商品房在建工程抵押贷款风险管理的分析

商品房在建工程抵押贷款风险管理的分析

钟伊慧

钟伊慧

广东科技学院

摘要：相比于成品的商品住房而言，商品房在建工程有其独特性，且其牵扯的关联方更复杂，从而导致其风险的多样化和复杂化。正确识别和评估在建工程的风险和价值，是各家商业银行必须重视的一点。本文指出了商品房在建工程抵押贷款的风险并针对性的提出了风险管理措施。

关键词：近年来，我国房地产业逐渐成为中国经济与财政收入必不可少的支柱行业。随着房地产业的不断发展，购房者在居高不下的房价压力下，贷款需求日益上升，同时，房地产开发商在项目建设中的资金需求也越来越大。购房者和房地产开发商获取资金的一条重要途径是以在建工程抵押融通资金。在建工程抵押贷款加速了资金的流动，既可以满足银行拓展客户的需求，又可以解决购房者和开发商资金匮乏的燃眉之急，因此当下正广泛的被银行所采用。不同于普通商品房现房，在建工程尚处于项目的建设阶段，商品房销售有许多不确定的因素，因此购房者和房地产开发商用在建工程抵押申请贷款，极易给贷款银行带来潜在的风险。

一、主要风险分析

1.1抵押范围界定的风险

在我国，法律、法规并未对在建工程抵押范围予以一个明确的界定。目前，业界普遍有两种观点：一是抵押物的范围应该是已经完成建设部分的建筑物；二是抵押范围应该包含尚未完成建设部分的项目整体。对于土地使用权部分而言，也有两种观点：一是抵押物是整宗土地的使用权；二是抵押物是已完工部分的在建工程所占整宗土地的比例。正是由于我国对于在建工程抵押范围的界定不清晰，所以在进行抵押的过程中很容易发生纠纷的情况。

1.2重复抵押的风险

在我国，土地抵押在土地管理部门登记，在建工程（含土地）抵押则在房产管理部门登记。而土地管理部门和房产管理部门各司其职，且信息不互通。若开发商用含土地的在建工程和单独的土地分别在不同的银行办理了抵押登记，即重复抵押，从而令在建工程抵押权人在实现权利的过程出现不确定因素。另外，在在不知情的情况下，购房人向银行按揭贷款购买已办理抵押登记的商品房在建工程，而按揭款并未达到对应的解押金额，也会出现重复抵押的情况。

1.3登记的风险

我国有关法律法规规定了贷款银行如要享受优先受偿权，必须满足的一个条件是抵押物已经办理了抵押登记。然后现实中，一些贷款银行为了盈利，会放松这个条件，根据开发商的信誉，允许开发商不办理抵押登记或公正等的手续。当开发商不履行合同时，就会造成贷款风险。

1.4评估风险

目前房地产评估机构众多且评估水平层次不齐，经常会出现估值结果无法正确反映在建工程价值的情况。评估结果偏离正常、合理的市场价值，极易加剧贷款风险。而在银行系统通常会出现这种现象：银行避开专业评估机构，通过自身信贷人员估值以达到节省费用的目的。但是由于缺乏专业的评估知识，估算结果往往误差较大，极易造成贷款风险。

1.5信用风险

现实中，有一些开发商在获得在建工程的抵押款后，并未将抵押获得的资金投入到在建工程的持续开发中，而是用作其它的投资用途，特别是一些高风险高回报的投资项目，最终导致在建工程项目的后续建设资金不足，形成烂尾工程。这种行为违反了合同的要求，同时也加剧了贷款风险。另外，有些开放商将已经设立抵押的在建工程预售给购房者，而抵押权人和购房人不知情。

1.6在建工程抵押与商品房预售冲突的风险

房地产商必须取得房屋预售许可证明是商品房在建工程能否进行预售的充要条件，而且设定过抵押的商品房在建工程不能进行预售。若房地产开发商要预售已登记抵押的商品房在建工程，必须提前向贷款银行申请解除已设定的抵押关系，在获得贷款行的批准后，将商品房预售给购房者并收取购房款，开发商再将解押款归还银行。而购房者的资金有两种来源：一种是自有资金；另一种是银行按揭贷款。

购房人用按揭贷款预购商品房，要求购房者支付房屋首付后，将所购商品房抵押给银行，再由银行为购房者支付余下的购房款。从银行解除在建工程抵押到购房人在按揭银行处取得贷款过程中，在建工程抵押贷款处于信用担保状态：房地产开发商获得购房款后，并没有将购房款作为解押款偿还抵押银行，此时由于银行在建工程抵押权已经解除，而商品房又抵押给按揭银行，所以在建工程抵押银行贷款形成风险敞口。

购房人用自有资金预售商品房，需全部或大部分房款，若是房产商未将资金归还抵押银行以偿还解押款而是用作他途，如投资于高风险高收益的项目。此时，尽管在建工程抵押没有解除，按照我国法律规定，银行抵押优先权不能对抗购房人。

二、风险管理措施建议

2.1严格把控评估过程

目前，银行对于房地产评估的技术和方法基本成熟，并在不断完善当中。但是因为在建工程具有其自身的特殊性和复杂性，所以更加难以准确地评估在建工程的价值。而如果无法正确的对在建工程进行评估，将会令银行或者抵押人遭受巨大的损失。对于银行来说，抵押物本身的市场价值的大小和其未来的变现能力的强弱，都在一定的程度上影响着抵押物对银行债权的担保效果。其中，在建工程作为抵押品，在抵押期限内，市场状况和抵押物本身都处于动态变化中，其价格也会随之不断地波动。因此，银行在发放在建工程抵押贷款前进行正确的估价是降低贷款风险的重要途径。

评估过程要客观、准确且保证评估结果绝对真实。房地产都具有很强的时间性，而在建工程的实物状况和其价值更是在不断地变化着，因此要求评估时做到客观、准确。此外，还应该规范评估人员的行为，严禁银行评估人员为了银行利益而刻意低估在建工程的抵押价值，保证做到评估结果的绝对真实。

2.2加强在建工程的烂尾防控

2.2.1完善和加强商品房预售资金的监管

设立监管账户，并将所有商品房预售资金纳入该账户，由监管机构进行监督管理，以此杜绝滥用、错用资金的现象，确保预售资金用于商品房在建工程的建设中。

2.2.2定期或不定期寻访工程

部分工程未能按期完成阶段性的建设，导致工期拖延，所需耗费的人力物力也会增多。因此，进行工程寻访是非常必要的，严格监控工程进度，督促工程按期按量完成，保证在交房期能如期交房。此外，因为在建工程的状态特殊，其抵押涉及开发商、建造方、银行、购房人等多方主体，经常会出现工商纠纷的问题，工程寻访可以有效及时的发现问题并找到解决对策，及早的将可能发生的风险扼杀在萌芽中。

2.3确保工程的后续资金充足

一项工程的建设所需的资金数额是无比庞大的，仅靠开发商的自有资金和在建工程抵押款是不足以维持工程建设所需的。因此，对商品房在建工程后续资金的把控也是尤为必要的，而其后续资金的主要来源就是在建商品房的预售资金，应当确保预售资金足够支付工程所需的剩余款项。贷款审批之前应该测算好工程量与销售量之间的关系，对前期销售回笼资金进行有效的监管。