浅谈我国商业地产开发模式

浅谈我国商业地产开发模式

谢欢

广东省东莞市石排镇龙腾路旁城市花园销售中心二楼

摘要：商业地产开发是房地产开发的一部分,但是其与普通住宅开发有着本质的不同,采取住宅开发模式进行商业地产开发必然会带来许多问题。如果说住宅存在一定比例的空置是合理的,那么商业地产的空置则是实实在在的社会资源浪费。我国某些地区商业地产的过度开发,应当引起各方重视。要控制商业地产的开发热情,必须从开发思路及开发模式上着手。本文通过对商业地产开发模式的分析,对我国商业地产的健康发展提供了一些借鉴。

关键词：商业地产；开发；模式

1商业地产的涵义

商业地产（CommercialRealEstate）是一个具有地产，商业与投资三重属性的综合性行业，从功能用途以及开发模式上明显区别于住宅、别墅、写字楼等房地产形式。商业地产主要集餐饮零售、娱乐休闲等用途，是以持有物业的建设和整体运营为目的的房地产开发。商业地产的整体运营流程包括前期的投资规划预算和商圈市场定位以及后期的持有物业招商、非持有物业销售和物业运营管理等环节，这要比单纯的住宅地产开发运营复杂多元，它是商业与地产结合的多元化复合型产业。因此，商业地产是多种商业形态的组合运营，既有住宅地产又有商业地产，既有高级酒店又有高级公寓，既有休闲娱乐场所又有商务办公场所，客观地解决了产业链和资金链的最优组合和良性循环。

2商业地产开发简述

商业地产开发是指作为投资主体的房地产开发商在对商业地产项目的前期规划、市场定位以及后期商业项目的整体运营等业务范围采取的一系列的商业活动。正是由于商业地产开发的蓬勃发展，导致社会商品零售总额的大幅度增长。目前，商业地产开发项目已经从北上广深圳等一线城市转移到二、三线城市，并且逐步从传统核心商业区向副中心地带转移，一是这一地块的商业地产开发前景和空间好的，符合当地政府扩建新城的施政纲领，二是该地块土地价格相对便宜，增值空间巨大，适合商业投资。

3商业地产开发的特征

（1）投资规模大

商业地产开发项目虽然会带来巨大的经济收益及社会效益，但是投入资金密集伴随高风险，从前期开发到后期经营，大约经历两至三年的过渡期，需要大量的运营资金投入，一旦出现开发商资金链断裂，就会导致整个项目运转停止。

（2）可供选址范围小

与住宅地产开发相比，商业地产开发的可选地块范围较小，选址大多局限于城市商业中心，这样的地块供给量较小，并且要符合城市规划标准。

（3）商业规划难度大

商业地产开发既要面对主力商家的个性化需求，包括规划设计标准，建筑标准，同时还要考虑整体项目的设计理念和设计风格，并要符合城市规划的设计要求[10]。

（4）开发方式多样化

商业地产开发可以为大型商场、直营专卖店、综合购物中心、大型超市等多种业态，同时加盟商也可以选择不同业态的店铺，采取多样的经营方式。

（5）商业地产开发门槛较高

商业地产开发商不仅需要较强的前期商业规划能力及后期运营管理能力，还需要雄厚的资金实力，对开发商的资金链控制能力要求也很高。

4商业地产开发的原则

4.1依法开发原则

商业地产开发商根据该区域的规划建筑设计标准进行商业地产的开发运营，其重

要的前提条件就是依法取得该区域的土地使用权。在我国，商业地产开发的前提条件是通过出让或划拨方式依法取得国有土地使用权；农村集体所有土地不能直接用于商业地产开发，集体土地必须经依法征用转为国有土地后，才能成为商业地产开发规划用地。

4.2统一开发原则

坚持经济效益和社会效益统一的开发原则。商业地产开发有其独特的行业属性，

开发商重视商业地产项目的经济价值，地方政府重视地产项目的社会效益，两方面缺一不可，只有相互兼容才能达成商业地产项目价值的最大化。

4.3综合开发原则

商业地产开发商要坚持商业地产项目的综合开发原则，既满足项目本身的规划布

局要求，又要满足周边市政配套建设的要求，这样有利于实现城市总体规划，改变城市的面貌，并且有利于城市各项基础建设的协调发展，缩短建设周期，提高商业地产项目的建设进度。

5我国商业地产开发模式

5.1万达模式:订制开发+组合开发

作为中国商业地产的龙头企业，万达商业地产股份有限公司拥有中国商业地产第一品牌“万达广场”，从2001年开创至今，经过12年的发展壮大，已经从一代单店、二代组合店发展到今天集合了商业中心、商业步行街、五星级酒店、商务酒店、写字楼、高级公寓的三代城市综合体，现在的“万达广场”已经成为中国商业地产行业的领导品牌。这一骄人业绩离不开万达商业地产独有的“订制+组合”开发模式，该模式实现了万达广场的快速复制，成为国内唯一实现全国布局的城市综合体投资及运营企业。

所谓订制开发，就是项目规划选址之前就与主力店商家签订战略合作协议，双方一同对商圈进行准确的分析、合理的市场定位，并且在建店要求、业态组合、设计标准等诸多环节进行技术对接，具体包括联合协议、共同参与、平均租金、先租后建四个方面内容。所谓组合开发，就是在万达城市综合体里存在多种商业形态组合开发，既有住宅地产和商业地产，既有高级酒店又有高级公寓，这种组合开发模式的作用就是平衡资金，即用可销售物业的现金收入来运营管理商业地产；同时，多业态的相互组合满足消费者购物、休闲、娱乐的一站式消费需求，并且组合开发的商业地产项目规模大，可以解决近千人的就业问题，完成经济效益和社会效益的双赢。

5.2恒隆模式：合作开发+高效运营

恒隆地产总部位于香港，它是全球最大的纯地产企业之一，从20世纪90年代开

始进军内地商业地产市场，公司新项目遍及沈阳、济南、无锡、天津及大连，均以「恒隆广场」命名，位于沈阳的皇城恒隆广场于2010年6月盛大开幕，是公司在上海以外的首个世界级投资物业。恒隆商业地产开发模式具体来讲就是重视商业地产资产销售物业，这对恒隆地产的资金压力是有目共睹的。在这种情况下，恒隆广场只有提高商业地产的附加价值，从而得到更多的租金回报，才能维持现金平衡。

恒隆商业地产开发模式的主要特点：首先，商业地产项目选址专注于城市最繁华的商业中心地段，提高项目定位；其次，与世界知名品牌合作，拥有稳定的高端的消费群体；再次，持有大量商业地产资产，兑现大量的租金收入作为新物业开发资金来源。因此，恒隆商业地产开发模式就是出租物业和开发物业采取双向并行。

5.3华润模式：精品开发+都市文化

华润万象城商业地产项目的定位强调购物环境和服务水准和服務差异，以迎合高端消费群体的高品质服务需求。万象城突出自身的业态组合特点，主力店、次主力店所占比例为50%，其中国际名牌占5%，餐饮占25%，娱乐占20%，精品店占20%。华润万象城目前在全国有12处商业地产项目，每到一个城市都引领全新的生活方式，成为现代城市发展的风向标，是每一个高端消费者首选的购物、休闲、娱乐场所。

6结语：

近年来，商业地产成为房地产行业投资的热点，一是地方政府看到政绩与税收的双重收益，二是地产企业看到低价圈地的企业商机，三是百姓看到“一站式”服务的生活情趣。但是，商业地产是一个高利润、高风险的行业，大部分的开发商都是从住宅地产转型而来，因此缺少专业成熟的商业地产开发模式。国家十二五规划将城镇化的健康持续发展作为我国国民经济发展拉动内需的强大动力，但城镇化并不是简单地等同于房地产化，为了推动城镇化的健康发展就要有工商业以及现代服务业的支撑，只有商业地产的迅速崛起，才能吸纳农村剩余劳动力。在如此复杂的社会宏观经济环境下，商业地产行业健康持续有效的发展，一定会成为政府和地产企业的关注焦点。

参考文献：

[1]姜新国．商业地产开发与经营[M]．中国建筑工业出版社，2007:25-28.

[2]董金社．商业地产管理模式[M]．商务印书馆，2006:235-240.

[3]王志纲.城市化浪潮下的商业地产,2004

[4]DavidGeltner．ReturnRiskandCashFlowRiskwithLong-termRisklessLeasesinCommercialRealEstate[j]．RealEstateEconomics．1990,18(4)：369—547．

[5]何晓兵.我国商业地产可持续发展浅谈.北京:商业时代，2004.