对比房屋面积房产测绘实测与预测的结果

对比房屋面积房产测绘实测与预测的结果

唐顺斌

安顺市房地产交易中 561000

摘要：随着我国社会经济的快速发展，在人们需求以及建筑行业不断进步的背景下，房产测绘的重要性越来越突出，其在测定房屋及房屋用地面积方面具有积极作用。然而实际上房屋面积房产测绘实测与预测的结果之间存在很大的差异，因此本文通过阐述影响房屋面积房产测绘实测与预测结果的因素，并提出解决实测与预测差异较大的策略和方法，旨在进一步减少二者之间的差异，促进为房地产测绘的向前发展。

关键词：房屋面积；房产测绘；实测与预测；结果

前言

房地产行业基于城市化进程加快以及社会经济持续稳定增长的局面，在近年来得到了极大的发展和进步。而在房地产测绘方面，房屋面积实测与预测之间仍存在较大的差异性。因此必须要通过有效策略进行解决，充分保障房地产行业的健康发展，维护消费者的合法权益。

1 影响房屋面积房产测绘实测与预测结果的因素

房屋面积预测指的是在商品房在未竣工验收之前。依照施工图纸以及实地考察等对房屋面积的估测性计算。房屋面积实测则是指在商品房竣工验收之后，委托专业的测绘机构对房屋实际测量面积进行计算。这一过程中由于各种因素可能会导致出现较大的差异，其中最为主要的影响因素即是以下两个方面。

1.1 建筑与测绘计算方法不同

在对房屋面积进行测绘时，一般是由房屋规划部门根据规划设计图纸等开展测绘活动。不过因为不同的规划设计单位所采用的测绘方法都存在一定的区别，比如根据房屋长宽高进行测绘、根据房屋轴线进行测绘等，不同的测绘方法所计算得到的结果是具有差异的。所以在商品房竣工验收后，对其面积进行测绘时，测绘单位通常会以整个房屋建筑施工中最后的规划设计图纸进行实际测量。这种情况就会导致按照预测和实测之间产生计算结果上的差异。而且即便是选择相同的测绘方法，但因为计量核算的标准不一致，也会形成房产测绘实测与预测结果的差异性，因此建筑与测绘方法的不同是影响对比结果的主要原因^[1]。

1.2 预测与实测使用规范不统一影响

对比建筑与测绘的计算方法，最显著的差异莫过于阳台的计算方法，根据现行房产测量规范，阳台只有封闭与未封闭两种形态，计算方式也只有全算与半算之分。然而规划行政主管部门根据建筑面积计算规则进行预测算建筑面积，阳台除封闭与非封闭阳台外，还有挑阳台与凹阳台之分，凹阳台即建筑结构内的阳台，不管封闭与否，均按照全面积计算，挑阳台也有挑出1.5米内外之分。除此之外，房产测量规范与建筑面积计算规则对共有建筑面积的界定是不一致的，房产测量规范要求共有建筑面积进行分摊，然而建筑面积计算规则并未对其共有建筑面积分摊作出要求。还有房产测量规范与建筑面积计算规则规定的对飘窗、结构板、空调板等计算方法也有所不同，这也是造成预测与实测面积差异的最主要原因。

1.3 房屋规划设计变更影响

商品房在建筑施工阶段是根据最初的规划设计图纸进行，其中产生形成的数据都会对房屋的功能以及规格尺寸等产生较大的影响。往往在建设工程建设过程中，随着工程进度的不断推进，规划指标通常也会调整变化，一旦在规划设计中出现数据变更，则会就导致房屋面积的实测与预测对比结果出现较大差异。最明显的影响体现则是房屋总体面积和局部面积的变化，其中主要公用空间面积设计的变更，其会导致分户面积出现一定的变化。比如常见的建筑结构结构形式会设置配电间、电梯以及车库和消防等功能设备空间，就会导致公摊面积缩小或者扩大的问题，形成房产测绘的实测和预测结果对比出现较大差异^[2]。

1.3 建设单位、业主对房屋改造的影响

建设工程在建设过程中，建设单位会因自身原因在未经设计更改的情况下对房屋结构或建筑平面进行更改，然而更改后未及时上报给测绘单位重新绘制预测图。商品房或新建房屋竣工后，建设单位未及时对房屋进行实测，将房屋交付给业主，通常业主在拿到房屋都会对房屋进行装修，在装修过程中会对房屋平面或者里面改造，更有甚者对结构进行更改。比如常见的将未封闭的阳台、入户花园改为封闭式阳台，将飘窗、空调板拆卸变为套内面积，对露台改造成有顶盖的房屋，将结构板加以利用，增加复式楼跃层楼梯或拆卸原有楼梯重新安装定制楼梯等。这些就会造成房屋实测与预测面积增加或减小的影响，也为实测造成困难，实测结果与预测对比形成较大差异。

2 解决房产测绘实测与预测结果对比差异性较大的策略

2.1 建立专业化、高素质的测绘队伍

房产测绘对专业性的要求相对较高，而且在实际的操作中具有很大的难度。因此要保障房屋面积测绘实测与预测的对比结果差异性较小，则要建立专业化、高素质的测绘团队。能够充分了解建筑设计知识和设计图纸中相关联的问题，并且还要能够掌握房屋产权管理以及项目审批等知识。因此作为房产测绘的操作者，必须要以专业性能为基础，加上丰富的工作经验，从而确保房屋面积测绘的准确性，减少实测与预测对比结果的差异性。所以要强化测绘人员的专业能力，通过培训手段提高测绘人员的业务水平和熟练程度，能够更专业的开展房产测绘工作，保障测量过程的严谨性，为房产测绘工作的有序开展奠定良好的基础。

2.2 做好前期资料的整理工作

在房产测绘活动开展过程中，对房屋建筑前期资料的整理是十分必要的，其是确保测绘结果准确的重要条件。因此测绘人员需要详细收集和归纳房屋规划设计资料以及变更信息等，对总平面图图、施工平面图以及房屋公用面积等说明资料进行深入的分析和研究，并对资料进行严格的审核，如发现不同资料存在明显差异则要进行记录和标注，从而编制合理的房产测绘核准结果^[3]。

2.3 强化房产测绘实测与预测的资料对比

房屋面积房产测绘实测与预测的结果对比是保障最终测绘结果准确性的基础，因此在实际的测量工作中，则要通过房产测绘的横向数据对比，发现资料存在的差异性，并分析其原因。而且在对比资料的过程中能够保障房屋面积测绘的全面性，利用更多的数据参数来体现实测与预测对比结果的差异性，以便于找到影响测绘差异性较大的根本因素。比如在实际操作中，通过房产测绘实测和预测的资料对比可以发现房屋套内尺寸和公用部位的面积变化，在对比中确定差异的数据层次，有利于为改善房产测绘工作，确保房屋面积测绘结果的精准性。同时根据测绘实测与预测资料的对比也有利于更好的改善测绘方法，最大限度的保持实测与预测采用方法和计量标准一致，提高房产测绘工作的合理性和准确性。

2.4 建设行政主管部门加大对建设工程的监管

建设工程的改变通常是在建设工程中与工程竣工后，建设行政主管部门应加大对各种私搭滥建、随意改变房屋形式的处罚力度，提高建设单位、业主的违法成本，这将对减少建设工程的改变造成积极影响，也为实测结果与预测面积保持一致性提供有力保障。

2.5 加强测量细节处理

在房屋面积房产测绘中，要想减少实测与预测之间存在的差异，则要进一步加强细节处理。即是在房屋内部的上空、墙面粉层厚度以及阳台尺寸处理中加强计算管理，尤其是房屋上空测量工作中，为避免出现重复计算的为则要充分考虑外墙因素。而对于粉层厚度的确定则要严格按照房屋建筑的规划设计，强化对外立面材料厚度的了解，从而有效的避免设计变更而造成的外墙体厚度出现不同。另外对阳台实测尺寸的处理则是尽量避免出现按照自接按底板的水平投影面积进行测量，一般是根据围护结构的外围水平投影进行有效的测绘，可以保障测量结果的准确性，促使房产测绘的实测与预测结果误差减小。

结束语

综上所述，对比房屋面积房产测绘实测与预测的结果，其存在较大差异性的主要原因是建筑与测绘方法不同以及房屋规划设计变更影响等。因此针对导致对比结果差异性较大的因素，可以采取建立专业化、高素质的测绘队伍、做好前期资料的整理工作、强化房产测绘实测与预测的资料对比以及加强测量细节处理等进行解决，充分保障房产面积测量结果的准确性，避免房产纠纷和矛盾的出现，促进房地产行业的健康、良好发展。

参考文献

[1]李逊.房产测绘中房屋面积预测和实测对比[J].中小企业管理与科技(中旬刊),2019(07):195-196.

[2]李强,王佩贤.房产测绘中房屋面积预测和实测对比研究[J].住宅与房地产,2019(18):187.

[3]赵元芳.房产测绘中房屋面积预测和实测对比分析[J].住宅与房地产,2018(11):6.