房地产价格评估风险及预防

房地产价格评估风险及预防

陈海月

宁夏旭瑞房地产土地资产评估有限公司宁夏银川750001

摘要：现如今，我国房地产产业发展迅速，在这样的背景下，房地产评估也伴随着产业的发展、市场的需求以及房地产评估行业的持续创造着新的发展条件。行业稳步前行中，也带来了对房地产评估产业发展的新要求，行业的发展往往会带来阵痛，而房地产评估行业的阵痛莫过于其中所面临的的风险。面对这些风险，必须采取相应的措施和手段，才能真正促使中国市场经济又好又快发展。本文主要研究概述了房地产评估风险的成因，并为房地产评估业提出相应对策。

关键词：房地产；价格评估；评估风险

1房地产评估行业风险因素

房地产评估所面临的风险主要是评估报告中所标的最终定价与市场实际的房产价格不一致，出现偏差。房地产的工作报告反映了符合客观市场的需求，并非房地产实际产生的成本数据，房地产评估报告所标的定价与市场上的流通价位很难达到趋同。因此，房地产评估相关工作势必要直面风险，其主要风险来源如下。

1.1虚假资料对评估造成的风险

房地产评估的首要依据是评估对象的产权资料，评估工作必要的产权状况信息都是从评估对象权属证书，如房屋所有权证、土地使用权证、不动产登记证或档案资料中搜集，如果委托方提供的资料不实，会对评估结果有很大的影响。比如：在征收评估中，被征收人为了提高评估值以获得更高补偿，故意伪造或纂改产权资料（改变用途、增加面积），一旦这些虚假信息没有被评估机构发现，那么就会直接影响评估的结果，使房地产的评估值远高于其实际市场价值。此种情况下，征收部门依据评估结果做出的补偿不公平，会对政府的征收工作带来非常不利的影响，这样的风险评估机构无法承受。

1.2评估方法不当

据《房地产估价标准》规定，随着行业发展，房地产估价行业早已具备了明确的信用标准。而对房地产的评估流程规范，在某种意义上来讲可以规避房地产评估的部分风险。但到了具体的评估过程中，会出现很多新的情况，已定的程序和方法，在具体的实践操作过程中要根据实际情况做出调整与修改，评价角度不同，评估方法不同，直接导致评价结果的不一致。当所采用的评估程序和方法不科学、不符合事实时，将在一定程度上左右结果的产生，并横生枝节，造成风险产生。

1.3业务和技术管理风险

在开展房地产价格评估过程中，国家政府部门颁发的《房地产估价规范》针对估价方法、估价原则以及估价程序等都有明确的标准。但是在实际房地产估价过程中，有部分评估师没能依据评估对象的具体情况，选用不同的估价方法和估价程序进行评估。例如抵押房地产估价需采用比较法估价，估价师如果不能正确地选择参照主体，选用的估价程序和方法也可能不够科学、适用，评估结果就有可能会不符合标的物的实际情况，从而产生评估风险。

1.4房地产评估从业人员的素质能力风险

在房地产评估实务中，如果评估人员不具备较强的专业素质和业务能力，无法对评估进行精准的控制从而造成评估风险。此外，由于房地产评估涉及的利益因素较大，所以委托方为了自身的利益通常会采取一些不合理的手段，比如以一定的利益驱使评估人员出具不实评估报告，这也是房地产评估的风险之一。例如，在房地产抵押评估中，委托方为了提高抵押贷款额度，执意要求提高抵押物的评估值，评估人员如不能坚持评估原则，一味地满足委托方的要求，则会造成评估结果远高于房地产实际价值。

2房地产评估风险应对控制措施

2.1加强房地产市场调查工作

房地产评估基于房地产市场行情，如不能掌握准确、齐全的房地产信息，必然无法对房地产进行客观、精准的评估。因此，房地产评估机构一定要有专人对房地产市场进行长期、广泛、深入的调查，收集全面的价格信息资料，建立完整的信息库为房地产评估服务，保证评估所采用的信息数据全面、真实。

2.2合理控制交易费用

据调查可知，房地产价值评估的制度与风险都是影响交易费用的重要因素，要想有效提高评估机构内部的风险控制水平，首先要控制好交易费用，即将交易费用控制在合理范围内。比如应将评估项目投保环节当作转移风险的主要途径，以此实现合理控制评估风险的目的。需特别注意的是，客户的交易费用和投保类型间有着紧密的联系，这就要求评估机构需进一步扩大投保范围，以此来控制评估风险。但需特别注意的是，一定要控制好与其它机构之间合作的时间与方式，以便及时调整交易费用，确保双方利益。另外还需成立一个专门的评估网站。因为房地产价格无时无刻不断变动，成立专门的评估网站，有利于实现资源共享，为委托人提供更方便、更高校的服务途径，在减少委托方投资成本的同时，还扩大了客户来源。

2.3加强房地产评估机构的有效监管

建立健全房地产评估机构的有效监管体系，合理规避风险是重中之重。第一，负责房地产评估部门的政府机构应加强监督，认真履职，定期检查撰写报告或者不定期的进行抽查，杜绝违法行为、违规行为产生；不放纵不姑息，这样才能保障评估氛围良好、有序，健康发展；第二，房地产评估体系的建立与完善也应提上日程，每次的评估检验都应该有相应的标准。另外房地产评估机构也要在每次的评估工作中，找到工作方法，总结工作成果，查缺补漏，及时地进行总结并用切实有效的方法进行改正。此外政府也要维护市场稳定，做到公正公平，不断地完善监管体系，以政策引导，保障房地产评估业全面向好。

2.4加强评估人员的专业素质和职业修养

房地产评估的风险中，评估人员执业水平和职业道德也是重要的影响因素之一，在应对房地产评估风险时应着重考虑。在日常的工作中，应定期对评估人员进行教育和培训，也可采取邀请业内成功人士进行授课或与其他行业企业进行交流的方式，逐步提升评估人员的执业能力和水平，不断提升评估人员的专业素质以及企业在行业市场中的竞争力。此外，还应该进一步的加强对估价人员的职业道德教育，不断强化房地产估价人员的职业道德意识，确保估价人员客观、公正地开展房地产评估工作。

2.5健全评估行业的进入及退出机制

房地产价格评估是一项覆盖面广而专业性又很强的工作。为了使整个房地产估价行业能够有序进行，保证其整体素质，对将从事房地产估价业务的机构和个人，应该严格按照评估行业的准入条件，对其执业能力进行审查，不符合条件的一律禁止从事相关业务；对已经有房地产估价执业证书的机构和人员，可以通过“年检、再考核”等有效形式对其从业能力、职业道德进行检验，若没有达到房地产评估执业要求或者说严重违反了职业道德准则及相关的法律法规，视情节严重程度，予以相应的经济惩罚。除了以上的必要手段外，还可以通过加大违规成本，敦促房地产估价机构和估价人员合法、独立、谨慎、理智、公正地从事房地产估价业务，以提升房地产评估行业的整体素质。

结语

综上所述，在房地产评估工作中存在很多不确定因素，会给评估带来一定的风险，从而影响房地产评估机构的生存和发展。因此，房地产估价机构应当建立健全估价质量管理制度，提高估价人员执业能力，加强职业道德教育，增强服务意识，这样才能控制评估中的各类风险，树立良好的企业形象，促进企业健康、长远的发展。

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