城市更新之城市产业转型初探——合肥桃花工业园（老区）总体层面的概念规划

城市更新之城市产业转型初探——合肥桃花工业园（老区）总体层面的概念规划

查泽骏何桂珍

【关键词】退二进三更新波士顿矩阵复合城市

一、引言

在国家转变经济增长方式，落实科学发展观以及加强自主创新能力的宏观背景下，工业园的发展同样面临着产业结构整合与提升的历史机遇。

根据国内外相关产业园区发展的进程总结来看，“退二进三”是一种可持续的发展方式，适度、合理的“退二进三”不仅有利于工业区产业结构的升级，也可使工业区在日益激烈的地区间及地区内竞争中保持永续的竞争力。然而“退二进三”的进程并不是简单、机械的，第三产业的引入为工业园带来机遇的同时也将带来相应的挑战。由于第三产业自身的复杂性与多变性及其服务范围的不确定性，需要对其进行充分的前期研究与引导从而建立工业园新的、可持续的产业结构网络。

本文以合肥桃花工业园（老区）总体层面的概念规划（2010年）为例，试图对新形式下的产业园区面临的产业更新问题进行分析探讨。

二、项目概况

桃花工业园是合肥经济技术开发区的重要组成部分，更是肥西县对外开放的窗口，招商引资和经济建设的“龙头”和“特区”。

工业园分为老区、西区与东区三大组成部分。此次规划对象为工业园的老区，依托金寨路、锦绣大道等主要交通干道展开，规划面积约5平方公里。

三、产业更新

1、退二进三评估——（侧重于现状）

规划运用“波士顿矩阵”原理研究工业园产业选择问题，波士顿矩阵（BCGMatrix），又称市场增长率—相对市场份额矩阵，是由美国著名管理学家、波士顿咨询公司创始人布鲁斯亨德于1970年首创的一种用来分析和规划企业产品组合的方法。这种方法的核心在于，要解决如何使企业的产品品种及其结构适合市场需求的变化。波士顿矩阵按照产品的市场引力与企业实力两个维度的排列将所有产品分为四种类型，分别为Stars（明星产品）、CashCow（现金牛产品）、Dogs（瘦狗产品）和QuestionMarks（黑马产品）。

本次规划借鉴波士顿矩阵的原理，对桃花工业园此次规划范围（老区）内的现有产业进行评估，并分别制定发展战略。对于产业的评价的两个基本因素确定为：

横坐标为产业的自身实力，次级评估因素包括企业规模、是否龙头产业2个因素；

纵坐标为产业的发展前景，次级评估因素包括是否符合宏观方向、基础依托、产业链拓展性3个因素。

对每个因素的评估分为A、B两档，A表示“是”或“强”，B表示“否”或“弱”。综合后A指标越多表示越强，分别归入四个象限中，即可对工业园（老区）的现有产业进行详细的评估与区分。

（1）明星类产品（淮汽车、双鹤制药）将成为工业园进一步发展的重要基础；

（2）现金牛产品（安利合成革）至少在近期与中期依然是主要产业支撑；

（3）对于工业园老区范围内现有较多的规模较小、分布零散的瘦狗类企业应考虑近期采取撤退战略；

（4）综合各种优势具有较好发展前景的黑马类产品应成为工业园老区产业结构提升的重点考虑对象。

2.产业互动展望——（侧重于发展）

主要从区位、交通、人才、人气、先发、层级等六大优势方面进行研究。

3.设施配套整合——（侧重于完善）

除上述的现状产业总体评估以及机会产业选择因素列举外，根据国家与地区相关规范内容进行必要的配套设施建设是提高工业园能级的基本条件。此次规划将这一部分纳入到广义概念的产业类型中。

这些设施主要包括社会服务设施，如中小学、居民服务系统等；城市基础设施，如电力电信、供水供气、环卫防灾等。其内容与分布的设置主要考虑工业园的性质定位与规模控制等方面。

4.产业网络构架——（侧重于绩效）

桃花工业园形成以三大产业集群为主要构成的核心产业圈层，支撑工业园的持续发展。在核心产业圈层外分布配套支撑产业，形成工业园整体层面上层级清晰、分工明确的产业体系。

四、项目定位

基于对园区产业现状的分析及前期研究，我们认为要真正反映规划地段的特色和功能，城市的建设要强调可持续性、可操作性、区块协调性及生态性，综合考虑桃花工业园的发展历史及未来区域特色和产业转变的秩序。

我们提出以下定位：“安徽产业转型示范园区”（创新集群区），她是集电子商务办公（总部经济）、创意产业（SOHO、LOFT）、先进制造业（江汽）、休闲娱乐、高尚生活（LOHAS）等多功能为一体的复合城市生态有机园区。

这一定位主要包含以下几个方面的内容：

（1）桃花工业园服务窗口；

（2）城市景观廊道营造示范段；

（3）合肥创智街坊示范园区；

（4）合肥LOFT创意产业集聚区；

（5）安徽服务外包示范基地。

五、规划策略

1.空间结构形态

规划形成“一核、两带、多点”，“井字轴、Ｙ形”的空间结构形态。

“一核”，指的是园区核心，是规划设计的核心区域，主要以商务办公、会展、星级酒店、总部经济等主要内容，形成城市综合体和特色建筑群形象。

“两带”，南部桃花大型居住社区带和北部廿埠大型居住社区带。

“多点”，形成园区中心和社区中心等一系列原金寨路展开的节点。

“井字轴”，主要是由金寨路城市景观轴、锦绣路行政会展轴、紫蓬路创意文化轴和青龙潭路产业转型轴构筑的“井字轴”。

“Ｙ形”，围绕区域性桃花园及紫蓬路建设的产业转型集聚区，在空间形态上表现为Y型。

2.土地利用规划

规划中综合考虑“地块总量整体平衡、整体开发及城市功能相对完整”的要求，我们提出“双重范围”策略：“规划控制范围”及“规划设计范围”，并应运动态的城市更新思维进行土地利用规划。

（1）近期土地利用规划（1-3年）

根据滚动开发的原则，近期土地利用的变化主要集中在以下几部分：

①利用安利搬迁的契机，在工业园北侧入口处进行城市综合体建设；

②依托金寨南路和锦绣大道交叉口建设园区级的公共设施中心，包括酒店集群、商务办公、会展中心等项目；

③在金寨南路两侧部分地块启动安置小区的建设；

④建设以金寨南路为主要框架的道路绿化系统，营造街道景观；

⑤园区中主要的工业用地在近期内进行协调沟通等相关的前期工作，为中远期工业用地的提升与整合奠定基础。

（2）中期土地利用规划（3-5年）

中期土地利用规划应主要达到如下目标：

①沿金寨南路两侧的用地的整合——包括安置小区的建设、高校与周边零散地块整合、丹霞路和紫蓬路两条城市道路的打通等——应基本完成；

②公共设施聚集核心的继续打造，包括建设位于金寨南路与紫蓬路交叉口的桃花园绿地、位于金寨南路与紫云路交叉口的紫云园绿地、锦绣大道与翡翠路交叉口的锦绣园绿地等，提升园区的环境品质和整体形象；

③依托于高校的智力资源，沿紫蓬路北侧的部分工业用地开始进行功能置换，发展以设计类为主的创意产业；

④在锦绣大道以南、金寨南路以东、桃花园绿地以北布置总部经济园区；

⑤这一阶段的工业用地置换开始起步，部分区位条件良好、有搬迁意愿的企业可率先搬迁或置换功能，部分工业用地转换为商办混合用地。

（3）规划范围土地利用规划（5-10年）

通过近期与中期规划的滚动式建设，工业园在规划年限内力争达到相对完整与合理的空间结构，各项功能互动发展，工业园进入健康、可持续发展的轨道。

在土地利用方面，考虑到园区的实际情况，规划为多种开发方式提供了充分的空间与可能性。主要利用CR（商办混合用地）和RC（商住混合用地）两种形式满足土地利用的兼容性，使用地在空间和功能上均具有一定的弹性，更好的适应市场化发展背景下的园区发展趋势。

（4）控制范围土地利用规划（20年）

控制范围内的土地利用强调城市未来发展的可能性，沿紫云路北侧用地可以考虑通过工业厂房的改造利用为商务办公等创意产业用地，连接安徽建筑工业学院与合肥工业大学和安徽大学，真正实现高校、企业及社区三者联动发展的整体思路。

小结：城市的发展是一个“细胞分裂”和“有机生长”的过程，规划考虑的只是一种可能性，随着“安徽产业转型示范园区”启动建设，必然会有新的变数和新的增长方式，土地利用也会达到最有效、最合理的配置。

3.产业演进过程

产业发展采用阶段性更新发展方式，总体分为四个阶段，具体目标与工作重点如下：

第一阶段：节点开发+面域整合

第二阶段：特色构建+局部提升

第三阶段：全面打造+结构转型

第四阶段：产业互动+片区联动

六、结语

伴随着国家产业从沿海向内地的转移步伐逐渐加快，我国中部大部分城市都要面临城市产业转型和更新的问题。本文仅作了初步探讨，尚有大量问题留待以后进一步分析和研究。

作者简介:

查泽骏：合肥工业大学土木与水利学院硕士研究生，安徽润都园林规划设计有限公司总工，国家注册城乡规划师、高级工程师、讲师

何桂珍：安徽珍宝岛房地产有限公司设计总监，国家注册城乡规划师、工程师