国有企业存量不动产盘活管理思考

国有企业存量不动产盘活管理思考

钟月华

南京公用发展股份有限公司

摘要：

为进一步完善国有资产管理体制，创新资产经营模式，国有企业应积极探索存量不动产盘活工作。本文聚焦存量资产中的土地和房产资源，从促进低效用地开发、盘活企业经营性房产、创新不动产管理模式等方面，对国有企业不动产管理提供创新发展思路。

当下国有企业深化改革与转型发展的步伐不断向前推进，国有资产管理体系日臻完善，改革方向从国有资产保值与防止国有资产流失向资产经营管理模式创新及资产增值转变。很多国有企业随着产业结构、业务范围的不断调整，在长期发展过程中产生了存量不动产资源（本文不动产指土地和房产）。国有企业作为国有资产守护人，如何盘活不动产资源，切实提高资产使用效率及经营效益，成为现代国有企业资产管理工作的重点之一。

一、国有企业不动产管理现状

（一）存量不动产及盘活概念

存量不动产是指企业所拥有的全部可确指的土地及房产，多数指的是企业中低效资产和闲置资产。土地指国有企业在发展主业的同时积累的存量土地资源。房产包括土地使用权及地上房屋、建筑物。盘活存量不动产一般相对于国有企业资产而言。目前许多国有企业土地及房产处于低效、闲置状态，盘活资产就是要将这些不动产重新统筹、科学管理、合理运用，从而提高资产效益。

（二）存量不动产资产现状

国有企业在国家经济体系中具有举足轻重的地位，其不动产多由政府划拨及企业出于扩大自身生产需求采取出让方式取得。从布局方面来看，不动产多分布于企业主营产业辐射范围内。从资产用途方面来看，不动产多用于仓储、科研、工业以及企业生产经营，少部分用于住宅和商业。从不动产现存状态方面来看，企业在满足办公及公司生产经营的前提下，多数存量空间会被用于对外出租，通常情况下被占用和闲置的部分占比较小。从企业管理及经营效率角度来看，虽然国有企业不动产管理规范性正逐渐加强，但是资产利用效率和经营效益与市场水平还存在一定差距。

二、国有企业存量房产盘活思路

（一）系统规划，尝试办公商业规模化运营

对企业存量不动产进行摸排调研，完成登记造册工作。针对企业不动产分布、性质、特征、现状及承租情况，做好差异化管理和分类工作。

存量房产盘活的主要思路是出租和出售，在出租和出售过程中，应做好市场调查和分析，切实遵循国有资产出租流程，对报批、评估、交易等相关手续严格把关，争取经济效益最大化。同时，应探索出租房屋的业态管理，整合资源，系统规划，尝试产业园区、商业综合体等规模化运营。

（二）投资长租公寓项目

当下，中国城镇化进程仍在加快，流动人口庞大，住房需求巨大。从2015年开始，国家相关部委陆续发布多项租赁政策支持市场向前发展，希冀于租赁行业逐步转向为有预期、有计划的中长期租赁行为。各地也连续出台相关政策，鼓励国有企业存量不动产进行规模化租赁。在此良好氛围下，国有企业盘活不动产资源，投资长租公寓项目符合国家发展规划，同时也有利于企业自身提升不动产资源利用效率，培育新兴产业。

（三）发展健康养老产业

目前，我国老龄化程度日益加深，国家及各省市对养老产业的扶持政策陆续出台，利好频现。国家养老产业政策的规范化发展逐渐向专项领域覆盖，包括人才、土地、技术服务、医养结合、养老金融等政策正在逐渐施行和完善。因此，顺应时代发展的潮流，响应国家发展政策，开展健康养老产业，打造健康养老服务，是国有企业盘活存量不动产的发展方向。

三、国有企业低效土地盘活思路

（一）自行开发低效用地

针对国有土地性质差异，结合国有企业自身开发能力和资质情况，企业可以在环保、政府政策及城市整体规划允许的前提下，采取补交土地出让金或改变土地性质等途径进行房地产开发，开发项目如商业综合体、写字楼、科技创新产业园等。企业可以结合自身情况决定项目的用途为出租、出售抑或是自持，进而可以提高公司经营性资产的比重。对于没有开发资产的房企而言，则可以参股方式与拥有相关资质的企业进行合作，进而盘活低效用地，提升经济效益。

（二）综合开发城市公共交通用地

城市向外扩张式发展，导致了土地资源的稀缺度逐渐攀升，市区公交用地开发关注度与日俱增，落实公交用地开发对城市资源利用最大化的重要性也日益凸显。旗下有公交土地资产的国企可以布局TOD开发模式，将公交站点与周边城市产业布局和土地利用统筹规划，与房地产商合作开发停车场上盖物业，在满足交通功能的同时引入商业开发，促进土地资源利用效率提升，优化客运交通枢纽空间布局，实现城市功能分布与站点建设有效契合。同时利用上盖物业创造的经济效益，反哺公交产业持续发展。

四、不动产管理经营模式创新思考

（一）尝试资产代管业务，实现专业化管理

国有资产经营管理是指在产权领域优化配置国有资产，实现对资产的使用权、占有权、处置权及收益权进行合理支配，以此促进资产收益率提升，实现效益最大化，完成资产保值及增值的任务，进而提高国有资产价值及企业经营效率的一系列经营活动。国有企业可尝试设立资产经营公司，从事房产和土地的专业化经营管理及租赁。以做大做优企业国有资产为己任，做好存量资产盘活工作，进行资产的代管业务，整合挖掘、做强做大不动产业务，充分发挥资产平台的创利功能，通过整体运营管控，提高不动产经营活力，从而夯实不动产专业化管理水平，提高收益和资产使用效率。

（二）尝试资产融资，扩大融资渠道

国有企业资产构成中一个重要成分是融资性资金，是企业开展日常生产经营活动的重要保障。企业融资活动创新应着眼于盘活整合旗下存量资产，而不单单是为增加企业资产进行融资，在具体操作模式上，可以将存量资产进行整体打包融资，进而缓解企业资金压力。在企业融资成本高企，资金普遍紧张的局势下尝试资产融资，一是可以以资产为纽带，引导不动产转换经营机制，带动不动产经营业务升级发展；二是可以拓展银行贷款渠道以满足融资需求，寻找与企业发展理念相契合的战略投资者，促进不动产经营业务的快速发展。

（三）尝试资产投资，创新经营管理模式

国有企业存量不动产盘活还有一种方式，即将企业不动产资源打包作价以换取股权。具体操作模式可采取投资并购或参股等方式，进行股权、资产等领域的投资，通过股利、股权转让、利润分成等途径实现获利，完成企业资产保值增值任务。在投前研究阶段，企业需基于自身现状并结合不动产市场走向对待投项目做出专业分析与评估。如若不动产未来价值趋势向上，企业在做出出资决策时应持谨慎态度。

存量不动产的盘活，目的是提升不动产在企业经营发展中的地位和作用，促进资产利用效率最大化，实现企业经营效益增值提升。国有企业立足夯实管理、统筹资源，尝试多途径、全方位盘活存量土地、房产，创新不动产运营模式，管理好企业不动产，实现资产良性增值。