关于“快周转”在建筑工程中的重要性和相关保障措施浅谈

关于“快周转”在建筑工程中的重要性和相关保障措施浅谈

王培齐

中建八局西北建设有限公司陕西西安710000

【摘要】现阶段，对求生欲强的房企看来，高周转依然是当下最安全的模式，不少以前慢周转的房企，现在也开始学习高周转了。阳光控股执行董事、阳光城集团副总裁在博鳌论坛演讲时指出：房地产企业不管怎么转型，算账的根本目的就是高周转。所以说你没有强大的资金支持，几乎是寸步难行的。本文主要探讨快周转的现有问题以及解决方法，希望对类似工作有所帮助。

【关键词】快周转；建筑工程；保障措施；

一、“快周转”的主要三点：

1.1、出于逃避心理，快不了就吐槽它

有业内人士透露，对高周转有抵触情绪的大多是那些中小房企的高层及员工。因为别人快，自己慢，房企自身生存压力很大，连带着员工压力也很大。某个小房企的副总裁在某次内训课程上坦诚，拜托别提高周转了，自从高周转456在行业火起来后，老板也对我们提出了同样的要求，456做不到，789总能做到吧?可是企业的管理水平、专业积累根本不在一个层次上，要快起来谈何容易，搞得我们压力山大。本来今年地产行业被乌云笼罩，大家压力就够大了，某标杆房企的高周转文件一出，进一步放大了大家对行业的压力，原来内心无法发泄的情绪就跟找到了出口一样，于是疯狂吐槽高周转来减压。

1.2、认为高周转等于粗制滥造

很多人都认为“慢工出细活”，赶工赶出来的东西基本等同于粗制滥造，就是低质量的代名词。但其实很多人对真正的高周转恐怕有误解，高周转的核心不是压缩工期，而是压缩前端设计、报建报批、招投标等的时间。有专家也指出，高周转并不是让你施工的工期缩短，并不是影响你的品质，而是很快的通过你的销售之后把钱拿回自己的口袋，然后用这个钱一方面把原来买地的钱找清楚，另外一方面用更多的钱推动你的建筑，但是你的施工期该多长还是多长，你的施工品质还是要保证，这是两码事，所以不要把这个混淆了，以为高周转就放松了品质的要求或者工期的要求，这是不允许的。

1.3、认为高周转等于压榨剥削

原本地产人加班就很严重，基本没有自己的生活，一旦遇上开盘更是没日没夜。可在很多地产人看来，一旦房企推动高周转，可能就意味着全年无休，要经常通宵加班，甚至连睡个午觉的权利都要被剥夺了。这样的房企，基本等同于万恶的周扒皮，对员工毫无人道地压榨剥削，光是想想就觉得惨绝人寰。但房企如何对待员工，其实是价值观在起作用。拥有好的价值观的房企，一定是充满人性化关怀的，虽然高周转可能会让员工付出更多，但一定也会在其他地方补偿回来。

二、现阶段，房地产“高周转”过程中的几个关键问题分析。

2.1、拿地到开工的周期对高周转影响最大

调研发现，拿地到开工周期做得差的房企，瓶颈主要在设计。问题出在3个方面:一是定位摇摆不定，导致设计反复;二是设计决策是否高效，周期可控;三是报批报建能否与设计同步，顺利通过。对于大部分管理基础薄弱的房企而言，重点解决设计单位选择周期长、高层决策反复以及报建与设计脱节问题，而对于基础较好，管理水平比较好的房企而言，设计前置和产品标准化可作为发力点。

2.2、工作前置是高周转的核心

首先，工作前置，将能提前干的活都干完了。某黑马房企要求拿地就做到五前置(团队、设计、采招、融资、营销)，基本上在拿地阶段，设计方案就已经做好了，对比传统开发商，相当于把工作提前了至少1个月左右。某标杆房企针对高周转提出的“六先六快”策略也是同样的逻辑:“六先”指“先获取土地信息、先开展第三方独立调研、先开始规划设计、先对设计及施工单位进行招投标、先找合作伙伴，明确共同开发主体等”。“六快”指“快速匹配人力资源、快速完成规划报批、快速完成“四证”办理、快速实现开工建设、快速实现银行融资、快速销售回款”。

其次，工作穿插并行开展。比如设计、报建报批、招标采购等工作并行展开，某房企最快的项目，上午拍了地，下午就能把方案报上去。而土方施工、展示区施工穿插着进行，都能帮房企抢得不少时间。

2.3、从拿地到开盘，几个月才是合理的?

高周转的核心在于快速开盘快速去化，而拿地到开盘主要受两个因素制约，一个是预售条件，一个是展示区。全国各地的预售条件都不相同，这直接影响项目快周转的周期。从全国范围来看，预售条件高低确实是呈现出阶梯状的，比如大部分一二线城市的高层预售条件是主体结构完成三分之二，而有些城市则是完成正负零就可以。这些刚性条件的放松，让房企的高周转能进一步加快。从开工到开盘，这个环节因为涉及到工程建造，如果此时过于强调速度，就容易出问题。

三、高周转下如何把控项目质量

高周转之所以被人诟病，主要就是质量问题让人担忧。那么，高周转下，如何把控项目质量?一般情况下，如果不追求极致的高周转，质量是能有所保障的。但也不排除个别项目为了进度或成本而偷工减料。明源君认为可以从以下几个方面来把控:

3.1、在企业内部形成良好的品质文化

很多质量的问题不是技术的问题，而是意识淡薄的问题，是企业价值观的问题。对于有追求的房企，不可能忍受自己的产品做得很差。所以，最根本的是房企要先建立起一个非常好的企业文化，让员工对产品品质有所追求，在做每一项工作时都能想到为质量负责，对于产品质量的风险同样有很强的意识，而不是单纯的赶进度的思路。这可以从内部的宣讲、培训等做起，尤其从工程师条线抓起，因为工程师对于工程质量把控非常重要。很多注重产品质量的房企，内部都有比较好的工程师文化，比如成立工程师学院，定期培训，帮助工程师总结、提升，建立他们的高品质意识。

3.2、建立健全的质量管理机制

其实，很多房企都搭建了相对完善的质量管理体系，比如某标杆房企搭建了三级质量管理体系，分为集团对地区公司工程抽查、地区公司工程职能对本公司项目的检查、项目团队的停止点检查和日常检查验收，强化工程实施全过程管理。但有了管理制度还不够，最重要的是要能落地执行。为了保障过程检查的有效运作，还需要相应的保障机制来支持，比如采用巡查整改、分析，引入第三方来做过程质量评估。另外将工程检查结果与总包履约结果挂钩，通过供应商队伍结构的优化来提升质量。

3.3、舍得让利给乙方

施工单位在工程质量中起到的作用非常关键，所以一定要选最好的乙方进行合作，最好的乙方其实就那几个，舍得让利的房企就很容易胜出。如果你对施工方很抠门，还想着拖欠工程款，这样不但会让乙方没有合作的愿望，他们对工程质量的终极标准，将只是验收合格。而验收合格之后，后续如果出现质量问题，将严重影响房企的口碑和品牌，那就得不偿失了。但如果反其道而行之，及时给工程款，甚至让利给乙方，则将产生极好的后果，形成良性循环，最终反而可以降低成本。

3.4、通过绩效考核进行牵引

很多地产企业都侧重项目开发过程激励与结果激励结合，通过激励机制带动规模增长，但也不能忽略质量的考核。比如某标杆房企根据启动区开盘一个月内签约金额与去化率设计了奖励条件:土地价款总额20亿元，销售额占土地总额比例20%时奖励标准是:去化率80%，奖励80万元;70%同时，对于完美交楼部分也应该设有考核指标。

结语：

总之，快周转是时代进步的产物，其实不是盲目快，不是偷工减料，而是将很多串行的工作改为并行，并且实行工作前置，快周转能提高存货周转率，减少货币资金占用量，提高资金使用效率，其本质是最大程度减少单位时间内项目股东资金的占用，能使自有资金在单位时间内收益最大化。

参考文献：

[1].杨琳艳,潘岳奇.碧桂园实现快速周转的五大法宝[J].中国房地产,2008(12):48-49.

[2].黄和培.浅谈高层建筑支模系统加快周转的技术措施[J].中国高新技术企业,2009,(12):131-132.

[3].卜海涛.建筑工程物资管理中存在问题及措施[J].科技致富向导,2012(9):150-150.