城市混合土地的利用趋势与其规划控制管理分析

城市混合土地的利用趋势与其规划控制管理分析

1 张智逸 2 付永刚 3 刘霞

1 鄂尔多斯市自然资源局康巴什区分局 内蒙古鄂尔多斯 017000

²蒙西高新技术工业园区管委会经济发展局 内蒙古鄂尔多斯邮编017000

³鄂尔多斯市自然资源局康巴什区分局 内蒙古鄂尔多斯017000

摘要:我国城市化建设进程逐渐加快，城乡发展速度大大提升，在此趋势下，各地政府结合城市发展需要与规划，不断变化土地管理方式方法，改进相关政策，一定程度上增加了土地的使用效益，改善了当地农民生活水平。不过，在具体的土地管理实践中，仍旧存在很多问题，对土地资源的有效利用与合理管理造成了诸多制约，不利于土地资源的保护与人民利益保障，影响了土地资源的可持续发展，土地管理工作应结合实际情况，掌握土地管理不足具体原因，制定并采取有效应对策略解决问题的严峻挑战。

关键词:城市混合土地利用；必要性；现状与问题；解决措施

1城市土地混合利用的必要性

城市土地混合利用是有效缓解城市土地紧缺的重要措施，它能够节约有限的城市土地并充分发挥土地的价值，适应当今我国城镇化趋势以及符合人们对于居住环境的高质量要求的方向。随着我国城镇化程度不断加深，城市土地混合利用的优势愈发明显，全国各地政府根据自身的实际情况开发出各种类型的土地混合利用措施。城市土地混合利用除了能够缓解城市人口居住压力以外，还能够提升城市的活力。首先，城市土地混合利用能够带动多个产业共同发展，在同一区域内，形形色色的各类产业协同发展相辅相成协同并进，互相之间形成以产业化为主的规模效应，不断扩展区域品牌影响力，吸引更多的人口以及资本的流入。其次，城市土地的混合利用还能够帮助缩小贫富差距，由于在同一区域内土地的混合利用吸引了各种类型各个层级的人，所以不同阶层的人能够相互帮助实现共同富裕，缩小因城市空间分层而带来的收入差距过大的问题。最后，城市土地的混合利用还能够增强人口的粘性和提高人才吸引力。类似于中心城市集中群效应，土地的混合利用能够形成以某一区域的“中心群”，不但能够扩展其影响力而且能够吸引越来越多的人才。

2城市混合土地利用的现状

第一，增加土地用途。为了实现可持续发展和顺应产业结构调整的要求，政府增加了当地土地的用途，尽量在同一区域内发展多种产业，让多种产业组成的产业群形成规模优势为当地经济发展注入更多的活力。第二，增加市场调节力量。为了实现经济向好向上发展，当地政府根据自身情况以及市场结构放松政府监管并增加市场调节作用，让市场这双“无形的手”促进产业发展，提升土地混合利用的效果。第三，充分利用土地资源。当地政府制定了一系列科学的土地利用规划，努力让每一寸土地都能够发挥其应有的价值，充分结合当地地形地势以及经济文化特点，让城市的混合土地利用实现其应有的价值。第四，坚持合理的土地出让方式。当地政府根据建筑物的特点和功能遵循不同的土地出让细则，争取在政府和市场之中间找到契合点，充分利用城市土地混合利用政策，让土地的价值发挥到最大。

3城市混合土地规划控制管理的措施

3.1增加土地存量,重视节约土地资源

相关人员需全面结合国家的产业发展基本政策,明确不同产业发展的基本定位,与此同时还应根据不同行业的特点来确定其投资的规模、技术水平以及环保标准等的基本要求,这样才能更好地实现土地节约和集约利用。此外,在这一过程中应积极搭建公共服务平台,平台上需具备较为完善的服务功能。不仅如此,还需采取多项鼓励政策推动多层标准产房以及立体化生产线,以此全面改善土地闲置管理的综合水平,并普及不同的建设用地节地技术和模式,推动项目建设节约用地工作的发展。

3.2加大绿道建设工作

为了给当地市民生活提供绿色福利，设计方建议加大绿道建设工作，延长绿道长度并提高绿道密度，围绕绿道配备完善的公共基础设施让片区内的居民骑行几分钟就可到达社区的绿道。另外设计方建议将社区内的公园建设在绿道交界处使其成为区域中心，在区域中心中建设的各类公共性配套设施，为整个片区的居民提供重要的精神和文化服务。

3.3完善土地混合利用的量化技术

量化技术为混合土地利用的实际探索提供了定量模型，从而建立了理论与实践之间的联系，它通常包含两个基本问题：建立定量体系和选择定量方法。与国外已经形成的比较全面的评估体系相比，国内土地混合使用的量化技术趋于统一，现有研究主要基于多样性的观点，利用熵指标进行评价。方法的简化可与问题的复杂性相提并论。矛盾直接影响研究的科学性和合理性。同时，定量方法的滞后将影响实际应用的创新。因此，未来土地综合利用研究的关键是对土地综合利用进行全面，全面，准确的定量研究，为深化理论应用提供科学依据。

3.4严格监管商业配套占比

在该区域内的较大型社区中，政府严格监管商业配套的比例保证社区居民购物、娱乐和休闲的便利性，确保社区四周都能够拥有一定比例的商业配套设施。按照以往的经验，开发商在开发某一社区时习惯将所有的商业配套服务集中于社区的某一个部位，但是对于较大型的社区来讲，这样就会存在一些社区居民花费过长的时间来进行商业活动的情形，所以政府明令要求开发商严格按照实施细则进行开发，在较大型的社区四边都设置一定比例的商业性服务配套，保证所有居民都能够体会到政府城市混合土地利用的政策优越性，保证城市土地能够充分发挥其应有的价值。

3.5增设“白色弹性地段”的用地计划

“白色弹性地段”是指以满足城市混合土地利用的多种功能需要，保证土地利用的灵活性，而由政府进行相关规定，要求开发商预留的区位条件良好、外部环境成熟的少量土地。根据市场需求，开发商在政府规划许可范围内灵活选择“白色弹性地段”的性质，而不需特别申请和支付“土地溢价”费用。此外，“白色弹性地段”的规划应当适应新经济的发展形势，保证能够为不断涌现的新兴产业的发展提供有效用地需求。

3.6完善兼容性分级控制与容量指标体系

第一，兼容性分级控制应当严格遵循规划的原则性和严肃性要求，地块必须严格按照规定的控制指标实施，不仅要满足功能要求，同时还应当兼顾环境质量等方面的要求。第二，地块用途和容量指标的制定在满足法定的刚性和约束性的同时，也应当为实际的用地开发预留一定的弹性和灵活性，保证土地的用地性质可以根据市场环境的变化而灵活改变，以此确保规划控制管理的有效性。第三，地块兼容性的控制要满足市理用地需求，做到上层次规划的区域用地结构平衡、市政基础设施的容量与兼容变更需求相匹配、居民人数变化在容许的兼容限度内。第四，以具体的土地类型为依据，合理选择兼容容量指标；与此同时，当用地性质、混合用地比例出现变化时，对容量指标进行同步的动态调整，以此保证指标的有效性。

3.7加强土地混合用途开发评价，提升城市土地利用效能

城市土地混合用途开发中要完善评价环节，结合城市中工业用地、商业用地等性质、功能等，采用适宜的评价方法，制定可行的评价因子、分级标准、评价权重等，合理分级，从不同角度入手科学评价土地混合用途开发情况，结合存在的问题、风险隐患等，进一步完善开展的开发工作，促使开发更加规范化、科学化。比如，在城市商业用地混合用途开发中，要考虑空间、交通、人口密度、环境污染等影响因素；在城市工业用地混合用途开发中，要考虑主导风向、水源、交通要道等影响因素，细化分析土壤、气候、地貌、植被等生态敏感性因子以及用地、废水污染、交通道路等生态适宜度因子，结合对应的分级标准、权重等，优化完善开展的城市土地混合用途开发工作，在提升城市土地利用效能中经济与环境协调统一。

参考文献：

[1]土地混合利用与城市理性增长中的交通调适[J].上海城市管理，2010，19（06）:90.

[2]秦鹏.土地利用规划与节约集约用地[J].地矿测绘,2018,1(4):15-16.