关于土地开发权视角下旧城更新规划变革的探讨

关于土地开发权视角下旧城更新规划变革的探讨

岳翰

中机中联工程有限公司

摘要：随着我国城市化进程不断推进，城市的发展也从建设新城转变为旧城更新，但目前许多城区都没有充分利用土地价值，还存在着污染城市环境的问题，这给旧城更新规划变革带来了困难。基于此，本文对旧城更新规划存在的问题、原则以及具体策略进行了探讨，以供有关人士参考。

关键词：土地开发权；旧城更新；变革

引言：

我国拥有许多饱含历史文化的古城，在这些旧城区虽然吸引了大量游客进行参观，推动当地经济水平增长，但也存在许多问题，随着居民对改善生活环境、提升生活质量需求的迫切，以及旧城区的保护需求，旧城区的更新规划成为了当务之急。

一、旧城更新规划存在的问题

（一）更新建设的协调工作不到位

多数旧城区都具有较大规模，在进行更新建设时的工作量较大，因此需要专业人士针对不同地区的建设方案作出调整，进行统筹。但目前许多土地开发单位没能做好统筹协调工作，各自独立运转，导致旧城更新建设活动中无法充分合作发挥相辅相成的作用。

（二）发展空间欠缺

为了更好地进行旧城更新，我国旧城区的产业必须创造出产业链，以此发挥空间聚集的功效。我国旧城更新规划应当密集型产业为主，但目前的旧城区土地开发权关系较为复杂，各类土地之间没有明确的界限，土地运用形式较多，无法进行统一管辖，大多数开发商所能开发的土地面积较小，无法形成规模化产业，很大程度上的缺乏发展空间。

（三）地块价值偏低

目前我国兴建交通系统，在各个城市都铺设了地铁，地铁站点也逐渐增多，而地铁站周边地区的价值也随着地铁站的建设提升。但由于开发权的关系，各部分的开发建设往往为独立建设，在同一地区的地上和地下开发截然不同，相邻地区的土地开发也没办法实现优势资源的共享工作，这就无法使旧城土地价值，充分发挥导致地块价值有待提升^[1]。

（四）公共设施建设不完善

在旧城区内，有大量的产权单位用地，这些地块有着界限模糊、集中度高的特点。在对此类地块开发利用的过程中，开发商往往为了追求利益，对自身可开发地块会进行过度开发，却没能充分考虑到人民群众的利益，导致旧城区缺乏公共设施，这降低了居民的生活水平。

（五）未能权衡开发和保护之间的关系

在进行旧城开发过程中，时常会出现重开发，忽视保护的问题。旧城区往往具有文化底蕴，尤其是对历史文化保留较为完整的地区，在旧城开发过程中，如果没能做好对历史古迹的保护，就必定会对城市的发展造成损失。旧城区内遗留下的历史文化，不但能够增加旅游业的吸引力，促进经济水平提升，同时也能够提升我国整体经济实力，如果只是重视开发，就会导致旧城区的历史文化受到破坏，这严重违背了就建设的目标。

二、土地开发权视角下旧城更新规划原则

（一）重视环境效益

改善城市环境，作为旧城更新规划的目标，在进行规划过程中一定要坚持此项原则，将建设重点放在城市绿化上，提升城区民众环保意识，解决旧城污染问题，创造出良好的生活环境。良好的生态环境也能够更好地推动旅游行业的发展。

（二）新城开发与旧城改造相组合

随着我国经济的不断发展，农村居民也逐渐集中到了城市地区，但大多数旧城区的交通道路以及各类公共设施的建设仍存在着数量不足，无法满足居民正常需求的问题，这影响了居民在旧城区的居住体验。长久以来，我国对于旧城区的更新规划都遵循着充分挖掘旧城区潜力的原则，抓紧每一片土地的建设，造成旧城区建筑物较多，多所剩余能被开发利用的土地较少，表面上是对旧城区的更新，但在实际上随着建设的不断进行，居民的居住体验却越来越差，造成了许多交通堵塞环境污染的问题。因此，在旧城的更新规划中，需要转变观念，将新城开发和旧城改造相结合^[2]。

（三）应当充分保留城市历史文化元素

旧城区往往具有悠久的发展历史，在不同的发展时期，会呈现出多种多样的历史文化元素，随着历史文化的积累，旧城区也饱含着文化底蕴，包括实际的建筑古迹，文学作品和精神层面的民俗风情，这些存留下来的历史文化都是我国民族的瑰宝，同时也是全世界人民的财富。对于这些历史文化，在对旧城区进行更新规划时，需要充分考虑如何完美的保留并继承旧城区传统历史文化，在此基础上实现旧城区更新规划的目标。

（四）解决交通问题

旧城区由于当时规划未能考虑后续发展的因素，导致普遍存在交通预留用地较少的问题。这为后续公共交通设施建设留下了用地不足的问题。在地上存在着预留道路建设空间不足，在地下存在着地下空间规划不完善无法充分利用的问题，这些问题在一定程度上制约了旧城区更新规划的进程，但为了提升旧城区居民的生活质量，在更新规划中一定要对交通用地问题进行解决。可以通过科学规划交通用地的方式，按照不同交通设施的数量规模分配土地，并完善地下轨道交通系统，更新传统道路交通方式对不合理的道路进行改建，以此来提升土地利用率，解决交通用地问题

^[3]。

三、旧城更新规划变革的具体策略

（一）实现开发权的共建行为

长久以来，我国实行的都是传统土地产权制，各产权单位之间相互独立，虽然中产权结构能够自给自足，但导致旧城区可开发的土地面积越来越小，制约了旧城区更新规划的脚步。因此，需要注重对土地产权和开发权的共建行为，将地上地下空间共同开发，发挥出更大的土地价值。

（二）充分进行产业规划

对于产业规划不明确导致土地开发用地方面受限的问题，政府部门需要严格落实自身工作，注重对资源的统筹管理，使旧城建设的产业发展方面，随着用地指标数据上升而发展，充分利用旧城区的科技教育资源。如果在旧城更新建设上运用传统模式，对土地胡乱开发，既会浪费现有资源，还会造成环境污染等其他问题，因此，必须对城市产业发展进行规划，综合旧城区的具体环境，人口等多方面因素，确定发展中心和发展目标，对产业用地的面积，结构等方面进行规划，使旧城产业与城乡统筹规划相结合，更好地开发利用土地价值^[4]。

（三）对旧城更新的时间顺序分配进行合理规划

在对旧城区的更新规划中，多数土地开发商往往重视自身利益，缺乏对土地开发市场的了解。这会导致土地开发商对土地更新的时间内容多方面没有充分掌握，而政府所出台的旧城更新规划中，往往优先注重棚户区的改造工作，按照先简单更新后复杂建设的顺序进行任务分配，这就容易出现旧城土地更新方式不正确的问题，因此，在确定更新顺序前，应当对所有开发商的更新计划进行调查，并统筹协商，最终确定更新持续，保证更新计划的科学性。

四、结束语

综上所述，我国目前旧城更新规划中还存在着许多问题，在土地开发权利视角下更应当注重环境效益，将旧城区改造和新城区开发相互结合，使其相辅相成解决交通问题，采用开发权联合共建的策略，提升旧城更新规划的质量，以此实现旧城更新的目标。

参考文献：

[1]王丹.基于旧城更新视角下的城市设计策略与实践探究[J].居业,2018,000(005):33-33.

[2]朱一中,王韬.剩余权视角下的城市更新政策变迁与实施——以广州为例[J].经济地理,2019,39(01):59-66+84.

[3]汪越,谭纵波.英国近现代规划体系发展历程回顾及启示——基于土地开发权视角[J].国际城市规划,2019,34(02):94-100.

[4]许宏福,何冬华.城市更新治理视角下的土地增值利益再分配——广州交通设施用地再开发利用实践思考[J].规划师,2018,34(06):37-43.

作者简介：岳翰 1991.10.24 男、汉、四川省安岳县、大学本科、中机中联工程有限公司、400039 、助理工程师、研究方向产业规划、物流规划、旧城更新