浅析基础设施 REITs 对 PPP 项目的影响

王志豪

河南省交通规划设计研究院 河南 郑州 450000

[摘要]2018年由于PPP项目退库，在库项目调整，使我国PPP模式进入一个瓶颈阶段，最关键的是PPP项目的融资问题，成为推进PPP项目落地的主要障碍。2019年4月中国证监会联合国家发改委发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》，在这样的背景下，基础设施REITs 成为业内讨论的热点。本文分析了基础设施REITs与PPP模式结合的适用性和现实意义，分析基础设施REITs 对PPP项目的落地的影响，及基础设施REITs未来发展的收益企业。

[关键字]PPP项目；基础设施REITs。

1.基础设施REITs提出的背景

改革开放以来，我国经过多年的发展，已经在基础设施领域形成了优质的投资资产；现如今面对新冠疫情的冲击，政府稳增长的压力较大，支出比往年更多，但财政收入又比往年更少，虽然政府报告没有制定GDP增速目标，但是基础建设领域的发展是目前能够拉动国民经济的一个很好的切入点，所以为了盘活存量资产同时实现稳经济和去杠杆目标，中国证监会联合国家发改委发布的《通知》成为基础建设领域的一根救命稻草。 而且我国目前处于低利率时期，据经济学者估计从现在起至2025年，中国将进入长期低利率时代。投资机构和大部分普通投资者没有很好的项目去投资，公募REITs同时兼具股性和债性，正好能解决这些投资者的需求，而且国内较低的利率环境使投资者和投资机构对REITs项目回报率的要求有所降低，这样使基础设施REITs项目更容易推进落地。

2.REITs 的基本概念及国内外发展情况

2.1 REITs概念

REITs（Real Estate Investment Trusts），不动产投资信托基金。是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益（一般为90%以上）按比例分配给投资者的一种信托基金。REITs通常由专门组建的资产管理公司进行管理，对公开上市交易的REITs，投资者可以像股票一样在交易市场上交易所持有的份额。

2.2国外发展情况

REITs发展起源于美国，1960年《房地产投资信托法案》的发布标志着REITs的开始，截至2017年底，全球已经有31个国家和地区推出REITs和类REITs。

美国REITs运作模式最为成熟，市场最发达，截止2019年底美国REITs总市值达13288亿美元，占全球总市值一半以上。如今在美国，8700万人持有美国REITs股份。^[1]

2.3国内发展情况

2001年起草了《产业投资基金管理暂行办法》并向社会公开征求意见，2003年深交所开始研究REITs发行的可行性。然后进行了大量研究论证，并通过不断完善资产证券化业务来带动项目落地发展；从广东省越秀集团赴香港发行REITs开始，到鹏华前海万科REITs封闭式混合型发起式证券投资基金的发行等（和REITs相关的）创新性业务产生，再到“中信启航 ABS”带动下的类REITs在大陆出现。[2]截至2019年末，我国境内各交易场所共发行类REITs产品69只，上市资产规模达到1388亿元，境外则共有16只REITs持有中国内地103处不动产。

3.基础设施REITs 对PPP 项目的影响分析

2018年以来，国家出台了各项针对PPP模式的规范性政策，强调项目要高质量、可持续发展。一部分PPP项目退库，PPP项目推进受到影响。 在这样的背景下，REITs成为业内讨论的热点，权益型的REITs对拓宽PPP融资渠道、扩大资金来源、丰富参与主体具有一定的优越性， 有利于缓解各方融资矛盾。

3.1有利于提高PPP项目的再投资能力，提高落地率

截至2019年10月，我国财政部 PPP 中心管理库项目9299个，投资额14.2万亿元，但是落地项目仅为6104个，投资额 9.3万亿元，落地率为 65.6% 。PPP项目落地率有待提升。

PPP项目投资大，资产流动性较低，因此，社会资本在建设期会面临较大的资金需求，资金投入后难以很快退出，不利于存量资产盘活。

因为《通知》中提出，可以在在库的PPP项目中选择现金流良好、有市场化运营能力的优质项目。规定基建REITs可供分配利润的90% 要用于分红，这将为投资者提供一个有稳定现金流支持的高分红投资品，而且投资者在交易市场可以像买卖股票一样方便的交易，投资机构和个人投资者的资金就能顺利转化为支持基础设施建设的投资，可以降低居民储蓄总额，提高基础设施投资总额，对国民经济结构产生有利影响。基础设施Reits就可以通过交易释放资本金，然后利用资本金完成对其他PPP项目的投资，提高PPP项目再投资能力和项目落地率。^[3]

3.2拓宽融资渠道，降低融资成本，降低企业和地方政府的负债率

我国金融市场是根据机构的信用水平来调整融资利率的，私营机构的认可度一般比公共部门认可度低，导致其融资成本也比公共机构的融资成本高很多。对于多数PPP项目，因为其投资资金规模大、回收期长，社会资本不愿意长期投资，所以对PPP项目的积极性也不高。基础设施REITs能够将基础设施未来项目建成后的现金流作为资产用于证券化融资提前折现，有利于广泛筹集项目资本金，提升直接融资比重，增强资本市场服务实体经济的效果，有利于实体经济去杠杆化，缓解债务风险。

3.3证券化有利于信息透明化，监督PPP项目的规范发展

REITs以公募形式在交易所流通，就需要遵守证监会的相关监管要求，按时进行信息披露，接受公众投资者监督，有利于提升PPP项目规范性的提升，促进项目高质量发展。

4.发展基础设施REITs的收益企业

基础设施 REITs 应用于 PPP项目中还存在一些制约因素。 从PPP项目来看，主要制约因素为PPP项目的资产权益转换相关法律尚不健全; 从基础设施REITs方面来看，主要制约因素是：没有专门针对 REITs的税收优惠政策、项目信息披露、项目监管机制目前还不完善。^[4]

基础建设央企目前负债率较高，其中中国建筑、中国铁建、中国中铁、中国交建、中国电建等头部央企负债率均在75%以上。基础设施REITs的推进可以帮助基建央企调整产业资产结构。其中中国交建运营类资产多潜力大，会随着基础设施REITs的推进获益颇丰。截止2019年末，中国交建有特许经营权项目资产达2100亿，累计签订合同投资4276亿。进入运营的项目有20个，另外还有12个参股项目。其中主要是高速公路项目，公司2019年末资产负债率为73%，有望充分收益REITs发展，加快周转，提升运营能力。

1. 李奇霖.REITs•专访｜投资蓝海来了？[N/OL].新浪财经，2020-05-26[2020-05-29].https://cj.sina.com.cn/articles/view/1743396651/67ea1f2b01900omds?from=finance

2. REITs行业研究[N/OL].新浪财经，https://finance.sina.cn/2020-05-05/detail-iircuyvi1482170.d.html

3. 王淑德，孙睿.安徽省高速公路资产证券化融资模式探析[J]. 交通财会，2014（11）：13-16.

4. 黎毅，金鑫，邢伟健.“REITs+PPP”模式的制约因素及现实路径探究[J]《齐齐哈尔大学学报》，2020（4）；75-78.

简介：王志豪 （ 1993年-8月-5日），民族：汉，性别：男，籍贯：河南省鹤壁市，学历：本科，职称：初级工程师，研究方向：基础设施REITs方向，