浅析房屋修缮工程造价控制的实施方法及其要点

浅析房屋修缮工程造价控制的实施方法及其要点

甄鹏

天津市河西区三水道房管站 天津市 300222

摘要：目前，我国是经济迅猛发展的新时期，建筑行业在我国发展十分迅速，但建筑物在使用过程中会受到多种因素的影响导致使用功能受限，因而时常需要开展修缮与改造工程。而房屋修缮工程在实施建设过程中，最重要的一点就是要控制好造价。本文主要探讨如何从不同方面来有效控制房屋修缮工程的工程造价。

关键词：房屋修缮工程；造价；控制

引言

房屋修缮工程除了具有一般工程的特点外，还具有现场作业面狭窄、连续性作业较差、施工机械效率低，以及现场不可预见因素较多的特点。这些特点使得房屋修缮工程较之其他工程项目，在工程造价的控制方面难度更高。而房屋修缮工程的资金来源一般以财政拨款为主，对于项目造价的控制要求也更为严格。虽然目前房屋修缮工程定额经过数次修订,但由于房屋修缮工程本身具有建筑、装饰、水暖、电气等多专业交叉的特点，且在实际施工当中现场的未知因素及干扰较多，部分房屋修缮工程的分项分部项目仍需沿用建筑工程定额，这就造成其计价结果相差较大。本文详细地论述了在现行房屋修缮工程市场环境下,如何利用清单计价模式来有效地控制工程造价。

1房屋修缮工程造价指标及定额的作用

对于业主方来说，修缮工程造价指标是工程造价进行宏观管理、决策的基础，是制定或修订投资估算、概算、预算和其他技术经济指标以及研究工程造价变化规律的重要依据。对于施工单位而言，修缮定额是施工单位编制施工图预算、投标报价的重要参考，在前期编制企业施工定额、估算工料机消耗量、合理安排施工组织等方面也发挥着重要的作用。在房屋修缮工程整个建设周期中，对于参建的各方单位，修缮工程造价指标及定额都能发挥不同的作用。

2房屋修缮工程造价控制的实施方法及其要点

2.1房屋修缮工程造价计价制度改革

工程量清单计价模式可以极大的降低招标工作的随意性和盲目性，同时对评标委员会的行为进行了规范，既可以将工程中某部分的成本反应出来，也可以方便业主对造价进行控制，可以为施工企业的公平竞争以及自主报价提供良好的环境。因此，房屋修缮工程所采用的定额计价模式需要进行改革，进一步向市场推广清单计价模式，使施工企业增强竞争意识，让施工企业积极参与进来，更有利于提高施工企业的管理水平及技术水平。而目前的首要任务就是继续细化房屋修缮工程定额的各类子目，在进行编制时，可以适当结合目前房屋修缮工程上的新工艺要求，更符合当下的市场环境。

2.2房屋修缮工程立项决策时期的造价控制分析

房屋修缮项目顺利并成功的实施取决于前期立项决策是否科学合理。在房屋修缮工程的项目决策阶段，需要把握好拟建项目的策划，并对项目实施的经济性与可行性展开分析与研究，综合各方面因素来决策是否科学合理。房屋修缮项目在决策时主要考虑内部与外部条件因素的影响，综合各方面条件选择成本最低的建设方案。在立项决策时期的工程造价控制主要依照投资管理来完成，从功能性、成本、对社会及环境的影响各方面来比选施工方案，从而对房屋修缮项目总投资进行有效控制。在该时期需要对同类项目的造价进行深入的调查与研究，并结合拟立项目所处的环保、运输、供电、水源、社区居民配合程度等外部条件与因素，将投资估算的精度控制在30%以内。

2.3房屋修缮工程计价制度改革

现行房屋修缮工程计价主要推广采用工程量清单计价模式计价。所谓工程量清单计价,即在建设工程招投标中,按照国家统一的工程量清单计价规范,统一的工程量计算规则,统一的项目编码,统一的项目划分,统一的计量单位和统一的计价方法,由招标人提供工程量数量,投标人自主报价的工程造价计价模式。采用工程量清单招标投标,工程总报价不再是决定工程中标与否的唯一依据,工程标底也不作为评标的主要条件。评标评分细则由工程量清单总报价、工程量清单项目费、措施项目费、主要材料价格和主要清单项目综合单价等因素组成,使招标人心中有数。工程量清单是国际通用的工程招投标方式,其实质是最低报价中标。工程量清单计价模式与定额计价模式相比,在能够反映工程的个别成本的同时,有利于业主控制造价,也有利于企业自主报价和公平竞争。在建设工程已经实施工程量清单计价的今天,积极推行房屋修缮工程造价计价制度改革,完善房屋修缮工程管理制度,培养施工企业积极参与的成本竞争意识,提高施工企业自身管理水平,探索房屋修缮工程新规范的编制方向,应是当前的首要工作任务。工程量清单报价方式是我国建设工程领域招投标制度改革的方向,房屋修缮工程的工程量清单计价模式也应被逐步推广。

2.4房屋修缮工程中分项指标的设置

由于修缮范围与标准的不确定性，修缮工程的对象是各个部位或不同项目的排列组合，如屋面、外墙面、水卫等修缮，且根据建筑物损坏程度不同，修缮的方法与程度各不相同。由于修缮工程具有上述特征，若将修缮工程以整幢房屋为单位，以平方米指标进行归类，将难以准确对项目进行造价控制。因此，建议以被修缮建筑物的实施对象为单位设定分项指标，通过分项指标的组合生成综合或专项指标。这是一种比较灵活且更加贴合实际的做法。以修缮的分部工程为单位设立分项指标，如此就不需要考虑建筑类型、结构形式、修缮部位这些特征值的排列组合，从而把重点放在各项指标的特征描述中，以动态的指标单位实物量体现修缮的方法与程度，最后以各分部工程的类别、做法及基本项目特征来设定指标表现形式。下面将以屋面为例具体说明：通过综合指标、专项指标和分项指标的建立，便形成了完整的房屋修缮工程“三位一体”的造价指标体系。采用综合指标的表现形式，具有一目了然和方便比对的特点，方便政府主管部门或业主进行比对选型；缺陷在于一旦遇到项目特征无法匹配就不能使用。采用专项指标，应对城市管理需求与不同类型的修缮项目，直观体现修缮的专项造价指标。采用分项指标的表现形式，具有灵活多变和适用性广的特点，方便修缮项目在实施前由修缮设计单位进行方案比选，从而控制修缮工程造价。

2.5房屋修缮工程竣工结算时期的造价控制分析

该阶段要整理好资料并对比各阶段的工程造价，并对房屋修缮工程的质量进行验收与评定，做好工程的持续性评价、影响评价、效益评价、保修费用、预算与竣工结算等工作。在实际施工过程中，由于房屋修缮工程自身的特点，现场复杂的情况导致的签证、索赔较多，作为房屋修缮工程的成本管理人员在结算阶段尤其是要做好实际造价与投资估算、设计概算、合同金额的比对工作，审计好房屋修缮工程施工中的相关工程结算问题、工程索赔问题、设计变更情况等，并对照材料采购、招标文件、合同、现场签证、变更情况与图纸设计等文件，来完成项目的竣工验收与结算，控制好总体的造价成本。

结语

综上分析可知，无论是业主还是施工单位，房屋修缮工程的参建各方都需控制好工程造价。一方面要以工程量清单计价模式作为参考，结合整个房屋修缮工程造价的具体市场运行方式和运行规律，从而去对房屋修缮工程造价定额的计价方式进行改革，另一方面要研究出新的修缮工程造价计价政策，促进房屋修缮工程造价计价与我国的招标制度改革大体方向一致。

参考文献

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