不动产登记视角下的土地经营权探析

不动产登记视角下的土地经营权探析

彭洪彬

山东省临沂市罗庄区自然资源局， 山东 临沂 276017

Analysis of Land Management Right from the Perspective of Real Estate Registration

PENG Hong-bin

Natural Resources Bureau of Luozhuang District, Linyi City, Shandong Province, Linyi 276017, China

摘要：农村土地是农民最主要的物质资产，能保障农民每年的收益。把农村土地的经营权从土地承包经营权中分离出来，重新为农村土地的经营划分新的标准。国土资源部门十分重视对土地经营权主体的明确以及约束，努力认清土地经营权的性质与含义。论文站在不动产登记视角下着重探析土地经营权。

Rural land is the most important material asset of farmers and can guarantee farmers’ annual income. Separate the management right of rural land from the right to contract land management, and re-assign new standards for the management of rural land. The land and resources department attaches great importance to the clarification and restriction of the subject of land management right, and strives to understand the nature and meaning of land management right. The paper focuses on the analysis of land management right from the perspective of real estate registration. 关键词：不动产登记；土地经营权；国土资源 

real estate registration; land management right; land and resources

【中图分类号】D922.3 【文献标志码】A 【文章编号】

1 不动产视角下土地经营权的含义 

土地经营权即经营土地的权利，它与土地所有权以及承包权有本质的区分。当农户在经营属于自己的土地时，此时土地所有权可以涵盖土地经营权；当农户把自身土地转让或租赁给他人时，此时土地所有权与土地经营权是分离开来的，农民不再拥有对土地的经营权。因此，土地经营权相对于土地所有权与承包权而言更具独立性。其中，在法律上，土地经营权属于私法，土地经营权有着具体的期限。倘若超过此期限，土地经营权便不能生效。在土地经营权的期限设定以及内容设定上，必须由土地所有权拥有者与承包商进行共同协商。法律为土地承包经营者提供相应保障的，土地承包经营权同样是有法律效益的。

法律是从人民群体的根本利益出发的。土地经营权根本上属于物质权利。如果土地经营权使用的时间长，土地经营的规模较大，则十分有必要进行物权法律保障；反之则不能。初期土地经营权是以合同的方式存在，后来法律已经对土地承包权进行保护，此时便形成物权。现阶段物权发展还并不完善，所以在土地经营权流转阶段缺乏一定的自由度^[1]。

关于债权，农户大都以租赁的形式将土地承包权进行扭转，而有着土地经营权的人可以将其出租或者转包，农民将土地经营权出租给对方。对方可以对土地经营权的时间与内容通过协商的方式确定，同时可以增加附属条件。除此之外，土地经营是有风险的，如果土地经营权的资金没有按时支付，那么合同可以取消，土地所有权合同可以解除，土地经营权不会进行公示，也不具备法律保障。 

2 不动产视角下土地经营权的主体 

一般情况下，农业的经营主体主要是农业类型的公司。公司可以对土地使用权进行适当的流转，将其作为出资的凭据。在制度方面，政府破除了公司在土地经营权方面的流转障碍。这些公司是主要的经营主体。第一，合作社是土地经营权主体之一。但是相较公司而言，仍然存在一些不足，如会出现产权不明晰的情况。关于风险的把控和利益的分配都有所欠缺；第二，家庭农场。家庭农场具有一定的生产力以及种植规模，土地经营权以及所有权在农民自身，主要劳动力来源于其家庭成员，且具有规模化的效益。这与以家庭为主的经营特点不同，它可以吸引更多的非农村人口进行土地经营。除此之外，家庭可以使合作企业、个人企业、有限责任公司等

^[2]。

在分析土地经营权主体的过程中，需要充分的运用不动产登记的具体数据。要分析农村土地政策及法律法规，保证主体结构划分符合标准。家庭农户即具有一定的水平的农民家庭。农场不同于传统生产模式，而是农业结构规模化、采用集约化生产，同时发挥农业公司在新型农业经营主体中发挥重要作用。在实际确立土地经营权主体时，因为土地经营权是有期限的，同时可以进行评估与转让。所以必须要在实践中形成合作社，从而保证土地经营权主体合乎标准。目前，合作社的管理仍然有许多问题，某些合作社都不同程度上有产权问题，因此无法有效避免风险分担以及利益分配。

3 不动产视角下土地经营权的流转 

土地经营权的转让。土地经营权的经营者户籍不应该被限制，才能促进土地经营权流转，同时也不应该为个人与集体组织提供优先权。在土地经营权租赁时，土地经营权并没有物权化，就不需要承包人同意，那就没有必要将土地经营权进行转让。

土地经营权的租赁。土地经营权是可以被租赁的，但前提是土地经营权物权化。同时，将土地经营权进行租赁，前提要有资金作为保障，增加土地经营权的流转；此外，也可以对一些新兴的农业经营者进行权益保护，推动土地经营权出租。土地经营权的使用一般是通过土地承包经营的方式，通过租赁的方式获得土地的使用权，属于债权的范畴。租赁的双方可以进行商讨，确定土地经营权的期限。条件谈妥后可以先预付租金，经营人便可以取得土地的经营权，从事相应的农业生产工作。转包则是农民与土地之间要有一定的合同关系，然而随着时代的发展，转包经营形式已不再适应经济的发展要求，债权的转让实质是法律的问题，将土地经营权物权还需要有一定的不动产登记成本^[3]。

土地经营权的抵押。在不动产背景下需要土地经营权进行抵押，法律规定土地经营权根据不动产租赁的权利进行质押，不动产的物权租赁需要使用抵押的方式。

在不动产登记视角下土地经营权管理项目涉及到土地经营权转让，推动整体运行机制与管理结构升级。一方面，要保证转让体系的运行公平，不能让集体组织成员有优先的购买权；另一方面，要保证转让体系的公平性，转让项目必须要得到土地承包人认同后才能进行。若土地经营权物权化，就必须设立相关的证书才能满足土地经营权正当流转的要求，再对土地经营权进行扭转，之前必须对土地经营权转租和出租进行分析。此外，质押和抵押也必须有融资作为担保。

4 不动产视角下土地经营权现状分析 

4.1 承包人对土地经营权登记率相对较低 

土地承包经营权登记只需要承包人提供承包合同，将登记文件签字与盖章，其余的程序由乡镇经管部门或者县级部门进行带领。农村经管部门将承包方案进行审查，然后再到乡镇人民政府进行申请，最终由县级人民政府进行，最后审批。整个过程大多是村委会参与的人数多，承包方参与的人数较少，造成了承包户在形式上签字确认，但是仍然会有认知方面的失误，内容界限不清晰。

4.2 土地承包经营权调查现状 

在对土地承包经营权进行现状调查时，要因地制宜的开展土地承包经营权勘测，其结果须得到农民群众的认可。土地承包经营权可能受到地形的限制与交通通达度的影响，使局部地段的地级调查不能达到要求。某些承包户认可了合同的内容，但并不知道具体有多少面积，他们不需要清楚实际内容。土地承包权的承包对象与承包人存在人身依附关系，承认原承包关系没有发生变化。现在的地级调查结果是认可的。在对承包经营权进行入股和抵押时，因为受到变现的影响，风险性设计以及当事人的利益考究，所以应当提高地级调查的精度和预防纠纷。

4.3 如何有效衔接土地承包经营权与不动产登记 

机构人员在提高自身的业务方面，有关人员在进行土地承包经营权不动产登记时，应该在过渡期后尽快地整合到不动产统一机构之中。在时间上不必拘泥于具体多少，而是应该确立土地承包经营权登记是否能有效开展。政府相关部门应该向上级政府报告提交申请，与相关人事部门进行沟通，尽早批准土地承包经营权纳入不动产登记中心，同时设置不动产登记土地承包经营权的科室人员的编制。同时也应该强调有关职能部门在土地承包经营权不动产登记中的职责。国土部门能为相关部门提供全国最新土地调查与集体土地所有权变化的具体内容，也能配合做好不动产土地承包经营权的登记确认，法制部门应该完善相关法律，农村工作综合部门要负责研究某项政策。当然部门要专门做好土地承包档案的管理，农村基层党组织一定要发挥自身的作用，联合村委会与农村经济、集体经济主体进行动员，广大人民群众参与到土地承包中来。

5 结语 

在不动产登记背景下，对土地经营权进行分析时，要对其进行综合化、全面的解读。其结构框架要具有全面性，对于土地经营权的相关概念需要将其真正的细化，结合相应的法律法规，保证整体土地处理的稳定性和系统性，逐步完善土地经营权管理体系。

【参考文献】

[1]周生勇.浅谈不动产登记视角下的土地经营权

[J].经营者.2020(02):22-23.

[2]杜鹰.小农生产与农业现代化[J].  中国农村经济.2018(10):138-139.

[3]陈华彬.我国民法典物权编所有权规则立法研究[J].  政治与法律.2018(10):48+33.