物业管理成本控制的有效途径

物业管理成本控制的有效途径

李祥生

中建七局地产集团物业公司 河南省郑州市

摘要：在社会经济飞速发展背景下，服务行业迎来了良好的发展机遇，相关企业也因此实现了迅猛发展，物业管理企业就是其中的典型代表。文章从物业管理企业成本控制中存在的问题出发，就其成本控制强化策略进行了分析和讨论，希望能够为物业管理企业的成本控制工作提供参考。  关键词：物业管理企业;成本控制;强化策略  　　 成本控制工作的实施效果关系着企业的经济效益，甚至影响着其在市场经济环境中的生死存亡，对于物业管理企业而言，在开展经营管理活动的过程中，必须切实做好成本控制工作，提高自身管理水平，为业主提供更加优质的服务。只有这样，才能更好的顺应时代发展潮流，实现物业管理企业自身的良性发展。  一、物业管理企业成本控制中存在的问题  （一）基础设施管理不善  　　 在我国，物理管理企业是随着房地产行业的发展而产生和发展起来的，受当时社会大环境的影响，房地产企业发展速度非常快，但是相应的，小区内部配套的基础设施并没有能够与之相匹配，影响了物业管理企业的服务效果。同时，由于工艺技术、施工速度等因素的影响，早期小区工程建设周期相对较短，从而建设项目在使用过程中存在很多质量问题，导致了后期维修费用的增加，而这些问题在业主入住后，都会被转嫁给物业管理企业，造成其管理成本的增加，如果企业无法有效应对，就会出现经营困难的现象，虽然可以通过提高物业费用的方式来保障自身的正常运营，但是这样显然会激化企业与业主之间的矛盾冲突。  （二）成本控制手段落后  　　 当前，有相当一部分物业管理企业在进行成本控制的过程中，采用的都是传统的人工管理方式，并不能很好地适应信息化时代的发展要求，不仅工作效率偏低，还会引发资源配置的不平衡，造成资源的浪费。例如，很多物业管理企业开展成本控制的手段单一且存在很大的相似性，主要就是节水节电，或者将成本转嫁给业主，对于物业服务、人力成本等方面的成本控制缺乏足够的认识。事实上，物业管理企业本身的发展情况不同，经营方向不同，服务重点不同，也应该采用相应的成本控制方法，而很多企业在成本控制中一味强调事后的成本核算，忽视了事前预算和事中控制，成本控制的效果也就可想而知。  （三）组织成本偏高  　　 对于物业管理企业而言，组织成本在成本管理中占据了相当重要的位置，而从实际情况分析，有相当一部分物业管理企业并没有认识到成本管理的重要性，一方面，企业组织机构缺乏合理性，管理人员的管理权限不够集中，管理层次混乱，岗位设置过多，在增加人工成本的同时，也会对企业整体的运行效率产生影响。有研究部门统计，在物业管理成本中，人员费用占据了超过50%的比重，远远超出了其他费用的占比;另一方面，物业管理企业管理层的专业素质参差不齐，组织决策的制定效率低下，难以形成统一的组织决策，或者即便形成了统一的组织也没有能够得到有效落实，影响了成本控制工作的实施效果。   （四）忽视成本计划管理  　　 物业管理企业在开展成本控制工作的过程中，缺乏对于成本计划管理的重视，往往是在出现经营管理方面的问题时，才想起成本计划管理，这样会导致相关工作非常被动，无法将成本控制的作用充分发挥出来。在实际工作中，成本管理需要分為成本计划和成本控制两个方面的内容，相比较而言，成本计划的作用更加重要，能够对成本进行全面规划，推动成本控制工作的顺利实施。从目前的发展情况分析，多数物业管理企业在成本控制中关注的都是事后管理，成本管理缺乏计划性，也就无法取得预期效果。  二、物业管理企业成本控制强化策略  （一）完善基础设施建设  　　 物业管理企业要参与到小区的规划设计中，提前进入角色。在小区建设前，物业管理企业就应该参与其中，充分考虑业主存在的客观需求，对后期的物业管理成本进行综合考虑，提前发现其中存在的问题并对其进行解决，一定要避免将问题遗留到后期管理阶段的现象，以尽可能规避额外的成本支出。 （二）丰富成本控制手段  　　 人工成本在物业管理企业管理成本中占据了超过一半的份额，想要对成本进行有效控制，需要采用多样化的成本控制手段。具体来讲，一是应该对人工成本进行控制，通过完善企业组织结构、精简办公室人员，引入信息化办公系统等手段，促进工作效率的提高。同时，应该对岗位职责进行合理分配，面向不同岗位制定不同的薪酬标准，配合相应的绩效考核工作，激发工作人员的积极性;二是应该对公共费用支出进行严格控制。从物业管理企业的角度，应该设置专门的财务岗位来对水电进行统计分析，如果发现数据存在较大波动，则需要对原因进行排查，采取有效措施进行处理。

（三）制定好成本计划  　　所谓的成本计划，主要指企业生产经营总预算以货币形式规定企业在计划期内产品生产耗费和各种产品的成本水平以及相应的成本降低水平和为此采取的主要措施的书面方案。成本计划制定的一个最主要的目的就是在保证维修质量的基础上，充分调动工作人员的积极性，实现对各个维修环节管理有效性的提升，在实现成本控制目标的同时，提升维修企业的收益。从整体的角度来讲，企业管理中，成本管理具有非常重要的地位，能够有效地提升企业的利润率。因此，在开展公共维修工作的过程中相关人员必须要对成本控制方面的工作加强重视，在提升维修质量的同时，控制好维修工程的成本。除此之外，相关管理人员还需要提前制定计划，加强对维修过程中投入的资金的管理，实现预先制定的成本控制目标。 （四）强化成本计划管理  　　 一是应该积极借鉴发达国家物业管理企业成本计划管理相关的理论和经验，提升成本管理计划的合理性;二是应该从企业自身的实际情况出发，制定出切实可行的成本计划，确保成本管理工作能够切合企业的实际需求;三是应该高度重视计划的执行情况，做好工作人员的培训，确保其能够严格依照成本计划的要求进行成本管理和控制，将成本计划的指导作用充分发挥出来。  三、结语  　　 总而言之，物业管理企业是服务产业中一个非常重要的新生力量，其在房地产行业飞速发展的带动下，呈现出了蓬勃发展的态势，没在未来必将成为拉动我国经济增长的重要力量。针对物业管理企业经营中存在的问题，需要切实做好成本控制工作，采取切实有效的措施和方法，提高成本控制的效果，降低资金浪费问题，促进企业市场竞争力的提高。  参考文献：  　　 [1]刘爽.物业管理公司做好成本管理控制工作的对策[J].财会学习，2019（24）.  　　 [2]陈美玲.物业管理公司全面预算管理模式的构建研究[J].住宅与房地产，2019（21）.  　　 [3]宁慧.试析物业管理成本核算中存在的问题及对策[J].纳税，2019（21）.