浅析房地产开发公司成本管理存在问题与解决方案杨婧

浅析房地产开发公司成本管理存在问题与解决方案杨婧

杨婧

云南滇中城市建设投资开发有限责任公司云南昆明650000

摘要：新形势下房地产开发已成为关系国计民生的主要产业。在开发过程中，成本支出包括土地受让费、陈旧房屋拆迁、城市基础相关设施配套、代建工程费等，这些项目必然形成费用支出。当前新形势下，政府在总体上对房地产市场的宏观调控措施已经全面启动推行，新形势下房地产开发商之间的竞争尤其显得更加激烈，土地转让成本的不断提升、人工费用与建筑材料成本的持续上涨，无疑加大了房地产开发商的开发成本和开发风险。所以，为提高房地产企业在房地产开发市场中的竞争能力，最大限度的减控项目开发风险，对开发项目实施有效成本控制已成为房地产开发企业不容忽视的环节之一。因此应房地产开发成本控制中存在的实际问题，并提出与之相适应的对策。

关键词：房地产开发公司；成本管理；问题；解决方案

1房地产开发项目成本控制的原则

1.1全面原则

全面原则是指企业的全体工作人员都参与进来，对开发项目的整体过程进行控制。它要求房地产企业在成本的形成过程中，及时控制房地产开发项目各阶段的成本费用，全体员工都应积极参与成本控制工作，树立成本控制的意识，激励所有员工都能发挥出自身最大价值，为开发项目的成本控制做出贡献。

1.2实时监控原则

实时监控原则是指在成本控制过程中，要及时发现并反馈成本控制的相关变化。这就要求企业及相关财务人员在项目开发的过程中，对项目所处的各个阶段的状态进行充分的了解，随时监控，然后结合实际情况，比较目标成本费用和实际成本费用，如发现偏差要及时汇报和改正，才能实现降低开发项目总成本的目标。

1.3明确权责原则

房地产企业的成本控制牵涉到企业的各个部门，所以要求全体员工必须加强对成本控制工作的重视并积极地参与其中，采取有效的激励政策，适当奖励一些提出合理化建议、完成成本降低目标的人员或部门；反之，对于违反规章制度，没有完成成本降低目标的人员或部门应当给予处罚。这样才能做到奖惩并行，激发员工降低成本工作的热情，创造员工积极参与成本控制的环境。

1.4因地制宜原则

房地产企业在实行成本控制时，应在保障工程质量的前提下，以市场需求为导向，结合实际的工作情况和项目自身的特点，建立适应企业需求的成本控制体系。即使是对已经普遍应用的控制体系也不能生搬硬套，应加以改革，积极创新，创造出最适合企业发展的成本控制方法，实现企业的成本控制目标，促进企业的可持续发展。

2房地产开发公司成本管理存在的问题

2.1对于成本控制的错误认识

目前在我国众多房地产企业中，很少可以全面地进行成本控制，在大多的房地产企业中只将建筑工程中的一部分认为是成本控制中的重点，如很多公司认为设计阶段在成本控制中占据了更大的比重，其他部分虽然重要但不主要。但在房地产行业中，随着世界科技和经济的快速发展，其发展过程越来越全面精准，因此在成本控制中，任何一点点细小的经济变化和突发情况，都可能会失去对成本的控制，甚至在公司中举办更多企业活动，也会引起成本的增高。因此，需要各企业在对成本的控制中要更加全面精致，并进行全过程全方面的管理，这就是全面成本控制，也是成本控制的核心内容。

2.2缺乏先进的成本控制方法

之前房地产企业的成本控制方法，只是通过财务部门对整个工程开工前所进行的一份决算报告进行管理工作。这种成本控制方式不具备更加完善的时效性，经常会因为工程中出现的各种问题而产生差错，无法更好地发挥出成本控制的各种特点以及作用。因此这种成本控制方式极其缺乏事前预测和过程控制作用，这也导致了在实际的工程中，成本控制问题无法达到企业的管理要求。在事前预测和工程控制中，更为重要的是工程控制能力，但在实践的成本控制工作中，总是无法准确地发现问题，并且无法了解到原因，无法提供精准的解决方案，所以需要运用更为先进的成本控制方式。

2.3没有完善的成本控制制度

很多的房地产企业对成本控制都不重视，因此在中国的房地产行业中，很少有企业已经建立好科学完善的成本控制制度。即使在很多已经建立了成本控制制度的房地产企业中，依然没有设计专业的岗位以及职能。因此在这些房地产企业中，成本控制工作只需要完成，而对于完成的好坏等都没有要求。并且如果工作人员在成本控制制度中，没有更好地完成工作，也无人受到惩罚，只是受到小小的批评。因此，在众多的房地产企业中相关岗位是没有竞争力，没有奖罚的，这在某些方面上，大大打击了工作人员的工作热情，也会在之后的工作中造成不可预计的危害。

3针对房地产开发公司成本管理问题提出的解决方案

3.1建立健全的成本管理体制

健全的成本管理体制是确保成本管理工作有序开展的保障，尤其是对于房地产开发公司而言，在项目开发的各个过程都应贯穿成本管理，以确保对各个环节的成本能够及时掌握，进而采取相应的解决措施来应对。首先在房地产开发项目中，作为公司要制定更加科学、合理的目标成本，使公司在项目开发中能够对动态成本与目标成本情况及时掌握，以确保最终综合成本在目标成本范围之内。其次提高对管理过程中动态成本的分析与评估，并以目标成本为参照依据，对项目开发各个环节中的成本进行分析，并将其与目标成本进行比较，若成本项目差距较大，则可安排相关部门制定相应对策对成本管理进行调整。最后建立成本管理责任制，对开发项目中各个环节工作人员的成本管理责任进行明确，并制定相应的考核指标，通过惩罚与激励机制的设立来确保成本管理的顺利进行。

3.2优化成本管理运营模式

成本管理运营模式的建立要确保与房地产开发公司自身的实际情况相符，因而房地产开发公司要根据自身经济实力、融资情况、发展进程与所处阶段等多方面情况，再安排专业岗位与专业人才对运营模式组织结构中的关键环节落实到位，从而对组织结构进行优化，使成本管理运行效率得到提高。尤其是当房地产开发公司在进行单项目开发时，可采用职能制的成本管理运行模式，以方便管理，促进资金的回笼。若房地产开发公司进行多项目开发，则可采用矩阵制运营方式，使成本管理的绩效得到最大化提高。若房地产开发公司进行异地开发项目过程中，则可采用项目分公司制的运营方式，确保各个开发项目能够得到更加方便与有效的成本管理。

3.3将合同管理的具体内容纳入控制项目开发成本之中

在房地产项目开发实施运行中，合同的管理具有至关重要的作用，房地产开发合同所规定的是甲乙双方具体承担的责任义务，所以，房地产开发商必须对开发工程成本与合同的密切关系给予足够的重视。合同中对于协议条款的具体适用范围及相关效力要有所涵盖。在合同具体执行过程中，房地产开发企业要严格遵循合同中涉及的完工时期、工程进度安排，并且将工程进度的成本支出进行详细的记录。不仅如此，管理比较先进的房地产开发企业还应有一套明确清晰的合同付款台账，使合同内不同阶段的各类支出笔笔有宗、件件有据，力争实现对合同的全程管理，避免某些细节上出现问题，以利于掌握项目资金收付的全部计划。

4结语

综上所述，成本管理作为房地产开发公司内部管理中的重要部分，作为公司领导者要提高对成本管理的重视与正确认知，对管理中所存在的问题提出相应的解决方案，从而提高公司成本管理水平，增强对资金的使用率与经济效益的实现，推动房地产开发公司在激烈的市场竞争中持续稳步发展。

参考文献

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[3]朱莹，肖文君.房地产公司成本管控模式探究[J].建材发展导向，2018，16（08）：54-56.