浅谈如何做好住宅精装修的工程管理

浅谈如何做好住宅精装修的工程管理

李庆

绿城东方建设管理有限公司；身份证号码：32062319831207XXXX

前言

在过去的几年里，总体房地产政策不断加码，精装修政策也相继出台，已蔓延到三四线城市。稍作统计后发现，目前全国累计发布精装修政策28次，涉及到18个省，仅2017年就有7个省市发布精装修政策，包含湖北、河南、山西、辽宁、成都、天津、江苏等地，其中江苏省要求在2025年年末，新建住宅装饰装修配化率必须达到60%以上。随着精装修政策的出台，意味着房地产真正迎来了“无毛坯”时代。随着精装修相关配套政策的出台、普及，以及精装修房标准化体系的实施，越来越多的开发商将会参与到精装修市场的建设。

下面就我就住宅精装修的样板房、工作面交验、工作面精装修装饰放线、质量检查及（隐蔽）验收、图纸会审、成品保护等方面，谈谈如何做好住宅精装修的工程管理工作。

1样板房的工程管理重点

“样板先行”是将每道工序按照施工图纸、施工规范及相关施工工艺标准的要求，进行小范围施工，在大批量精装修施工前，先进行实体样板房的精装修施工，通过对装修效果和质量的验收，明确交房标准。

1.1对于住宅精装修而言，装修质量首先就表现在样板房上，样板房要真实地反映装修档次和装修施工质量。

1.2通过样板房的精装修施工，建立精装修工程管理管控体系，如：工程材料封样管理、成品保护管理、工程资料管理、分户验收管理等等。检查体系运行情况，补充完善不足之处。

1.3通过样板房的精装修施工，对精装修设计标准、施工工序标准、施工质量标准等进行确认，作为大批量施工的标准样板。

1.4通过样板房的精装修施工，使精装修施工单位与分包等配合单位相互熟悉，尽早建立详尽的信息汇总。

需要说明的是：精装修施工单位进场后应实行代总包管理（暂代原土建总包单位管理，而不是取代），精装修施工区域内工作全部服从精装修施工单位管理，明确赋予权力，管理责任到人。

1.5通过实体样板房的精装修施工，解决原土建施工中留下的影响问题，如：空调机的插座、预留孔洞的位置、标高是否符合要求等。能够提前修改的提前改，不能够提前改的做好标示记录。

2对工作面交验的工程管理重点

毛坯房移交过程较复杂，交接内容多，对精装修施工的进度和质量影响极大，必须非常重视。

土建移交是和土建总包产生质量分歧最严重的地方，必须在土建、精装合同中有明确清晰的责任划分。抓好实体样板房移交的工作面检查，对照土建施工图设计，进行实际工作面测量，对照精装修施工图设计，进行放线检查，及时发现问题，分析原因解决问题。

按户型、房型建立分户（房）检查统计表，针对墙、顶、地的空间尺寸、垂直度、表面平整度等；针对预留的开关（插座）盒位置、空调及换气扇洞口、水、暖、电、防水、门窗、设备预埋件等，做到认真仔细检查统计。需做试验的如水管打压和通球试验等，一定要认真按规范要求做，要保证无渗漏、堵塞等情况发生。对墙地面暗敷管道必须做好明确及明显的标识。

要求各方在检查统计表上签字确认，避免以后互相推诿扯皮。并且要作为基础资料保存。通过工作面移交，明确移交检查内容及标准，明确后续工作面移交的一户一验的检查工作内容，建立精装修施工一户一验的基础资料。在精装修工作面移交条件具备时，组织土建施工单位、安装单位、精装修施工单位等对土建、安装等各专业工程进行检查验收，合格后各方要签字确认，交由精装修施工单位进场施工。

由于土建施工与精装修施工之间存在标准差，并且土建结构很难将浇筑的混凝土精度控制在精装修规范的允许偏差范围内，所以与精装修的交接矛盾不可避免，我们只能面对，只能解决，无法回避。

例如由于常用的木地板多为实木复合直铺式地板，要求基层平整度较高，但由于土建规范要求低于木地板施工对于基层平整度的要求，土建提供的条件往往不能满足要求。因此我们可以安排将找平工作交由精装修施工单位完成。

3对工作面精装修装饰放线的工程管理重点

住宅精装修施工同土建施工的“标准层”相似，是有一个“大批量”化的施工。一定要要求精装修施工单位，按照精装修施工图的要求，进行装饰施工放线。

3.1从基层做起，控制完成面净尺寸符合交房要求。

3.2通过装饰施工放线，发现细节差异，研究解决问题，达到统一的“装修效果”的标准要求。

例如公共走廊的精装修施工，各层是一致的“大批量”化装饰施工。但是，仔细检查，一定会发现细节差异。

业主对房屋的检查，会达到一个“非常细致”的程度。有些业主，会针对“细节差异”，进行投诉，增加了我们繁琐的工作量。我们一定要慎重对待。

4对质量检查及（隐蔽）验收的工程管理重点

4.1进场材料质量的检查验收

材料的样板间及封样验收在集团公司的“工程管理标准化手册”中，有明确要求。进场材料的检查及复试合格要求，可以要求监理单位按规定进行。这里不多说了。

乙供辅料同样应该关注，它直接关系到装修质量与空气质量。

需要强调的是，为保证精装修的品质，减少由于批号差异可能带来的色差等而影响到装饰效果，装饰材料的批量（号），在每户（层）中的存量，一定要满足该材料的施工用量。一定要注意对照按户（层）资料进行检查。在没有对比样板的情况下，不要同意混批号施工。

4.2工序隐蔽验收

必须进行检查验收的隐蔽工程包括给排水工程、强弱电线路工程、防水工程、吊顶内工程、木作基层等。

如吊顶内工程的隐蔽验收，我们要注意吊筋（件）的间距及是否牢固，避免引起吊顶变形、石膏板开裂等质量问题，尤其注意卫生间吊顶的防潮要求。

如木作基层的隐蔽验收我们要注意不得漏刷防火涂料避免安全问题，防腐方面是否满足要求等。

对于验收，我们要依据的质量验收标准：精装修施工图设计。特别要注意前面提到过的：“通过施工样板确定的施工的质量控制标准”。质量规范标准：《建筑装饰装修工程质量验收规范》GB50210、《住宅装饰装修工程施工规范》GB50327等。

在此基础上，我们重点要关注空间净尺寸，要满足设计要求。我们还要重点关注避免（减少）“细节差异”。

5对图纸会审的工程管理重点

这里，我们需要分两步走：

第一步：解决样板房精装修施工问题

5.1审查施工图纸有无前后不对应的情况

5.2审查精装修施工图纸同施工样板房现场之间的符合程度

5.3审查精装修施工图纸的深度能否满足施工的要求

5.4审查精装修施工图纸反映的做法及用材是否合理

第二步：解决大批量精装修施工问题

根据施工样板房发现的精装修图纸设计问题及设计（施工）解决方案，分类进行汇总，提交给精装修设计单位进行设计修改。

根据修改的精装修施工图，参照第一步的样板房对精装修设计的审查方法，进行大批量精装修的施工图审查。这里，我们重点要关注的是修改后的内容与施工现场的符合程度。

注意公共区域标高与各户型标高的关系，注意消防管道、消防箱、喷淋及各种探测器的位置、标高能否满足天花设计效果。

6对成品保护的工程管理重点

在“毛坯房”交付的工程管理中，我们也要做“成品保护”这项工作。

在这里强调“成品保护”的原因是：在精装修的施工过程中，“成品保护”对工程质量管理工作尤为重要。要竭力避免因成品保护工作不到位，给最终的装饰效果带来瑕疵，影响观感质量、影响装饰效果，最终影响业主对交付房的满意度。

因此，要督促精装修施工单位及分包配合单位，做好成品保护工作，要督促监理单位，加强对成品保护的检查及处罚力度。全力做好成品保护的质量管理工作。

结束语

以上是我在宅精装修的工程管理过程中的一些实际工作以及想法，在此写出来仅供大家阅读和参考。