房地产估价与资产评估的异同

房地产估价与资产评估的异同

冯李莉

建银工程咨询有限责任公司山东分公司 山东省济南市 250000

摘要：随着我国特色社会主义市场经济的不断繁荣，各行各业得到了飞速发展。经济的快速发展推动着我国评估行业的发展，文章主要介绍了我国市场交易中不可或缺的评估业务，本次主要探讨房地产估价与资产评估的异同，并通过本次研究为相关从业人员提供一些参考与建议。

关键词：房地产估价；资产评估；异同

1.房地产评估与资产评估的相同之处

1.1应用的法律条例一致

房地产评估和资产评估均应用到了《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市规划法》、《建设部关于纳入国务院决定的十五项行政许可条件的规定》（建设部第135号令）以及《房地产估价机构管理办法》（建设部第142号令）、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（国务院55号令）、《中华人民共和国担保法》（中华人民共和国主席令第50号）、《中华人民共和国物权法》（中华人民共和国主席令第62号）等法律条例。在评估对象为房地产的业务中，参照《房地产估价规范》（GB/T 50291-2015）、《房地产估价基本术语标准》（GB/T 50899-2013）、《城镇土地估价规程》（GB/T 18508-2014）等技术规程。

1.2评估遵循的原则一致

房地产评估与资产评估均遵循：1）遵循独立、客观、公正原则，评估价值应为对各方估价利害关系人均是公平合理的价值或价格；2）遵循合法原则，评估价值应为在依法判定的估价对象状况下的价值或价格；3）遵循价值时点原则，评估价值应为在根据估价目的确定的某一特定时间的价值或价格；4）遵循替代原则，评估价值与估价对象的类似房地产在同等条件下的价值或价格偏差应在合理范围内；5）遵循最高最佳利用原则，评估价值应为在估价对象最高最佳利用状况下的价值或价格；6）遵循谨慎原则，评估价值应为在充分考虑导致估价对象价值或价格偏低的因素，慎重考虑导致估价对象价值或价格偏高的因素下的价值或价格。

1.3 评估的方法一致

在涉及房地产类资产时，资产评估与房地产评估的评估方法相同，其估价方法通常有比较法、收益法、成本法及假设开发法等四种。比较法适用于同类房地产交易案例较多的估价；收益法适用于有收益或有潜在收益的房地产估价；成本法适用于无市场依据或市场不充分而不宜采用比较法、收益法、假设开发法进行估价的情况下的房地产估价；假设开发法适用于具有投资开发潜力的房地产的估价。

收益法：预期估价对象的未来收益，利用报酬率或资本化率，收益乘数将未来收益转换为价值得到估价对象价值或价格的方法。

成本法：测算估价对象在价值时点的重置成本或重建成本和折旧，将重置成本或重建成本减去折旧得到估价对象价值或价格的方法。

比较法：选取一定数量的可比实例，将它们与估价对象进行比较，根据其间的差异对可比实例成交价格进行处理后得到估价对象价值或价格的方法。

假设开发法：是在估算开发完成后不动产正常交易价格的基础上，扣除建筑物建造费用和与建筑物建造、买卖有关的专业费、利息、利润、税收等费用后，以价格余额来确定估价对象土地价格的一种方法，适用于待开发的土地估价。

1.4 评估的要素一致

房地产估价与资产评估均包括了评估的主体、客体、目的、程序、标准以及具体的评估方法等内容，专业估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在综合分析影响委估对象价格因素的基础上，对估价对象在估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判定，保证结果的客观性、真实性，为委托方提供一个合理的推定与判断的依据。

1.5房地产估价与资产评估同属于评估体系

房地产评估与资产评估同样是要求具有较高专业和综合素质的团队为中国经济发展提供中介服务；同样主张独立、客观、公正的执业原则，强调评估程序的重要性和提供专业服务为宗旨。房地产估价与资产评估对于工作人员的专业素养要求主要包括了：专业知识的掌握情况、丰富的实践操作经验以及严格的法律政策观念，能够每一环节均根据法律规律开展工作。

2.房地产评估与资产评估的不同之处

2.1评估范围不同

房地产估价是以房地产为评估对象，以抵押、拆迁、租赁等目的，运用科学的估价方法，对所评估房地产在估价基准日的价值进行推测与判断；

资产评估是以资产为评估对象，以抵押、处置、交易等目的，运用科学的方法，对资产价值进行评定和估算的过程。资产评估的业务范围更广，包括无形资产、固定资产、企业整体价值、单项资产、基于财务报告的评估等等，显然资产评估业务范围包含了房地产评估。

落实到具体业务中，由于建设部和银行认可度等方面，涉及房地产的单项资产一般由房地产评估公司出具。资产评估中涉及的房地产业务主要是企业中生产使用的工业房地产；而房地产评估的范围比资产评估中的房地产内容要更加的广泛，其评估的内容不仅包括生产用房地产，还包括商业、居住和行政事业用房地产。

房地产评估的主要目的是为新形势下房地产管理工作，而资产评估则主要是针对经济行为所提供的资产公平、公正的估价。

2.2分管部门不同

房地产估价机构资质等级分为一、二、三级。国务院建设行政主管部门负责一级房地产估价机构资质许可。省、自治区人民政府建设行政主管部门、直辖市人民政府房地产行政主管部门负责二、三级房地产估价机构资质许可，并接受国务院建设行政主管部门的指导和监督。资产评估归财政部与中国资产评估协会管理，有《资产评估法》支持，目前已取消准入，改为水平类考试，由协会组织考试；房地产估价师归住建部管，有《中华人民共和国城市房地产管理法》支持，属于准入类考试，由国家统一组织考试。

2.3操作流程略不同

房地产评估与资产评估流程：在确定好评估机构就开始进入“评估流程”，双方沟通好确定估价基本事项，确定评估目的（为什么要评估），评估对象和范围（评估什么），签订评估合同，搜集评估所需要的相关资料，估价师到现场勘查评估对象，选用正确的估价方法进行测算，确定估价结果，撰写评估报告经过审核得出评估报告，交付估价报告，保存评估资料入档。

不同点：①与房地产评估相比，资产评估对被评估单位财务账面的查证要求更高，除去常规对估价对象的现状进行认真勘查，还要在现场伴随入驻财务，对账面凭证进行查明验证，达到确认账面价值的目的，从而形成工作底稿。②房地产估价结果的是对评估对象在估价时点上的价值估算，即估价报告只对委托方提出的估价时点、特定的估价目的适用，而对于其他时间、其他目的就不适用了，估价结果也不需要作任何处理；而国有资产的评估结果通常是要进行账务处理的，这一点《国有资产评估管理办法》中有明文规定。按照这一规定，资产评估的结果必须在一段时间内作为资产价值保留在财务账目上，并且据此进行各种会计预、决算和其他账务处理。

2.4底稿要求不同

评估过程中记录的最为原始的所有有关文字资料，就是评估底稿。它是做出评估报告的依据。而在资产评估遵循《资产评估执业准则—资产评估档案》要求下，开展资产评估业务，反映资产评估实施情况、支持评估结论的工作底稿、资产评估报告及其他相关资料按一定标准形成档案。房地产评估同样整理工作档案资料，但未有明确的底稿体系。

结束语

综上所述可以清晰地了解到，虽然房地产估价与资产评估间存在着大量的相同之处，使得其在应用过程中存在着类似的操作。但是，二者间的不同之处也非常的多。房地产估价与资产评估独属于不同的行业，且其发展时的特点及规律也存在着鲜明的对比。在实际的估价活动中，估价人员必须要根据两个行业不同的特点及规律来展开实际的评估，以此推动房地产估价与资产评估行业的可持续健康发展。

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