房地产企业如何应对“营改增”解析

房地产企业如何应对“营改增”解析

吴道雷

吴道雷

碧桂园房地产开发有限公司

引言：继1994年分税制后，十二五规划把营改增作为经济改革的重要方向，“营改增”是又一次重大的税制改革，从制度上解决了营业税制下“道道征收，全额征税”导致的重复征税问题，实现了增值税税制下的“环环征收、层层抵扣”。从2012年1月1日“营改增”试点工作开始，截止目前，仅剩房地产业、建筑业、金融业和生活服务业几个行业未纳入试点。按照十二五期间（2011-2015）完成“营改增”改革任务的要求，房地产业将于2015年实现“营改增”改革。一旦将房地产业纳入“营改增”试点范围，房地产企业将面临税负进一步加重、企业的账务处理难度增加、发票风险进一步加大等诸多风险。因此，如何正确应对“营改增”带来的风险，尽早制定完善应对策略，对房地产企业而言意义重大。

背景一：进行建设开发房地产项目的过渡性问题

推行营改增之前已进行建设开发的房地产项目，由于大部分的建筑及开发成本已经发生，无法取得并享受进项税抵扣；如果这些项目在销售时需缴纳增值税（如11%），会对房地产开发商造成沉重负担，这样亦造成建筑业及房地产行业双重征税的问题。

背景二：商品房预售所引致的留抵税额问题

商品房销售一般采取预售模式，而现企业在取得预售房款时已需要缴纳营业税，如房地产开发需要在预售时缴纳增值税，届时只有已经进行中期结算的建筑成本部分之进项税可供抵扣；针对竣工时才确认和支付的建筑成本，相关进项税额只能冲抵在下一个开发项目当中，未能立即享受进项税抵扣，对于只有一个开发项目的公司，一般在项目完成后便会注销。这样，项目公司可能留下庞大的留抵进项税额；缴纳的营业税能在土地增值税前扣除，增值税为价外税，能否同样扣除。

背景三：房地产开发抵扣链条的完整性、公共配套设施的增值税处理

除建筑服务外，房地产项目开发及经营过程中亦需要各专业服务的支持，包括：融资贷款（利息成本）：暂未营改增；项目管理和项目监理服务：未明确是否包含于“鉴证咨询服务”范围中；专业平面设计：暂未营改增；物业管理：暂未营改增。

背景四：出租房产造成的进项税留抵问题、个人买家销售二手房的税务处理

由于商业房产（如商铺及写字楼）的相关收入需要通过长时间的租金体现，因此销项税额在运营初期未必能足够冲抵其开发成本或购置原值的进项税额；如果项目公司同时亦有销售其他住宅商品房，这些留底税额便可与其他住宅销售的销项税额互相冲抵；然而，就一些规模较小的房地产开发企业或经营企业，如果没有其他商品房销售收入，便会造成长时间的进项税额资金积压。

针对以上背景，国家可能提出的解决方案：“一刀切”的方式，即改革开始时点起，全部合同均适用增值税；“老合同老办法，新合同新办法”，即对于在营改增之前已启动的房地产项目继续适用营业税，直到售毕；“差额纳税”方式，即对营改增之后产生的增值部分征收增值税，而对营改增之前的增值部分征收营业税；简易征收办法，即自改革开始时点起，对房地产企业统一适用简易征收办法。

与营业税相比，增值税有如下特点：

第一、税制、申报更复杂。计算方式发生变化，税制更复杂；申报表更复杂；会税差异更多，如汇总纳税，内部数据传递、数据汇总、调整申报更复杂。第二外部监管更严厉国税管理，税负率变化被监控税务稽查的重点，稽查更严厉会被上下游企业的稽查波及增值税违法可以入刑。第三、发票管理更严格。销项发票开具规定更严格，进项票取得的要求更严格进项票有抵扣时限（180天），增值税税控发票设备，发票违法可以入刑—三年或以上。第四、影响范围更广。牵涉会计科目多，对税务管理水平有更高要求，可以通过优化管理，避免不必要的税负后台部门和业务部门更难理解。

“营改增”对于房地产行业业务管理的挑战：

挑战一：受影响业务梳理众多且复杂。增值税管理方案提出及落地难度大，如建筑业：招标、投标预算、材料采购、工程建设及结算等；房地产业：拿地、项目立项、工程建设结算、融资、预售、结转收入。挑战二：招投标、合同管理。增值税税金条款，发票条款如何约定。挑战三：供应商管理。对供应商的纳税人资质进行分类，区分不同供应商，根据能否开具进项专用发票进行价款协商。

挑战四：内部文件修订和制定。

“营改增”对财务管理的挑战——会计核算和预算

挑战一：会计科目及账务处理变化。增值税会计科目设置及账务处理比营业更复杂，需提前对会计人员进行培训。挑战二：更加复杂的核算处理。业务系统同财务核算系统的衔接和匹配。挑战三：预算及现金流受影响。增值税价外税性质引起不含税收入下降，引起预算口径变化及可比性问题，需就预售收入先预缴税款，缴纳税款时间早于收入确认。

“营改增”对税务管理的挑战——进项税

如何识别和划分简易征收方法，一般征收方法和免税方法对应的进项税额？

是否及如何建立不可抵扣进项的业务/项目清单

对于无法归属用途的进项，如何测算并确定合理的进项划分因素以确定不得抵扣的进项税额

如预售收入不能递延纳税，如何解决增值税进项税额一般只能在竣工结算后取得，造成进项抵扣与销项确认不配比的问题？

占成本比例较高的土地出让款不涉及流转税，无法取得进项抵扣

融资成本占比较高，而金融业营改增政策不确定导致进项税抵扣不确定

房地产企业多以项目公司形式运营，待项目竣工结算后方可获取较大金额的进项税款，形成大额留抵税金

支付给个人的拆迁补偿支出可能无法获得专用发票进行抵扣

“营改增”对税务管理的挑战——增值税发票

挑战一：对整个发票流程进行管理。结合房地产业特征的增值税发票全生命周期管理，包含领用、开具、寄送、作废，红字冲销等流程需尽早确定；对于出租为主要业态（如使用一般计税方法），进项端增值税发票全生命周期管理，包含发票获取、移交、认证、报账、退回等流程需尽早确定。

挑战二：如何将业务系统和现有财税系统结合，实现自动链接

挑战三：如何有效应对增值税发票开具以及进项认证的工作量大的挑战，同时确保税务合规。

“营改增”对税务管理的挑战——纳税申报

挑战一：政策出台不确定性：具体政策及出台时间不确定，各地区具体政策处理可能不同；

挑战二：主管税局变更：由地税变为国税

挑战三：前期工作较多：纳税人资质认定，税控系统采购及安装，过渡期优惠政策申请。

挑战四：汇总纳税：房地产业：跨法人

“营改增”对公司IT部门的挑战——系统改造

挑战一：系统改造涉及面广，如何确定需求

税务政策不确定，目前无法提出精确的系统改造需求，如：系统中哪些模块需要涉及收入价税分离的改造；如实行一般计税方法，如何在系统中自动实现不同收入的区分，不同税率的价税分离；进项系统如何改造。为满足信息系统处理的需求，哪些业务流程需要改造？

挑战二：如何完善供应商及客户信息管理现有的客户信息系统，财务系统灵活性如何？是否需要改变采购，合同签订及开票业务模式？

挑战三：时间限制精准的系统改造需依赖于税务政策和业务改造的明确，然而系统开发和系统调试可能需要3-5个月的时间，如何确保营改增顺利上线是一大挑战。

房地产企业“营改增”实施重点工作

必做事项：收入类业务：调整销售业务管理信息系统，销售合同管理模块实现价税分离，收集客户相关信息资料（例如增值税资质、机构所在地、增值税纳税人识别码等），保证对客户的正确开票，梳理在建在售项目，进行销售进度和回款开票管理，尽可能快卖快收快结算。

支出类业务：调整采购业务管理信息系统，采购合同管理模块实现价税分离，收集供应商相关信息资料（例如营业执照信息、增值税资质/识别码、采购类型/价格等），及时向供应商提供碧桂园各公司增值税一般纳税人相关信息，选用一般纳税人供应商和取得增值税专用发票并及时流转给财税职能部门认证，采购、工程、费用用途管理，区分经营性用途和非经营性用途（如福利、赠与、促销、个人自用等），加强存货收发存、退换货管理，非正常损失和退换货报备财税职能部门。

可做事项：根据客户及供应商增值税纳税人身份进行分类登记和备档留存；调整合同涉税条款，制定标准合同模版；审阅客户合同、与客户进行商业谈判及修改合同，通过提价机制转移税负；审阅供应商合同、与供应商进行商业谈判及修改合同，控制成本上升，对营销促销政策进行涉税筹划，减少视同销售的税务风险；控制采购、工程、费用结算（付款和收票）进度，尽可能与销售进度匹配；要求增值税小规模纳税人供应商向税局申请代开增值税专用发票。