公共租赁住房管理模式分析

公共租赁住房管理模式分析

魏希望

魏希望

西安高新区公共租赁住房发展有限责任公司陕西西安710065

摘要：随着社会经济的发展，我国的公共租赁行业有了很大进展。然而租赁供应体量难以把握、住房周边设施不健全、租后管理问题显著、挫伤其他供应主体的积极性等问题，将会严重影响公共租赁住房的供应。解决的出路在于完善公共租赁管理制度，优化房源供应体量，增强各部门间的协作，完善公共住房体系的建设，为全面深化改革提供新思路、新理念。

关键词：租赁住房；问题；对策

引言

大力发展公共租赁住房（以下简称“公租房”）建设，重点解决中低收入群体住房问题，是我国住房保障体系的重要组成部分。近年来，公租房在管理中还存在一些问题，影响了公租房管理正常运行。笔者现结合保障性安居工程跟踪审计情况，浅谈如何加强公租房管理。

1公共租赁住房的基本概念及其特征

一般来说，公共租赁住房的主要针对的对象是中低收入水平对于商品房缺乏购买能力，同时对住房有实际需求的群体。住房来源于政府出资建设或者其他筹措房源的方式，他们依靠政府的协助提供的房源，采取租赁的形式，用低于市场价格但可承担的支付租住租房以保障自身的基本生活需求，解决市民住房问题，但并不实际拥有租赁的住房，实际拥有公共租赁住房者是政府或者公共机构。虽然对公共租赁住房的定义仍未统一，但是对公共租赁住房的四个特征已得到广泛的共识。一是公益性。2016年《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》中，明确表示推进租赁住房建设、培育住房的租赁市场，作为建立购租并举住房制度中的重要内容，对解决新市民住房问题、加快推进新型城镇化的建设起着十分重要的作用。公共租赁住房不仅可以健全我国的住房保障和住房供应体系，还能够对中低收入人群在城市站稳脚跟提供相对稳定的栖息之所，给予基本的住房保障，防止此类群体流离失所。二是政府参与性。公共租赁住房是由政府主导建设的，属于住房保障体系下的保障性住房，政府的参与具有合法性和合理性。与商品房不同，公共租赁住房不受市场的调节，不由市场供需关系左右。政府参与公共租赁住房主要表现在筹措资金上的帮扶、开发建设方面的支持、税收方面的优惠以及运营管理的过程中的监督和管理。三是产权归属政府。公共租赁住房的主要作用是保障低收入群体有房住，不以营利为目的，但是房屋居住者并非拥有房屋的实际处置权，即房产证。该类住房的居民只拥有房屋的使用权限，而房屋的实际拥有者是政府或公共组织机构。四是覆盖范围广泛。覆盖范围相对于经济适用房的适用范围可以覆盖到更多的群体。公共租赁住房可以覆盖到经济适用房所不能包含在内的居住困难的家庭，进城务工人员以及刚刚就业人员等有实际住房需求但经济困难的人群。

2公租房管理存在的问题

2.1房源供给严重不足

近年来，各地均加大公共租赁住房建设力度，多渠道筹集公共租赁住房房源，但与公共租赁住房计划覆盖的承租群体相比，仍存在房源供给严重不足问题。以西安某区为例，截止2018年8月，该区已建成投用公租房13221套，解决了4.23万住房保障群众住宿问题，12月底之前还将投用使用1400套公租房，但该区就业、创业人数约为40余万人，有公租房住房需求的约有3.5万人，需求量大，与公共租赁住房的有限房源供给存在巨大反差。

2.2缺乏实效性的公示制度。

通常而言，对于公共租赁住房的申请人，都必须会有公示名单的流程，都会经过公示制度监督管理。可是，关注这些消息的都是真正具有需求的群体。另外，缺乏监督这些信息真实性的主管部门以及群体，因此，未能充分发挥出公示制度的实际作用。信息公示的不完善严重影响了公共租赁住房制度的实施。不能有效的解决对于申请人信息是否客观全面、是否具有真实性等问题？既会损害分配的有效性，同时，也会对政府自身的公信力造成严重影响。

2.3居住舒适度较低

一方面，公共租赁住房的运营主体大多为非专业的房地产开发企业或物业管理公司，房源本身也是侧重于解决基本居住问题，对于居住环境和住户体验的关注度不够。另一方面，公共租赁住房大多面积偏小、户型紧凑、位置较为偏远，难以满足部分群体的居住需求。比如西安某区公租房建筑面积以45㎡为主，位置均位于三环附近，距离城区较远，公共交通不完善，出行不太方便。

3加强公租房管理的建议

3.1促进运营能力提升，强化国有企业优势

一方面，国企在融资渠道的开拓上和多渠道资金的筹措上拥有普通企业望尘莫及的优势。公共租赁住房的投资周期与廉租房、经济适用房同有回收周期长的特点，短周期需要20年，长则需要30年。经过公共租赁住房的一次性资金投入后，政府还需要负担在承租人租赁房屋期间的房屋维修等一系列费用，而且该费用持续时间长。这就需要有富足稳定的资金的保障，资金来源的稳定性关系会直接对公共租赁住房持久、稳定的供应。建设公共租赁住房，不仅需要政府强有力的经济支撑作为后盾，更需要开发主体自身财力雄厚、资金稳定。另一方面，国企的优势还体现在公共租赁住房房源供应上。相对于市场化、民营化的租赁机构和企业，国企可以通过利用盘活存量房屋用于租赁，将闲置和低效利用的国有厂房、商业办公用房等改建为租赁住房来体现在公共租赁住房房源供应上的优势。国有企业应该在利用好自身优势的同时，在运营能力这块短板的提升上多下功夫，重视各项资产的管理，发挥所有要素的营运作用，提高经济效益，为国家宏观经济政策的制度的决策提供依据，使国企的在参与公共租赁住房供应上的优势得以发挥。

3.2完善相关法律法规建设

一是完善相关行政法规，建议在《管理办法》中补充行政和司法救济机制内容，依法维护住房保障主管部门和承租家庭的正当权利和义务。二是建立家庭财产申报制度和诚信档案机制，将公租房的租住情况和退出情况记入诚信档案，使其在以后的就业、贷款等各种活动中发挥作用，帮助有关部门更好执行退出政策。三是建立市场化的价格管理体系,对公租房全面实行市场租赁价格，按照先缴后补方式，给予承租家庭适当额度的货币补贴。

3.3完善市场监督管理

（1）完善法规制度。修订完善住房租赁法规制度，明确租赁双方权利义务，规范市场行为，稳定租赁关系。推行住房租赁合同示范文本和合同网上签约，落实住房租赁合同登记备案制度。（2）建立服务平台。充分利用“互联网+”和大数据技术，建立涵盖信息采集、房源核验、信息发布、网上签约、备案登记、信用评价、补贴发放在内的一站式住房租赁服务平台，实现租赁环节全覆盖、租赁房源全纳入，提升住房租赁市场监督管理水平和服务质量。（3）加强行业自律。成立住房租赁企业行业协会，充分发挥行业协会自我管理作用，研究制定行业规范，加快行业发展。

结语

综上所述，发展公共租赁住房有利于多层次的解决各类低收入群体的住房问题，弥补我国房屋租赁市场存在的滞后性缺陷，完善公共租赁住房的供应制度，保障公共租赁住房制度的有效实施，促进社会和谐、稳定的发展。

参考文献

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