险方法，即便保险企业会向地产商支付损失费用，地产商仍会出现承受较多的损失，其中应经济损失为主。

与原有的风险控制相比，工程风险会进一步规范地产项目发展，尤其是许多保险企业会坚持守信获益、失信受罚的原则，使参与地产项目建设的企业，必须做好风险的控制工作，防止在项目建设中出现质量问题或者安全问题，一旦地产项目建设以及经营受到风险因素的影响，使建设企业无法获得充足的资金维持运行，启动工程风险控制的同时，也会由保险企业对建设企业下达整改意见，如果再次发生相同的问题，建设企业会进入到失信名单，极大的限制建设企业在地产项目中的发展。建设企业必须保持在有序经营的状态，积极履行签订的合同，有效降低风险发生的概率，实现建设企业在地产项目快速发展。

1. 6. 工程保证担保

参与地产项目建设的企业，由于缺乏经验，或者资金投入能力较差，会采用工程保证担保的方式，设定规范的合同条款，由建设企业与担保企业，共同承担项目可能出现的风险。在设定的合同条款中，会详细标注以下担保内容，一是投标担保、二是履约担保、三是预付款担保、四是业主支付担保、五是工程质量担保、六是分包担保等。

提高工程保证担保的应用水平，需要地产项目领域建立全面的管理机制，基于管理机制加强市场环境的管理，使参与地产项目建设的企业，可以贯彻和落实管理制度，使工程保证担保有效维护企业的权益。

3. 地产项目风险控制应注意的问题

   1. 制定针对性的风险应对计划

地产商应制定全面的风险应对计划，在计划中对可能出现的风险，详细标注处理风险使用的方法，使风险应对计划体现出针对性等特点。由于风险的种类以及引发风险的原因不同，制定的应对计划，应根据风险的变化做出调整，调整的计划会对风险进行重新识别和评估，以便提高风险计划的可实施性。

1. 2. 注重管理方法的调整

地产商在使用不同的方法进行风险控制时，由于每种方法均会控制特定的风险，地产商应根据风险的变化，对采用的风险控制方法进行调整，在调整中建立组合控制体系，在面对复杂多变的风险时，可以充分发挥组合体系的控制作用，有效做好风险控制工作。

1. 3. 注意应对管理的经济性

在应用风险控制方法时，如果出现不可预测的风险，采用可以获取良好经济效益以及提高项目建设质量的控制方法。在风险发生时，地产商会对风险进行全面的分析，在分析中根据风险的变化，一方面预留出足够的资金保证项目正常的建设，另一方面使企业始终处于主动状态应对风险。

结语：

综上所述，在地产项目风险控制过程中，地产商应根据风险的变化，采用适合的风险控制方法，以便消除风险产生的不利影响，并且使地产项目处于安全稳定的建设状态，有助于地产项目创造更多的经济效益，推动地产项目领域可持续发展。

参考文献：

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[2]刘英.房地产开发项目风险管理与控制策略浅析[J].房地产导刊.2014,(5).26-26.

[3]郑根朝.房地产开发项目投资风险管理分析[J].商品与质量·建筑与发展.2013,(6).146.