不动产登记中的难点及应对探讨

不动产登记中的难点及应对探讨

莫勇

盐边县自然资源和规划局， 四川攀枝花 617100

摘要：当前，我国已经开展不动产统一登记工作，经过几年的实践，不动产统一登记工作暴露了许多问题亟待解决。本文以问题思维为导向，从历史脉络的角度对不动产登记制度的起源和类型进行了概括，就不动产统一登记工作开展所面临的“发展瓶颈”进行了分析，并建构解决问题的方法和思路，希望能有效解决不动产统一登记面临的难题。

关键词：不动产；统一登记；管理

1我国不动产登记的类型

我国不动产登记的类型主要有：（1）契约登记制。该类登记制度规定较为便利，在契约登记制下，当事人之间只要想法一致，达成合同，就可以发生不动产权属情况的变更。（2）托伦斯登记制。这种登记制度的好处在于，它不强调不动产的初次登记，只是规定一旦登记，权属情况的变更当事人不得以之对抗第三人。（3）权利登记制。该制度核心要求在于将登记作为了不动产权属发生变更的必要条件。

2不动产登记工作面临的主要难题

2.1不动产登记从业人员专业能力亟待加强

社会经济发展对不动产登记工作提出了许多新的要求。一方面，房地产市场的崛起给不动产登记工作带来了严峻的挑战，不动产登记工作的内容得到扩充，对相关从业人员的专业性要求越来越高。不动产登记所涉及的不仅仅是权利人权属情况的确权登记，很多情况下还有多重抵押、法院查封等情况。现有的不动产登记工作人员在面对这些问题时，常常无能为力。这不仅会让社会公众对不动产登记机构的专业性产生怀疑，更会在一定程度上削弱不动产登记对外的公信力。现在，不动产登记机构相关从业人员缺乏的是一种系统性的综合业务能力，专业能力亟待加强，具体表现如下：（1）现在不动产登记机构大部分工作人员业务能力不强，尤其是随着新技术新系统的应用，这部分人员在学习能力上有很大的欠缺。（2）体制内工作人员较少，劳务派遣人员占比过大，缺乏有效的管理和调控手段。（3）部分工作人员工作习惯不好，在不动产登记工作中经常出现登记错误、登记瑕疵等情况，这严重影响了不动产登记机构的权威性。

2.2不动产登记数据库安全问题

近年来，针对个人和企业的信息盗取与泄漏安全事件层出不穷，数据安全防护形势日益严峻。不动产登记系统包含了大量的企业和个人标识、财产等敏感信息。在数据资产化背景下，这些敏感信息成为网络攻击以及黑色产业的目标，数据安全防护挑战日趋凸显。

2.3不动产登记管理体系不完善

现在大部分不动产登记机构采用了过去传统的分部门管理制，如登记职能和交易管理职能分设，各部门之间分工，然后各自履行工作职责^[1]。这种传统的管理方式看似分工明确，权责清晰，但是从实践情况看，各部门之间常常“各自为政”或相互推诿，缺乏协作配合性，导致登记管理工作呈现分散化趋势，这严重影响了不动产登记体系的和谐性。事实上，传统的分部门管理制已经不适应当前不动产登记工作的需要。

2.4不动产登记管理制度尚未健全

尽管我国很早就在法律层面上确立了不动产登记制度，但是在不动产登记工作的管理方面，立法长期缺位，这是导致当下不动产登记工作面临发展“短板”的一个重要原因。从登记的实践情况看，管理制度的不完善主要集中在以下几个层面：

2.4.1权限划分不明确

在分部门管理模式下，各部门的管理在职责划分上存在许多边际和模糊地带，导致登记工作效率降低。

2.4.2法律法规存在立法空白

长期立法缺位直接导致不动产登记工作没能纳入法治监管轨道，对不动产登记工作的可持续性发展造成了严重阻碍。

2.4.3不动产登记机构自身缺乏系统管理规范的指导

不动产登记工作是一项很注重细节的工作，这就意味着，法律不可能就不动产登记工作面临的各种突发情况进行详细规定，不动产统一登记工作的完善还需要不动产登记机构自身制定切实可行的管理规范，从内部管理上提高不动产登记工作的质量。

3提高不动产登记工作质量的措施

3.1提高不动产登记项目管理能力

有调查研究发现，目前一些不动产登记机构的登记项目管理情况十分混乱，直接影响了不动产登记工作效率的提高。为了解决这一问题，必须就不动产登记项目内容进行管理制度上的完善^[2]。（1）出现登记项目混乱最根本的原因就是缺乏规范的管理制度，解决登记项目混乱最根本的方法就在于不动产登记机构要按照法律关于不动产登记的要求制定完善的管理制度，并严格落实。管理制度的内容应包括不动产登记的档案、信息安全、登记行为的规范等方面内容。（2）不动产登记机构要充分利用科学技术的成果，及时建立健全互联互通的信息共享平台。在信息技术被广泛应用的今天，不动产登记机构要利用最新的信息技术加强不动产登记服务工作。（3）引入奖惩和保险机制，通过奖惩机制的设立提高相关工作人员的工作积极性。

3.2加强登记业务培训

随着社会经济的发展，房产市场的崛起导致不动产登记的工作体量越来越大。一方面，登记业务量增加；另一方面，工作的专业性程度不断加深。现在很多不动产登记机构的人才储备已经不能解决不动产统一登记工作面临的难题了。基于此，必须尽快组织相关人员有步骤、有条件地进行不动产登记工作人员的培训工作

^[3]。在具体的培训安排上，首先要对不动产登记机构现有的相关工作人员进行业务培训。其次要提高引进门槛。不动产登记机构不能再像过去一样实行先上岗后培训的制度。在人事招聘这一问题上，一开始就要注重专业性的选择，对拟录用的人员先进行培训，然后才能为其分配具体的工作。最后要从业人员的思想道德建设着手，不断提高不动产登记工作人员职业道德水准，增强他们的服务意识。

3.3完善不动产登记平台体系

目前，不动产登记机构使用的不动产登记平台在流程设置、登记内容方面都存在优化之处。基于此，提高不动产登记工作的质量和效率的关键在于不动产登记平台体系的改变。具体而言，可以从以下三个层面尝试对不动产登记平台进行优化：

3.3.1对不动产登记的情况进行分析

这意味着不动产登记工作人员要根据不动产登记的现实情况对不动产登记平台体系开启优化工作，从而保证整个平台体系符合不动产登记工作的需要。

3.3.2加强不动产登记权利人的保护意识

不动产平台体系优化的重点在于更好地保护不动产权利人的利益。鉴于此，不动产登记平台应为不动产权利人设置一定的保护机制，提升不动产登记工作的安全系数。

3.3.3不动产登记平台管理人员要强化审核谨慎意识

不动产工作人员在审核当事人提供的不动产登记材料时，要从实质意义上对拟登记不动产相关资料进行审核，确保信息录入平台的准确性，同时加强不动产登记平台的监督管理工作，及时掌握不动产信息变化情况。

3.4重视不动产登记系统安全加密工作

在不动产登记系统中，数据库代理完成上层应用及数据库管理端与多个局部数据库系统同时进行数据通信功能，实现了数据库指令收发及数据整合通信，支持解析数据库协议功能，对数据库调用操作进行分析抽象。数据库代理实现了数据库连接池管理及相关权限认证操作，对数据库协议进行解析，完成受保护字段的加解密处理及鉴权处理，并通过协议包重打包方式实现安全功能透明化。同时，代理模块对数据库流量进行安全审计及威胁操作拦截，有效保障数据库运行安全。

4结束语

不动产登记工作的完善并不是一蹴而就的，我们要充分认识不动产登记工作完善的艰巨性和复杂性，采用多种方法有条件、有顺序、有主次地解决不动产统一登记所面临的难题。此外，也要考虑单位具体情况的特殊性，结合单位的实际情况、工作所面临的主要问题选择合适的“破局之道”，而不是盲目尝试所有的方法。只有保持理性的分析思维，才能有效解决不动产统一登记面临的难题。

参考文献：

[1]张艳秀.不动产权籍调查的难点和应对分析[J].住宅与房地产,2019(33):100.

[2]孙天红.不动产登记工作中审核房屋建筑面积的难点和方法探讨[J].青海国土经略,2019(04):51-54.

[3]刘爽.不动产登记档案查询面临的难点与优化举措分析[J].住宅与房地产,2019(16):4.