房地产开发建安成本控制与研究

房地产开发建安成本控制与研究

叶拉格

汕头市中海宏洋地产有限公司515000

摘要：近年来，在国务院推进房地产调控的大环境之下，房地产行业在一直持续不断的重组和洗牌，必须要加强与提高开发效率，这是房地产行业发展的趋势。房地产行业市场环境正在逐步规范，房地产企业数量和规模快速膨胀，在房地产市场的利润率向社会平均利润率逐步回归时，对于建安成本的控制会有着决定性的作用。

关键字：房地产项目；数据库；成本控制；建安成本

文章从当前房地产行业的现状作为出发点，入手研究建安成本的控制，来对成本管控的最佳途径作为探讨目的。从实践出发，主线为开发进程，从实践角度分析论证各阶段的成本控制手段，以找出最佳成本控制的途径。本文章对于加强房地产开发，控制建安成本，开发成本的降低，经济效益的提高，实践意义较强。

一、开发成本构成

1、开发成本构成

房产企业为开发某一个项目并且对支付全部费用，是房地产项目开发成本。在房产项目的开发过程当中，需要用到大量资金，其包括的主要有问接成本、建安成本、营销成本、土地成本和融资成本。

二、比例分析

房地产开发成本是由5部分组成的，分别是：建安成本、问接成本、土地成本、融资成本及营销成本，各个成本占总投资额的比例见表2：

从表2中能够看出：

1、在开发总成本中土地成本所占的比重较大，相对来说房企的控制余地比较小

土地所在城市以及地块位置等一系列因素对土地成本在项目总成本中影响较大，越是发达的城市，房地产价格越高的城市，在总的开发成本中土地成本所占的比重也越大，就北京来说，土地成本常常会占到建安成本的60%左右。土地成本在房产项目开发中所占比重虽说是比较大的，由于土地拍卖制的制约，政府一旦挂出一个地块，房地产公司在进行过分析后又决定购买这个地块，土地费用在花费上，作为企业来说是没有有主动性的，因为是政府决定的起价，除非没有另外的企业参与竞争，以挂牌金额拿到土地是最好的情况。房产开发企业对土地成本的控制可以说是显得无能为力的。

2、在开发总成本中建安成本所占的比重大，且可控余地也较大

在总成本支出中建筑安装工程费用会根据城市发展的情况而不同，在一线等一些大城市中，占总成本费用大约300/a，在二三线城市中，所占比例根据土地开发费用的降低提高，占的比例甚至高达750/a。建安成本受到影响的主要因素包括施工、招标、设计、结算等各阶段，在进行开发过程之中，各阶段实施的主体都依赖于房地产企业内部人员的制度与管理，

这个部分的成本除了少数被政府垄断行业之外，控制权和主动权都是房产企业自行把控。也就是说，在总成本中占的比重比较大的两块成本费用上，土地成本不能被控制的，而对于建安成本来说，其可控余地比较大，所以说，想要企业利润增加，销售价格在不变的情况下，要根据建安成本的控制，房产企业对建安成本如何进行有效控制进行讨论。

3、问接成本、融资成本、营销成本在开发的总成本中比重较小

问接成本、融资成本、营销成本这三项的费用在一线的城市中所占比大约是7%，其发生比例根据所处的城市、房产企业规模等一系列条件限制，都是房产企业中可控指内容。

从上面的分析中能够看出，建筑安装成本占全开发成本比例是比较大的，也是本文着重研究的内容。

三、对动态成本的及时掌握

在项目施工的过程中，要及时更新动态成本，便于对费用的发生及时掌握，其主要内容包括待发生成本和已发生成本。已发生成本指的主要是按照权责发生制确定的成本，比如说已经签约的金额、已经审定的变更费用、已经确认交纳的费用、已经确定的索赔费用和已经审定的预算等等；待发生成本指的是预测要发生，但是未确定具体金额的成本，比如说变更签证待发生额、预签合约额、暂估价调整额以及其它待发生的成本，而通常所说的动态成本指的主要是已发生成本与待发生成本的和，此指标对项目某一时刻的具体成本进行反映。为了对项目成本变化及时反映，实施过程中的项目应做到以下几点：

表2北京2012年中心区域某地块公建项目开发成本统计表

表1我国房地产开发成本构成

1、对已发生成本及时准确的统计

成本部门应建立预结算费用审核、合同、变更签证发生情况的台帐，准确并及时的统计已发生的成本，其中包含已审定的变更费用、预算、已确定的索赔以及其他费用等等。

2、对预测待发生成本及时预测

项目部每月要组织设计部门与市场部门分析预测工程待发生情况，来完成和成本指标对比分析。其中主要包括：待签合同额以及已签合同的变更洽商和待发生费用、已经签定合同的其他有待调整金额以及其它待发生的成本。

动态成本的统计能够对成本费用存在的问题及时的发现，只要发现超成本指标的事宜，就能够及时的做到组织有关部门对其原因分析，对成本及时的执行情况并发出预警报告，及时的调整后续工程的设计或者是施工方案，使目标成本能够保证处在可控范围之中。根据对建筑安装总成本构成和支出细致的分析，从而找出目标成本和实际成本相比之下差别的主观原因及客观原因，对存在的主要矛盾与问题进行分析，以及分析解决这些矛盾的方法与措施。

四、建立数据库提供定量支持给成本控制

成本数据库是对过去工程项目实施中成本数据的总结和沉淀，根据不同的区域、不同的技术标准和不同的业态来进行分类存储的。其中主要包括有技术指标和经济指标两大内容，经济指标体现的主要是按照成本科目划分，每个科目在建造过程中产生的单方成本费用，技术指标则是对不同口径的项目中各类材料、重要人工等一些主要内容在技术上的含量进行具体分析，例如混凝土含量、钢筋含量、窗地比等一些技术内容。

根据不同的数据来源，成本数据库能够分为企业外部数据库和企业内部数据库。企业内部数据库主要是根据本企业的内部项目做出分析得出的，外部数据库主要是根据调研手段从其他企业来获得的数据。

五、建立成本数据库的意义

1、提供经济指标支持给目标成本

在成本数据库中，包含的经济指标对于目标成本合理的下达有着理论指导的意义，完整的一份数据库，是按照业态、区域、技术标准等一些口径来分类整理的。对于新开工的项目，是需要合理的目标成本，而目标成本定价太高会产生浪费，而目标成本定价太低又不能实现，从而无法达到执行目的，因此，数据库的作用就能得到展现。房产企业会按照新开项目的规划与标准，在内部数据库中就能够找到有关开发项目，对一定幅度的人工、材料涨价等一系列因素进行考虑，同时分析对比外部数据库中类似项目，给新项目制定一个合理的目标成本。

2、提供技术指标支持给限额设计

项目不同，技术指标的含量也就不同，但在相同区域中类似项目在主要的技术内容上没有根本性差别，所以开始设计项目时，可以按照成本数据库中的技术指标给设计单位一个合理的技术指标，既能够有理的说服设计单位，同时对企业自身建设成本也能够节省。

3、提供数据支撑给项目实施过程中动态成本的控制

在项目开发过程中，动态成本中已发生金额在逐渐扩大，项目的成本管理人员在此时能够参考相关项目的数据库之中相关科目以及已经发生的成本来对比与分析，过大偏离发生时，能够及时的提出预警，从而达到建安成本控制的目的。

结语：在工程项目中，其成本构成是较为复杂的，其中包括控制过程较长，设计专业众多，参与单位也较多，不能仅凭借某一种理论指导就可以完全对其控制的，在人员管理素质的管理上，其成本控制还与人员的提升与录用、奖惩、考核、培训、升降等制度有关，而在制度的建立上也受到公司整体人员管理水平限制，所以说，要对建安成本控制加强，必须建立并健全管理制度，与此同时对人员素质要努力提升，使企业的管理效率能够达到最大化，实现增效的目的。

参考文献：

[1]常莎莎.基于目标成本的房地产开发项目成本控制研究「D].江苏：江苏科技大学，2012.

[2]万科.成本规划管理标准「Z].深圳：深圳市万科房地产有限公司，2008.

[3]马都.房地产项目成本控制「M].北京：中国建筑工业出版社，2011：3~9