房地产项目的精细化管理及成本控制

房地产项目的精细化管理及成本控制

刘志宝

刘志宝

甘肃省兰州市730050

【摘要】房地产项目成本的精细化管理是一门集经济、技术与管理为一体的综合性学科，是一个全面、动态的管理过程。房地产企业的项目成本管理应贯穿项目始终，在项目建设的各个阶段最大可能的提高建设资金的投资效益，并随时纠正发生的偏差，才能保证项目成本管理目标的实现。本文主要针对房地产项目成本精细化管理的原则和房地产项目成本控制中存在的问题以及房地产项目成本全过程精细化管理措施进行简要分析。

【关键词】房地产项目；精细化管理；成本控制

1房地产项目成本精细化管理的原则

1.1目标管理原则

设定目标成本，明确目标成本形成的核心环节，对目标成本进行分解，实现目标成本的流程优化。1.根据项目开发的设计、招标、合同管理、施工、竣工等环节制定科学合理的目标成本体系。2.从树立成本管理思想、设置合理的项目成本管理组织、建立必要的成本管理和控制体系，提出组织措施办法。3.建立房地产企业的全成本管理体系及责任成本体系，将成本责任分解到专业端口，提出分解原则，落实责任成本的动态管控。

1.2动态管理原则

动态管理即成本的过程中管理，依据前期设置的目标成本、成本计划、成本控制方案，围绕项目合同的实施进行的跟踪管理，随时监控实际成本与目标成本的差异，及时对剩余资金进行合理安排，使领导决策更加准确，实现资金使用效用最大化。

1.3协调管理原则

成本管理并不是孤立存在的，要综合考虑其他因素如质量目标、进度目标、效率、资源消耗等。在项目的实施过程中，必须是与质量管理、进度管理、合同管理同步进行，同时进行目标管理。做到成本目标、进度目标、质量目标之间的协调，从而优化实现各项目目标之间的平衡。

2房地产项目成本控制中存在的问题

2．1缺乏科学房地产成本控制的方法

房地产开发企业经营的成功与否，受其成本控制方法的影响，房地产要是将房地产市场的开发规律忽略不计，并未具体的进行考察，便盲目的进行投资或是没有进行具体的预估，高估或者是忽略当地房地产商品消费者的实际消费能力，最终就会很有可能带来经营失败的恶果。现如今，现代化已经逐渐的走向了分工明晰化与经济生产流程化，因此在房地产开发的过程之中，万不可忽略其中的任一个因素，只有将房地产的成本控制在一个合理的范围之内，房地产企业才可以将盈利实现最大化。

2．2错误的房地产开发成本控制认识

财务部门所提供的财务报告，关系到房地产企业决策及相关监督部门制定决策与审计的关键。但因为财务报告本身的滞后性，有时候会使得企业裁决上面的失误，最终加大投资成本的额度，进而带来相应的运营风险。所以要树立起来正确的房地产开发控制认识度，科学、合理的进行实施。相关财务报告应该得顺应房地产市场的变化情况，来相应的制定裁决的草案。

2．3缺乏成熟的成本控制制度的施行

一般情况之下，国内的房地产企业大部分都是家族式的企业，并未建立起来实质性的企业制度。将股份与决策权建立起来，现代企业制度的主流趋势就是权责分离，建立起来正确、科学、合理的现代企业制度，才是现代企业普遍需要的成熟的成本控制制度。

3房地产项目成本全过程精细化管理措施

3.1决策阶段

项目在投资决策环节的造价对于项目在其他环节的控制情况起到决定性的影响。若项目在前期决策中便出现了失误，那么在后期的环节中无论如何加强成本控制，依旧无法弥补前期决策失误所造成的损失。因此，开发商在进行投资决策前，应先对市场进行全面调查，掌握市场走势，根据走势情况制定详细而全面的可行性调查报告，其中可行性调查报告中应包含各项基础内容，例如市场定位、开发节奏、设计方案、初步规划、周边的环境与发展走向、基础资料等，此外供应商还应对投资决策进行相应的风险评估，从而拟定相应的应对措施。

3.2设计阶段

在进行初步设计前，需确保项目的投资估算以及可行性调查报告均已批准。在进行施工图设计前，需确保项目的投资概算以及初步设计的相关文件均已批准。项目的局部需要根据造价限额或是投资设定值而满足技术方面的要求，即是在确保各个专业的使用功能的基础上，根据限额的分配情况控制设计，保障项目在投资总额限额的范围内进行设计工作。待施工图完成后，由各方面专业人员（包括监理、预算、工程以及组织设计等方面）对施工图进行审查与会审，并以书面方式明确提出审查意见，从而对设计单位在施工图的修正方面进行监督，确保施工图的各方面性质，例如经济性、周密性、安全性与技术性，预防设计不合理而引起的资源浪费。

3.3项目成本管理控制措施

3.3.1经济措施

要对人员方面的支出进行有效管理，积极培训和训练员工很有必要，需要制定和实施有效的奖惩制度，完善激励机制，充分调动员工工作热情与积极性。人工费虽然占整体目标成本比重小，但不能忽视一支训练有素队伍所起到的直接作用。

3.3.2技术措施

要做好施工方案的设计工作，保证方案的经济合理性和技术先进性，从而促进施工工期的时段、施工质量的提升以及项目成本减低的最终目标。一般来说，施工方案有四个组成部分，即施工方法、施工顺序、施工器具以及流水施工的组织工作。要充分考虑成本因素对施工方案予以优化分析和选择。在项目施工中，应积极尝试提高工艺、减少消耗的新技术、新材料、新方法，以技术手段为核心展开成本控制。

3.3.3组织措施

房地产项目成本管理的首要负责者是项目经理，因此，项目经理要对项目成本管理工作进行统筹规划和管理，组织相关人员落实各项管理制度，在第一时间掌握和分析盈亏情况。合同实施及管理工作通常由成本控制部负责，特别是项目进度款的申报、催款以及施工赔偿问题的处理，要做好合同预算管理，通过合理预算降低成本。房地产项目施工技术和进度的负责机构是工程技术部，要在保证工期和质量的前提下改进技术，积极尝试先进技术，通过工作效率的提高来减少工程造价。财务工作由财务部负责，要对项目财务收支状况进行及时的记录和分析，对项目资金进行有效调度。

3.4竣工结算阶段

在竣工环节中，应结合项目的相关资料，对施工的工程量进行核对，并对项目各方面进行审查，例如附属工程的建设费用、各费用计取标准、工程类别、定额套用情况、设计的变更签证、隐蔽工程的验收记录、材料用量、材料价差等，从而预防由于计算出错而出现少计或多计工程价款的现象。项目在竣工交付使用之后，成本的控制中心需对项目进行评价，通过项目评价。

4结论

项目成本管理对房地产项目成本控制和总体效益的提高有十分积极的意义，在房地产项目施工的不同阶段，项目成本管理有着广泛的运用空间，要加强房地产项目的成本控制，就需要将成本管理运用于项目开发初，项目开发时，项目开发后三个阶段中，注重已完成项目经验归纳和总结。

参考文献：

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[2]陈红霞.浅谈房地产成本精细化管理[J].科技风，2015，13：170.

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[4]孙武，魏彦朝.精细化管理在房地产企业工程项目中的应用[J].山西师大学报（社会科学版），2015，S2：22-24.