《房产测量规范》和《建设工程建筑面积规范》的区别

《房产测量规范》和《建设工程建筑面积规范》的区别

史丹

黑河市住房和城乡建设局

摘要：通过将两部计算规范中相同部位的不同计算规则的罗列和对比，反应出依据不同的计算规范，导致测算结果的差异，并举例进行分析。同时，为避免相关部门应用测算成果的不统一的问题，提出解决意见。

关键词：《房产测量规范》；《建设工程建筑面积计算规范》；建筑面积；层高2.20M；不封闭阳台；自动扶梯

各地常有因两个部门出具的建筑面积测算成果不一致，而又混淆了成果的应用范围，引发争议的实例。为此，以下通过一个案例开始，对《房产测量规范》(GB\T17986-2000）和《建设工程建筑面积计算规范》（GB\T50535-2005)的适用范围和计算规则中的区别进行对比，希望可以让大家更清晰的发现两部规范的不同之处。

案例：某开发企业拟建设项目到规划部门审批，按照相关程序，开发企业依据图纸设计部门出具的建筑面积进行申报，缴交相关费用，待依次完成各种审批、缴费后，开工建设，直至项目竣工。建设过程中，完全依据图纸施工未发生结构等方面变更。项目竣工后，开发企业委托第三方房产测绘机构进行房屋面积测绘，规划部门参考第三方测绘机构出具的面积进行核实验收。经核算，竣工面积与审批面积有较大出入，出现超规划建设问题，规划部门按照相关条款对开发企业进行处罚。对此，开发企业表示项目建设过程中没有发生变更，完全按照图纸施工，怎会出现超规划建设问题。

结论：设计单位依据《建设工程建筑面积计算规范》对房屋面积进行计算，第三方房产测绘机构依据《房产测量规范》对房屋面积进行测算 。因此，虽为同一幢楼房，但两个部门的测算依据不统一，有些部位的计算规划不一致，导致结果不同。

一、《房产测量规范》和《建设工程建筑面积计算规范》的适用范围

《房产测量规范》（GB\T17986.1-2000)是由国家建设部及国家质量技术监督局在2000年8月起实施的，适用范围为房产产权、产籍管理、房地产开利用、交易、征收税费，以及为村镇规划建设提供数据及资料。

《建设工程建筑面积计算规范》（GB\T50535-2013)是由国家建设部自2014年7月起实施，适用范围是新建、扩建、改建的工业与民用建筑工程的建筑面积的计算，包括工业厂房、仓库，公共建筑、居住建筑，农业生产使用的房屋、粮种仓库、地铁车站等的建筑面积的计算，在建筑工程造价管理方面起着非常重要的作用，是建筑房屋计算工程量的主要指标，是计算单位工程每平方米预算造价的主要依据。

所以，上述两个规范的目的不同，适用范围不同。导致出现同样的一幢房屋，依据不同的规范，测算结果也不同。

二、《房产测量规范》和《建设工程建筑面积计算规范》中部分计算规则的差异

1、低于2.20米的房屋计算规则

《房产测量规范》3·1·2 房屋的建筑面积：房屋的建筑面积系指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高2．20M以上（含2．20M）的永久性建筑。

3.2.3不计算建筑面积的范围：a) 层高小于2.20m以下的夹层、插层、技术层和层高小于2.20m的地下室和半地下室。

《建设工程建筑面积计算规范》3.0.1建筑物的建筑面积应按自然层外墙结构外围水平面积之和计算。结构层高在2.20M及以上的，应计算全面积；结构层高在2.20M以下的，应计算1/2面积。

3.0.2建筑物内设有局部楼层时，局部楼层的二层及以上楼层，有围护结构的应按其围护结构外围水平面积计算，无围护结构的应按其结构底板水平面积计算，且结构层高在2.20m及以上者应计算全面积，结构层高在2.20m以下的，应计算1/2面积。

3.0.3对于形成建筑空间的坡屋顶，结构净高在2.10M以上的部位应计算全面积；结构净高在1.20M及以上至2.10M下的部们应计算1/2面积；结构净高在1.20M下的部位不应计算建筑面积。

3.0.5地下室、半地下室应按其结构外围水平面积计算。结构层高在2.20M及以上的，应计算全面积；结构层高在2.20Mc下的，应计算1/2面积。

3.0.7建筑物架空层及坡地建筑物吊脚架空层，应按其顶板水平投影计算建筑面积。结构层高在2.20M及以上的，应计算全面积；结构层高在2.20M以下的，应计算1/2面积。

3.0.8建筑物的门厅、大厅应按一层计算建筑面积，门厅、大厅内设置的走廊应按走廊结构底板水平投影面积计算建筑面积。结构层高在2.20M及以上的，应计算全面积；结构层高在2.20M以下的，应计算1/2面积。

3.0.9对于建筑物间的架空走廊，有顶盖和围护设施的，应按其围护结构外围水平面积计算全面积；无围护结构、有围护设施的，应按其结构底板水平投影面积计算1/2面积。

3.0.10对于立体书库、立体仓库、立体车库，无结构层的应按一层计算，有结构层的应按其结构层面积分别计算.层高在2.20 m及以上的，应计算全面积；结构层高在2.20 m以下的，应计算1/2面积。

3.0.11有围护结构的舞台灯光控制室，应按其围护结构外围水平面积计算。层高在2.20m及以上者应计算全面积；结构层高在2.20m以下的，应计算1/2面积。

3.0.12附属在建筑物外墙的落地橱窗，应按其围护结构外围水平面积计算。结构层高在2.20m及以上的，应计算全面积；结构层高在2.20m以下的，应计算1/2面积。

3.0.15 门斗应按其围护结构外围水平面积计算建筑面积，且结构层高在2.20M及以上的，应计算全面积；结构层高在2.20M以下的，应计算1/2面积。

3.0.17设在建筑物顶部、有围护结构的楼梯间、水箱间、电梯机房等，层高在2.20m及以上的应计算全面积，结构层高在2.20m以下的，应计算1/2面积。

2、阳台计算规则不同

《房产测量规范》8.2.1计算全部建筑面积的范围：挑楼全封闭的阳台外围水平投影面积计算.

8.2.2计算一半建筑面积的范围未封闭的阳合.桃廊，按其维护结构外围水平投影面积的一半计算.

《建设工程建筑面积计算规范》3.0.18建筑物的阳合均应按其水平投影面积的1/2计算.

3、自动扶梯等自动工具计算规则不同

《房产测量规范》自动扶梯、自动人行道等是按照自然层进行计算。

《建设工程建筑面积计算规范》第8款 自动扶梯、步道滚梯，除两端固定在楼层板或粱之外，扶梯本身属于设备。为此扶梯不宜计算建筑面积，水平步道(滚梯)属安装在楼板上的设备，不应单独计算建筑面积。

结论：通过比对发现《房产测量规范》中只对层高在2.20M及以上的部分计算全面积，其它的部分不予计算；《建设工程建筑面积计算规范》中除对层高在2.20M及以上的部分计算全面积外，还对2.20M以下的部分计算1/2面积。而阳台的计算也存在很大的差异，《房产测量规范》中全封闭的阳台计算全面积，半封闭的计算1/2面积；《建设工程建筑面积计算规范》中对阳台均计算1/2面积。

为能更直关的反应两部规范的区别，现仅从阳台计算差异的方面举例说明，以一主体结构尺寸为10.0*8.0M，阳台尺寸为1.5*8.0M的单套住宅为例，分别计算套内建筑面积。

依据《房产测量规范》

主体结构10.0*8.0=80M²（注：此处忽略本规范中计算套内建筑面积时，外墙计算到中轴的规定）

阳台1.5*8.0=12M²

合计：80+12=92M²

依据《建设工程建筑面积计算规范》

主体结构10.0*8.0=80M²

阳台1.5*8.0/2=6M²

合计：80+6=86M²

所以，仅从阳台计算的一个方面，既已看出两部规范的计算结果之间的巨大差异。所以，为了各相关部门能更好的协作，同一领域统一计算规范成为未来测绘工作中的重要任务。

尽快推广“多测合一”，实现规范统一

目前，各地正在积极推进“多规合一”改革，因此“多测合一”成为测绘行业为优化营商发展提出的一个新思想。即把几个相关部门需要的数据整合，“实行一次委托，统一测绘、成果共享”，由一家具备资格的第三方测绘机构进行测量，依据统一的规范进行测算，各相关部门并联对测算成果进行审核，极大的缩短了办理时限，也为开发企业提供了便利，同时也可避免因规范不统一引发的诸多争议。希望有关部门能尽快制定出实施方案，全面推进“多测合一”的有效实施。

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