妥善解决当前房屋动迁矛盾

妥善解决当前房屋动迁矛盾

沙斌

沙斌

江苏泰州225300

摘要：随着市场经济体制改革的深化和城市化进程的加快，因动迁引发的社会矛盾愈来愈严重，不仅给城市居民的切身利益带来巨大损害，也影响了城市建设和社会稳定，更关系到改革和发展的大局，应当尽快加以解决。

关键词：房屋动迁；矛盾

1我国城市房屋动迁的演变过程

城市房屋动迁，指的是为了城市的发展和建设项目的实施，由投资人以进行项目建设为目的而对城市规划区内的国有土地上现有的房屋进行拆除，对房屋的所有人和承租人进行动迁、补偿等一系列活动的总称。城市房屋动迁是城市建设和发展的需要，一方面通过旧城市改造，拆除了简陋潮湿、结构陈旧的不配套住房，改善居民居住条件，道路也变宽了;另一方面，拆迁改造了大批土地，使用权土地资源得到了更合理的配置，使得土地、房屋的产权得到明晰，解决了大量历史遗留问题，带动了经济的发展。

建国之后，我国的城市房屋动迁大致经历了四个阶段:缓慢发展期、快速发展期、高速发展期、调整期。以上海的数据为例:缓慢发展期(1950―1978年)，上海共拆除旧房468万平方米，年平均拆除16万平方米。快速发展期(1979―1991年)，共拆除旧房1038万平方米，年平均拆除80万平方米。高速发展期(1992―2003年)，共拆除旧房6900万平方米，年平均拆除549万平方。调整期(2004―2008年)，2004年拆迁规模有所下降，仅为308万平方米，但2005、2006年又急速反弹，拆迁面积突破1亿平方米，分别为1222万平方米、1516万平方米，到了2007年，拆迁总面积又下降为825万平方米，2008年稍微有所上升，为1028万平方米。

从动迁量上看，第一阶段的动迁规模最小，因为新中国刚成立，社会还存在很多不稳定的因素:当时社会一味地搞阶级斗争，在经济建设中又出现了社会大跃进、人民公社化等激进行为，造成了社会大饥荒，而十年文化大革命使得党、国家和人民遭到建国以来最最严重的挫折和损失。这种种因素都在不同程度上阻碍了城市化的进程。第二阶段，由于1978年的十一届三中全会实现了思想路线、政治路线、组织路线的拨乱反正，提出了改革开放的新政策，把全党的工作重点转移到社会主义现代化建设上来，国民经济快速发展和社会财富迅速增加，农业及农村经济实现跨越发展，国有企业在短缺经济中购销两旺。在这种情况下，长期以来人们梦寐以求的住房问题开始得到关注，机关、企事业单位开始兴建职工住宅，并以福利形式分配给员工。1988年由于土地使用权可以有偿转让，使房地产作为商品流通有了法律依据，房地产市场有了飞速的发展，旧房拆迁量也随之上涨。

2适应市场经济发展要求，改革和完善房屋拆迁制度

房屋动迁矛盾激化的根源在于当前的房屋动迁制度，政府对市场干预过多，计划经济色彩浓厚，要彻底解决房屋动迁矛盾，必须依据市场经济的要求，改革和完善我国现行的房屋动迁制度。

2.1切实保护被动迁人的合法权益。保障被动迁人的房屋所有权和土地使用权，明确规定对被动迁人的土地使用权按征地区片综合地价实施补偿。

目前的房屋征收条例，只注意到了被征收人的房屋所有权，而忽视了被征收人的土地使用权，必将给被征收人造成巨大损失。因此，必须明确规定政府征用或收回土地使用权、开发商开发土地，除了要依照征地区片综合地价对房屋进行损失补偿外，还应补偿被征收人因丧失土地使用权而遭受的损失。

2.2明确区分公共利益和商业利益。将政府介入和强制征收限制在公益拆迁的范围之内，政府应从商业征收活动中退出。

城市房屋征收基本上可以分成为了公共利益的征收和为了商业利益的动迁。只有为了公共利益的征收，政府才可以使用强制权力。为了商业利益的动迁，必须完全交给市场，按市场规律办事，拆还是不拆、补偿的数额，都完全交由市场主体自由协商解决。

2.3引入听证制度。依照程序正义的要求，确保被征收人对征收程序的参与权利，在征收活动的关键环节，引入听证制度。

征收活动直接涉及被征收人重大的财产权益，应该充分听取被拆迁人的意见，确保被征收人对征收程序的参与。在征收实践中，被征收人根本没有表达自己意见的机会，等于政府暗地里把被征收户的房屋卖给了开发商。因此，在涉及被征收人财产权益的征收活动中，特别是立项、规划等环节，引入听证制度，充分保障被征收人的参与权利。

2.4严格依法行政，加强对征收活动的监督力度。

动迁矛盾激化，固然有其制度上的原因，但执法上的问题也不可忽视。

征收条例明确规定，由政府直接作为征收人或由政府委托征收办实施征收。补偿安置不到位，安置房品质低劣，几乎引起被征收人的普遍不满。征收条例规定的许多程序没有得到遵守，无合法手续的征收、超期限征收、超范围征收等违法现象严重，野蛮征收更是激起民愤。

各级人大、政府、法院和检察机关必须加强对征收的各个环节的监督检查，加大对违法行为的处罚力度。

3加强对有关文件的合宪性和合法性审查，及时废止和修改违反上位法的有关文件，确保国家法制的统一

目前征收活动的法律依据，多是地方政府的规章。有些规章从单纯的城市建设出发，抵触国务院《城市房屋征收管理条例》和其它相关法律等上位法的规定，设置了很多侵犯被征收人权益的条文，严重损害了被征收人的利益，破坏了国家法制的统一。因此，应对于征收活动相关的各种规章和地方性法规的全面审查，对于违反上位法的相关条文，予以修改或废止。

4对价格评估机构进行清理整顿，确保评估结果的公正性

目前，我国房地产评估事务所绝大多数由政府职能部门的二级机构发展而来，虽然形式上脱了钩，但在人、财、物等诸多方面仍有千丝万缕的联系，加之土地开发商与评估事务所的关系密切，土地高价低估现象十分严重。

纳入评估的范围、货币补偿基准价格的确定以及评估方法都会对评估结果产生重大影响，我国相关规定很不健全。同时，由于城市动迁由政府包揽，评估结果受政府影响很大，绝大多数不能反映房屋的真实价值，被征收人损失严重。

针对上述问题，应尽快对评估机构进行清理整顿，使评估机构与主管部门在人、财、物上彻底脱钩，并从法律上明确管理部门与评估机构的关系；建立健全被征收人对评估事务所的选择机制，取消政府或主管部门指定制度；严格对评估事务所的行政监管制度，建立健全行业管理制度和社会公开评议制度；加大对评估事务所和评估师违法行为的处罚力度，严格追究评估事务所和评估师的法律责任。

参考文献

[1]袁凤芝.城市房屋拆迁纠纷的法律困境与对策思考[J].中国商界（上半月），2010，（08）：98-99

[2]李元同，邵刚，苑桂林.浅析强制拆迁必须废除[J].法制与社会，2010，（31）：184-185

[3]王晓鸣.旧城社区弱势居住群体与居住质量改善研究[J].城市规划，2003（12）：24―3

作者简介

沙斌，身份证号码：321025197407250031，研究方向：房屋征收动迁。