装配式保障性住房政府监管探讨

装配式保障性住房政府监管探讨

宗德刚

泰安市保障性住房管理中心 山东省泰安市 271000

摘要：十九大报告明确指出：“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居”。因此，有必要重新审视我国城市住房保障的发展方向，探索适应新时期发展的住房保障体系。

关键词：保障性住房;政府监管

引言

随着我国住房问题的突出，住宅工业化进程加快;装配式保障性住房以其成本较低被广大地区推广和应用。为保证保障性住房公众属性的特点，政府开始大力推广政府与社会资本合作(PPP)模式建设保障性住房，减轻政府财政压力，提高项目的运营管理效率。对于政府监管问题，通过对装配式保障性住房政府监管问题的梳理，提炼出装配式保障性住房政府监管体系不完善及信用缺失、法律体系尚不健全、资金使用不规范、外部环境不稳定、规划不全面等存在问题。为保证装配式保障性住房成功应用与推广，提出系统的优化措施，切实促进政府监管的履行，有利于装配式保障性住房项目健康可持续发展。

1保障性住房

保障性住房是政府为社会上没有相应住房负担能力的人提供的一种公共服务。在现代人类生活中，住房不仅是不可缺少的物质条件，也是人们应该具备的基本生活条件，影响着整个社会和经济的发展和稳定。政府通过价格、租金和住房面积等一系列有限标准向中低收入住房困难家庭提供的住房称为保障性住房。我国经济适用房、双限商品房、廉租房、公共租赁房和定向安置房都是保障性住房的住房模式之一。

2我国城市住房保障体系建设的现实问题

2.1土地供给成本较高渠道有待拓宽

目前，各热点城市保障性住房土地供给成本快速攀升，由于土地级差地租的存在，地方政府较难供给区位优良的土地。虽然各地采用“限地价，竞配建”等方式缓解过去保障性住房存在的选址偏远、集中建设以及公共服务配套不足等问题，但开发商通过竞拍方式获得土地，配建保障性住房的成本最终会由商品房业主承担，无形之中助推了商品房价格，潜在地扩大了需要保障群体的范围。究其根本，一是土地供给渠道单一，未能充分利用“城中村”等非正规空间以及集体建设用地的成本优势，虽然限定了地价，但实质上仍是在最大化土地出让收益。二是在传统投资驱动背景下，地方政府以大量低价出让工业用地的方式吸引投资，推动产业发展，导致住宅用地比例过低价格过高。三是由于区域的行政分割，无法在更加广阔的空间内合理利用低成本的土地资源。

2.2租金可付的保障性租赁市场尚未建立

在“租购并举”的大背景之下，国有企业、房地产开发企业、住房中介机构等纷纷布局住房租赁市场，短期内有助于推进租赁市场的规范性，但同时也助推了租金上涨，增加了低收入群体的房租负担。

2.3共有产权房的阶段性意义与潜在风险

在现阶段“房住不炒”的背景之下，住房保障首先应该保障“住有所居”，而不是保障“资产积累”。目前新推出的共有产权房的核心在于封闭运行，有效地解决了过去经济适用房与限价房由于套利寻租、难以形成存量所造成的社会不公、公共资源利用缺乏效率等问题，对于在满足“夹心层”家庭自住房需求的同时实现“房住不炒”具有阶段性意义。然而，共有产权房仍然存在诸多潜在风险，一是政府将提供的购房补贴显化为政府出资，形成政府产权，实质上并未真正让利于民。二是政府占有住房产权份额存在维持高房价的倾向，如果房价停止上涨，政府需要一同分担房价下跌的风险，但政府的产权份额是由公共财政支出，意味着损失需要全体社会成员共同承担。

3装配式保障性住房政府监管建议

3.1监管依法化

我国政府监管必须坚持立法先行，政府监管机构的设置以及监管职责必须依据明确的法律授权，依法明确政府的监管范围和监管程序。只有做到政府监管有法可依，有法必依，才能有效规避政府相关部门监管的随意性，减少权力膨胀和寻租的风险。针对我国目前的监管立法现状，建议在法规政策的层级上，建立形成由国家法律法规政策、地方政府制定的具体政策组成的法规政策体系，并制定相关配套的实施细则。通过法律法规等形式对政府的监管权限、监管机构的设置、监管的方法和手段、公众参与的方式等做出详细的规定。其次，以装配式保障性住房项目专项立法为基本法规，根据不同行业领域分别制定其他相关的配套法律法规，形成规范我国装配式保障性住房项目运作的法律体系。对己有的与PPP项目相关的法律制度进行梳理，从政府监管的目标、监管方式和手段、监管范围、政府与项目公司的责权利、产品的价格和服务质量等各个方面，形成统一全面的PPP项目监管法规政策体系。随着社会经济的发展，市场环境的变化，结合我国保障性住房的实践经验，还应适时的对政府监管法律进行补充和修订，以便更好发挥装配式保障性住房的优势，推动城市建设与经济发展。

3.2监管透明化

监管透明化就即公开监管。公开是指保障公众的知情权，将监管的内容、方式和结果等信息公开化，增加项目透明度，强调信息分享。监管是一个动态的过程，要保障整个过程都能让公众知悉明确，才能做到监管的透明化。实践证明，信息不对称已成为PPP各方参与的重大障碍，严重影响了政府监管的效率，同时，民众参与社会监督的权利也受到了抑制。在当前相关城市保障性住房行业急需建立统一的监管机构的大背景下，装配式保障性住房项目在规划、设计、建造和营运环节相互之间信息共享和最新数据动态分析及其重要。信息化技术的飞速发展为此提供了良好的基础，因此建议成立政府监管信息平台，提供项目信息及披露，并建立专业的网络平台，对在建项目的情况进行全过程的网络化监管，为保证信息公开的透明度和和及时性，可制定透明度监管法案，保障PPP模式在装配式保障性住房项目透明度与独立问责责任的落实。

3.3监管多元化

由于PPP模式建设运营周期长、参与方众多、专业化水平要求高等特性，对监管提出了更高的要求，只有政府部门对企业的监管是不够的，必须采取全方位多元化的监管体制，政府部门的监管也必须有法律和司法的监管约束，同时也要接受来自社会公众的监督，要保障监管的公平公正性。装配式保障性住房项目的建设最终享受者是公众，最大的利益关系者也是公众，公众参与监管发挥制约政府监管的作用潜在空间巨大。因此，政府部门主动建立社会监管机制，为社会公众提供监管平台，有利于消减公众对政府的不信任危机。在社会监督中，主要途径是建立监管信息的公开制度和公众参与制度，信息的公开可以依靠多媒体手段的平台发布，政府可采用官网、微博、微信公众号等方式，进行监管信息的及时、准确的公开，并接受公众的监督和举报;开辟公众参与途径，可通过建立相应的听证制度，召开听证会，对项目的基本情况、申报单位、招投标过程、定价标准等内容进行公众听证，保证公众能切实到位的参与监管。

结语

为保证装配式保障性住房成功应用与推广，提出系统的优化措施，切实促进政府监管的履行，有利于装配式保障性住房项目健康可持续发展。

参考文献

[1]王振坡，员彦文，王丽艳.我国城市住房政策的思路转变：构建可负担住房发展框架[J].学习与实践，2017（7）：52-60.

[2]王丽艳，季奕，王振坡．我国城市住房保障体系建设与创新发展研究［J］．建筑经济，2019，40(04):26－32．

[3]郭伟明．发挥保障性住房的稳定器作用［J］．中国房地产，2019(10):20－22．