关于房地产不同经济业务的收入确认的几点探讨

关于房地产不同经济业务的收入确认的几点探讨

李珂

（广西科技大学鹿山学院，广西柳州市545000）

我国房地产行业中对于收入的最终确定上，还是存在着诸多的问题，笔者也会结合大量的有关资料，对于我国在工程的竣工验收、实际交付和产权过户这三点上，一一指出我国房地产企业在收入确认上存在的问题。

（一）竣工验收时的收入确认

一般我国房地产在关于工程竣工验收上的标准有以下三点：其一，工程项目基本达到要求，同时具有相关部门对于竣工验收的审批文件；其二，企业所销售的房子的成本可以使用，并且正在相关的计量环节具有一定的可信度；其三，在项目在建时期，与购买者签订了购房合同，最终完成双方的交易，房地产且最终拿到有关合同尾款的证明文件。

通过对竣工验收概念的了解，下面我们对竣工验收时可能存在的几点问题进行探讨：

（1）成本能否可靠计量

销售商品收入确认的前提是必须切合相关的已经发生或是即将要发生的成本能够可靠计量这一要求。然而，很多企业却在竣工还未决算完成的情况下就将收入确认了。竣工的时间长了，会推迟收入的确认时间，这样通常会导致当期经营成果收到很大的影响。

（2）商品房的主要风险和报酬是否已转移

如今影响我国商品房收益主要是风险和报酬这两方面。例如商品房面临的风险是其价值的降低和损毁多方面的影响因素。所谓的报酬是企业为了提升商品房的价值所获得的利益。然而对于企业来说，这两方面是互相影响的。

（二）实际交付时的收入确认

我国房地产企业实行的实际交付标准概括为以下几点：工程基本完成各项竣工验收指标，同时拥有竣工验收的相关报告；工程竣工后，购房者认可房屋质量，同时房地产开发商也与购房者进行了最终交房合同的签订；商品房在计量具有可信度，同时其成本也已经产生。

交易确认就是开发商与购房者双方最终交易的确定。并且在双方进行最终交付确定的时候，需要办理很多的复杂的手续，办理完成之后再与专门管理的职员一起进行现场验收。到购买一方满意之后，再在验收单上签字，接收钥匙之后，最终完成交付。对于购房者来说，其会收到房地产开发商对于商品房进行验收的通知，并且购房者可在交房后的任意时间前来确定收房，并且房地产开发商允许购房者在交付之前对于房子设施上的不满意拒绝收房的行为，同时会不断改善其问题，从而做到让购房者满意，直到双方进行交易上的最终确定。

（三）产权过户时的收入确认

目前，保利地产在产权过户后再确认收入的根本上的应用部分较少，但是根据我国的相关法律与制度规定来看，这是符合要求的，根据这种情况，笔者进行了以下的几点分析：

1、产权确认

产权的确认是第一步，产权对于消费者来说是十分重要的，产权是财产权的简称，是财产的占有权、使用权、收益权、所有权等等的具体表现方式，对于商业房屋来说，消费者应该拥有商品房的所有权利，以及对房屋所占用土地的使用权利。

就一般情况而言，房屋产权的转让行为是由购买的一方让房屋中介所或者商品房的开发商进行办理。产权过户设计一些程序性的过程，主要分为几个阶段：申请办理；办理过户；登记申请；领取房地产权证。经过这一系列的程序，然后再经过房地产管理部门审查验证后，购买一方方可获得房地产权证。

对于产权的转让方式，我国有严格的相关手续，确认产权的转让条件有：第一，商品房建设工程已经全面竣工，已经有相关人员进行了验收，并且有验收合格的证明；第二，商品房的成本能够进行可靠的计算；第三，房屋开发商已经与房屋所有者协商完毕，办理好相关手续；第四，房屋的使用完好，开发商与购买者办理好了房屋交接手续。

2、会计信息质量要求——谨慎性讨论

毫无疑问，在产权过户后确认在收入确认条件的具体应用中最为严格。这是因为我国的相关制度非常的严格，购买者在委托房屋开发商之后，在我国的产权登记部门完成手续，产权就已经过户，从我国法律的角度来看，产权在过户之后，房屋的所有权就已经从开发商的手中转入到购买者一方，产权的过户是一个非常重要的过程，所有从会计的角度看，产权过户，其实是使用权力的交接，在这之后，购买者就会享有商品房的所有权、使用权、收益权、控制权等等，当然商品房的风险和所有报酬也会转入到购买者的手中。

会计是一个非常重要的角色，因为在房屋的使用权的交接中，会计扮演一个公平评判的角色，所以会计对信息质量要相当的谨慎，谨慎表现在会计在计算一项事务的时候，要求用不同的方法多次的运算，而且要尽量避免虚增账面利润、夸大所有者权利的方法。所以从遵循谨慎性的角度来说，产权过户确认也是较为片面的。

3、会计信息质量要求——实质重于形式讨论

现代化社会处于一个快节奏的生活环境，所以企业为了追求利润，往往会加快各种进程，但是对于房地产行业来说，却是快不起来，因为我国房地产工程在竣工之后，相关单位进行验收与实际交付的收入较快，但产权转移的实际收入要慢上许多，而且在我国办理产权过户的过程是相当复杂的，办理者需要准备大量的资料和证件，然后根据相关单位的办理方式去办理产权转移，虽然我国的相关单位规定，办理的时间在九十天左右，但是在现实社会当中，由于办理者的证件不齐全，各单位办理事情的速度不一样，这就导致了办理产权转移的时间会远远的超过九十天，这就会影响到实际收入确认时间的不断延后，而一旦收入的延迟，企业的发展速度就会受到影响，让企业的资金周转出现问题，在实际的规定情况下，房产证件一旦转移就标志着，房屋所有权的转让，这就表明，房地产企业的实际收入应该是快于产权转让的，但是由于我国的相关体体制的影响，企业的收入受到了法律的限制，本应该是企业在房屋的使用权转让之后，立马就可以得到实际收入，但实际上却是要等到法律的承认之后，才能生效，另外在房屋的所有权转让之后，购买者就要承担所有的风险和报酬。

4、权责发生制的讨论

房屋在过户之后，购买者需要承担一切的风险，房地产企业按照相关的手续办理产权过户之后，房地产企业就会收到实际的收入，同时也会收到购买者在银行的贷款，按照我国的责任发生制度，房地产企业在将房屋的所有权、监管权、收益权、控制权、管理权以及房屋的风险和报酬转让给购买者之后，就标志着房屋已经属于购买者，在这里就会产生一个问题，那就是从我国的责任制度来看，这里是存在着矛盾的地方。