北京东直门金融中心项目改造设计探析

北京东直门金融中心项目改造设计探析

何海波

楷亚锐衡设计规划咨询（上海）有限公司 200020

摘要：城市综合体改造类项目日益增多，由于经济的发展，生活水平的提高，物质需求日益多样化。城市综合体的更新换代是顺应时代潮流的必然阶段。本文根据实际项目的亲身实践，就此类型的项目改造方式进行深入的研究与进行有的放矢的建设性探讨，以期对城市建设改造类型项目的展开提供思路

关键词：枢纽综合体；升级改造；助推区域；发展

引言

近10年来，随着经济快速发展，人们认知水平的提高，城市面貌日新月异的变化，传统的以百货商业为主的零售商业形式已经不能满足于生活的要求与城市的发展，取而代之的是购物中心的集中商业的形式。办公的租赁形式发生翻天覆地的变化，优质办公的存在可以引领区域聚集高端产业。因此，本文就以北京东直门金融中心综合体项目作为案例，剖析如何在产业升级，品质提升的需求下，采用设计手法打造符合时代需求，现代审美，功能合理，流线清晰的商办综合体。

1.项目背景分析

北京东直门金融中心项目位于北京市东二环总部商务区核心区位，是三条城市轨道交通枢纽站的上盖物业，未来具备首都国际机场城市值机功能，公交枢纽站位于项目首层。项目位置优越，是东二环边超大体量综合体，地铁上盖客流庞大，且拥有二环稀有高层双塔地标。但基地现状存在不同程度完工的现状建筑，建筑立面陈旧，商业气氛冷清，但此项目停工10年左右，需要大量投入进行修缮改建。

2.项目现状

本项目包含双塔办公地上34层，南区办公1栋地上7层，北区商业1栋地上4层，酒店1栋地上14层，高端住宅6个单元，地上最高18层，地下为地块整体开挖，各子项分别在地下一层有功能业态，地下二层及夹层为地下停车库。北区商业与南区办公之间地块为公交场站区域，属于公交场站产权区域。地块西南角为交通枢纽候机服务楼。公交枢纽、快轨大厦、地铁线路功能叠加、人流混乱，区域开放属性较强。

3.改造设计定位及理念

充分考虑经济发展背景、区域发展条件和项目物业价值，本项目将以高端产业载体为核心功能，规模化新型商业为配套，引领区域高端产业发展、完善城市功能，服务门户枢纽。

本着改造项目，更新升级换代的设计出发点，提出“全新氧气”的设计理念，意在给北京带来全新的空气，全新的体验，融引领区域经济及形象的高端办公产业、复合型商业、时尚酒店、高端住宅于一体，聚创意产业，购物娱乐、音乐艺术、绿色自然于一身。

4.改造项目改造设计策略

4.1规划结构调整

交通功能现状是在基地红线内有地上2层高候机服务楼，地块中心地面是公交首末站，场地四周由裙房急塔楼围合出中央景观，强调中央十字轴线关系，地面首层开放公共空间起到连接各个功能区块的作用。

此外将双塔办公、南区办公、酒店均通过建筑内部公共区域的流线调整，通过设置扶梯、电梯等垂直交通体系，将人流引致公交场站屋顶的大花园平台，另外从北区商业内部，通过消防要求设置的下沉广场开洞部位设计景观大台阶，将商业区域的人流引入屋顶大花园平台，在此处形成一个景观内核，创造一个共享平台，使人们在此处可以从各个单项中进入共同的景观区域，共享屋顶景观，体验到闹中取静，秀外慧中，别有洞天的世外桃源

4.2车行出入口调整

由于地块较大，地块内项目复杂程度较高，各功能组合在一起，对于车行交通组织是很重要的议题，因此将原有车库出入口做统一协调梳理，办公双塔南北两侧的地下车库出入口坡道作为办公塔楼专用出入口，酒店南侧出入口作为酒店客货两用专用出入口，酒店北侧及场地西侧车库出入口作为商业地下出入口，住宅西北角出入口作为住宅专用出入口。在地面层的车行流线组织亦根据实际情况做到人车分流。

4.3整体立面调整

随着时代的发展，为促进城市界面的更新，符合现代审美需求，为提升城市整体形象做贡献，整体立面的调整在所难免。立面调整将各单项立面都在可调整范围内进行不同程度的更新换代。北区商业的立面，通过依据平面功能整合体块关系，提出“宝盒”的设计概念，通过体块穿插，虚实变化的手法，将立面打造成富有商业氛围的，现代感与时尚感并存的富有商业氛围的立面形式。酒店立面改造遵循典雅高端的设计原则，通过立面的有机分格将石材线条、玻璃窗墙体系等装饰手法，将酒店设计得更加端庄挺拔。双塔办公则是通过改变玻璃幕墙的分格与竖明横隐的幕墙体系，更加强调塔楼的竖向线条感，将两栋超高层塔楼的高耸挺拔，城市地标的形象突显出来

4.4平面功能调整

4.4.1平面调整原则

由于现状建筑平面是按照10年前百货业态设计的商业平面，建筑内部的动线设计是在满足货柜摆放后交通空间的网格形流线设计，早已不满足现代商业的设计标准和对顾客购物体验的满足。因此，基于原平面图纸，按照现代购物中心主动线明晰的设计方式，对商业平面进行了调整。使得新的平面方案动线清晰，能明确地引导人流从城市道路、酒店、办公塔楼、公交场站等各个区域顺畅地进入到商业内部。在调整期间，与有关设计单位，明确了一些调整原则：1、防火分区基本不做调整，新设计的平面方案，需要满足原消防要求，疏散宽度及距离需要优化；2、原结构调整控制在有限范围内，不对原结构造成重大调整；3、在新的平面方案调整中遇到原有机房与动线产生冲突的地方要进行调整；4、整体的车行流线，货运流线要进行重新梳理，从交通及实际运营的角度将进入车库的动线进行优化；

4.4.2平面改进特点

1）地下一层与原平面布局相比，做较大调整。原方案主动线在北侧并不是很明晰，且对于下沉广场没有进行很好的利用，仅仅做为疏散用，而在南侧商业主动线所在位置有两处核心筒在动线中间，对于动线的通畅性不利，会有视线阻隔，在新的方案中，北侧商业除了将原有一层中庭开洞对应的位置做为主要节点空间，还将动线引至下沉广场，将下沉广场做为联系南北两侧商业的中间节点。在南侧商业部分将主动线调整至右侧，使得动线整体在核心筒的右侧，整个动线将更加通畅，减少次动线，增加商业面积的同时也使得动线更加明确而合理。原方案动线整合北区商业与酒店1层部分商业，作为整体商业进行考虑，平面利用环形主动线，将北区商业与酒店部分串联起来，并且在北侧主要商业界面，北区商业东南角打开商业主入口，将各区人流引入进来，同时将西侧广场也做景观处理，从建筑层面将原本封闭的入口打开，将从西侧进入的地铁及地面人流从西南角引入商业内部。各个入口的设置将各方人流都有机结合在一起，使得人流可以在建筑内部汇聚交流，通达性加强。为满足消防要求，在二层与三层，需要开设不小于下沉广场地面面积25%的开口，此项作为强制性要求，却正好给我们提供了一个将商业室内人流引入屋顶花园的机会，借此契机，在二层增设了扶梯与楼梯，并将三层此处露台空间与酒店相结合，作为一个休闲小广场，可以在此处提供一些外摆空间，提升项目品质与商业氛围。同时，三层区域借助屋顶平台，将临平台区域商铺均对平台开门，利用屋顶平台的开放性以及流线上的独立性，在此作为全天候商业的范围，针对餐饮休闲娱乐业态，可提供人们24小时自由活动的场所。

2）酒店部分除酒店东侧入口留下入口大堂所需空间，其余均作为商业，且在商业中也开辟一条商业动线与北区商业连接

3）办公双塔的平面调整主要集中在双塔共用入口大堂，在塔楼南北双塔一层更增加一组上二层扶梯，增加进入二层办公区域动线，使大堂区域流线更加灵活。并且将公共大堂中间二层通高空间整合，移走原本在大堂中间的管井，使大堂东西向视线更加通透，并可以使人流通过公共大堂从东西方向均能进入大堂空间。

4）南区办公楼调整大堂空间，将原本横亘在上空空间的大台阶与扶梯弱化，大台阶与扶梯均放置于中庭右侧，把大空间本应有的开敞明亮还原出来，此外，南区办公一层至二层中间有4米层高夹层，实际上一层整体层高较高，因此增设一层至二层的跃层大扶梯，增加此处空间的趣味性。同时增设地面下至地下一层商业扶梯，将北侧公交场站人流亦通过扶梯引入至地下商业，增加商业的可塑性，并带来更多的人气。

5）垂直动线的调整涉及到北商、酒店、住宅、双塔办公及南区办公，各个单项都增设了垂直电梯从地面层下至地下二层停车区域，并且各项均进行了停车区域的划分，并实行区域门禁管理。住宅进入到车库的垂直电梯各有各自的住宅门厅进入，商业、塔楼办公及南区办公均有各自电梯厅，并且还增设专用转换梯，以区分管理，提升项目品质。

6）业态的多样性的引入，也是本项目的一大特色。将原有的业态进行的多样细分，原来单一的餐饮加零售业态，增加到拥有零售、餐饮、娱乐、儿童业态、教育、影院等复合业态，将多样性与丰富性做了一定程度的提升。

5.结语

大型的商办综合体改造项目，有较大的复杂性与多样性。这体现在原有建筑的周边交通条件，场地交通路线的重新梳理与组织；结构、机电、消防等主要条件的限制，内部动线梳理与现有条件之间的冲突，立面设计的创意与创新等等。东直门项目作为一个大型改造类型项目，不仅迎合了当前商业设计的审美标准与运营要求，同时也为如何提升城市地标性建筑群体，如何升级换代建筑的实用性与创意性，如何在满足各个方面严苛要求的前提下，仍能展现出来一个既实用又时尚的城市打卡聚集地，提供了宝贵的经验。

参考文献：

[1]施春华.福州鳌峰广场商业空间改造及设计探讨.福建建筑.2019.08

[2]赵崇新.变身平台再生图——1933老场坊改造过程.工业建筑.2008.38卷第10期

[3]杨·盖尔.交往与空间.中国建筑工业出版社.2002