论土地储备对土地市场的影响

论土地储备对土地市场的影响

杨勇

山东省土地储备中心 山东省济南市 250014

摘要：在我国社会不断进步，国民经济迅速攀升的今天，我国土地市场经济也在走入良好发展的状态之中。土地储备是我国政府控制土地开发的一种宏观调控措施，也是现如今我国为了迎合市场经济下做出的重要改革。如今，如何有效合理地利用土地，增加土地资产的价值，成为了我国土地存储制度所需面对的重要问题。文章旨在指出如今土地储备上存在的一些问题，探讨土地储备对于土地市场的影响，以供参考。

关键词：土地储备；土地市场；影响

1土地储备对土地市场的影响

1.1资源配置上的优势没有得到充分地发挥

当前，我国的土地资源利用效率上，还有一些问题亟待解决，土地市场由于本身的监管与运营覆盖面积的狭窄，造成了土地资源没能得到充分地发挥。一方面，我国在城镇建设过程中需要大量的土地以解决产业落户，集中优势进行产业密集化发展，吸引高收益行业的投资，但却始终无法分配到合适的高价值土地资源; 另一方面，大量的土地积压得不到有效利用。在资源的分配效率以及土地的属性结构调整上，也存在着土地资源配置不合理的情况，城市中心地区的土地资源得不到充分地利用。

1.2城市土地收购对土地供给的影响

我国土地一级市场的供给完全由政府支配，政府按招标、拍卖、挂牌的方式供给土地。政府收购土地，储备机构可对一级市场上的投机行为进行有效控制，降低非市场途径的供给，减少一级市场上实际供给的数量。二级市场土地供给主要是土地使用权在土地使用者之间的转移，市场机制的作用较强，供给的数量由市场来决定。为调控二级土地市场，储备机构能够以完全市场或强制购买等手段购买土地，使二级市场供地紧缩，从而调节二级市场土地的供给。总之，无论是一级市场还是二级市场，在土地收购中，都能使土地供给量紧缩，从而使总体市场供给量相应减少。

1.3储备土地出让对土地需求的影响

统一出让储备的土地使从“隐形市场”上非法获取土地的土地需求者消失，以无偿划拨方式获取土地的比例将不断下降，土地投机者的操作空间十分有限。同时，土地招拍挂往往要求有一定的经济实力才能参与，因此一般中小型开发商参与竞争的机会会有所减少，他们对土地的需求也随之下降。总之，储备土地统一出让会导致土地的市场需求随之下降。

2完善我国土地储备工作的建议

2.1提升土地资源的利用效

当前我国已经出台了很多相关法律文件以及规章制度确保土地储备制度的完善。但对于土地储备工作来说，还需要在具体工作实施中，对于土地资源的利用进行合理地科学规划。一方面，政府需要加强监管与服务的职能，利用宏观的调控促进土地资源的合理利用，增强土地的有效供应与使用规划，满足土地市场的经济发展需求; 另一方面，有需要从根本上解决现如今土地供求问题的矛盾，加强对于土地资源的储备管理职责，以及为积压的土地资源寻找有效的利用措施，完善公共服务设施的建设，以最小的成本实践土地资源利益的最大化。

2.2完善与土地储备制度相关的法律法规

国家施行一项重要的决策过程中必须要有完善的法律法规作为保障，才能使得决策收到应有的效果，才能做到有法可依。尤其是在涉及到大量经济利益的决策施行时，必须要完善相应的法律法规，才能保障政策施行的过程中不会引起经济市场较大的波动。为了完善土地储备制度相关的法律法规，可以从以下几个方面做起：第一，建立相关的土地储备的法律法规，使得土地储备在施行时顺利进行，让各项操作都能够做到有章可循，减少隐形市场的操作，使得土地储备制度能够真正收到其开始设想的效果；第二，进一步完善相应的法律法规，土地储备制度在施行的过程中，会影响土地以及房地产等相关行业，因此有关土地管理和房地产管理方面的法律也需要进一步完善，才能配合土地储备的顺利进行；第三，由于国外一些发达国家较早地施行了土地储备制度，其在法律法规方面做得也比较完善，所以在制定和完善与土地储备相关的法律法规时，可以参考一些国外的成功经验。

2.3提升土地价值

城市规划工作是设定城市的发展战略目标，划分城市的功能区域，并就此对城市的土地配置与功能布局进行设计，城市基础建设的规划等一系列工作的总称，通过对城市建设的规划，对土地的价值产生影响，这主要表现在以下三个方面：一是城市的战略目标定位对土地价值产生影响。一座城市的三大产业关系调整，将对城市的用地规划产生巨大的影响，一座以工业为主的城市与一座以农业为主的城市，其外来务工人口数量不可同日而语，这样对于土地的需求量也大有不同，这样不同功能、不同规模的城市，其土地需求程度也会不同。二是城市的功能分区对于土地的价值的影响作用。在城市规划中将城市的土地划分为不同的功能区域，不同的功能区域的土地价值则会有所不同，通常来说，商业用地价格最高，住宅用地其次，工业用地最低。三是配套设施的完善程度将影响土地的价值。各类配套措施，如水电设施、网络通信装置、道路下水等，其完备程度高低对于居住用地和商业用地将直接影响土地的价格，城市规划通过对配套设施的投入，针对不同功能城区进入差异化投入，从而有序提升土地价值，实现阶梯配置。要实现这样的目标，必须要由国家为主体，来进行土地储备，从而实现对土地有效的、有计划性的收储开发工作，确保提升土地价值。

2.4合理供应土地，科学制定计划

当前，国家土地储备制度推行已有多年，相关经验及资金都有所积累。然而，土地储备工作首先要明确其工作的首要目标，以国家为主体进行储备，必须兼顾宏观调控与市场经济两个方面的因素，一方面，要确保土地有效供应，满足市场需求，要有充足的土地储备，以达到调控土地市场的目标；另一方面土地储备过量，则会引进资金周转问题，加大土地储备成本。从成本上来分析，土地成本分为收储成本与整理成本两部分，如果单纯的从市场角度来分析，就应当使成本最低而使收益最大化，然而国家土地储备必须以公共福利为首要目标，兼顾经济效益，所以采取成本最小化收益最大化的策略是行不通的，必须在多重目标约束下寻求合理的土地储备，有计划的向市场进行供应。

2.5强调土地供应系统的优化

土地供需量的平衡时房地产市场稳定发展的前提条件，当前，我国一些城市的房价处于涨势过旺的状态，究其原因，和土地资源的储备量是离不开的。因此，就要求土地储备机构一方面要根据市场实际需求控制土地投放量，一方面要细化市场研究，认真分析土地的使用方向和供应量，缓解土地供求不平衡引起的矛盾。结合我国当前的房地产市场发展状况，我们首先要做的是限制高档住宅用地，对该种用途的土地用提高地价、增加税收等形式加以控制。满足公租房、经济适用房和廉租房的用地要求，对面向百姓的住房用地要从政策上给予优惠，以满足人们日益增长的住房需求，同时缓解高房价给人们带来的经济压力。同时，在放宽政策的同时，要严格规范土地行政管理行为，避免管理漏洞的出现。

结语

当前的土地储备制度对于土地市场来说，虽然起到了积极的促进作用，但由于现如今我国土地市场发展的不完善，土地资源得不到高效合理地利用，土地储备制度所带来的变革以及优越性自然得不到体现。为此，政府部门不仅需要完善土地储备制度管理，还需要落实具体的发展措施，确保我国城市化建设的科学发展。

参考文献

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［2］ 顾媛媛，陈利根. 基于 DEA 的土地储备供应决策效率及其变化研究 ［J］． 资源科学，2017 ( 2) : 311 －320.