关于既有住宅增设电梯的相关思考

关于既有住宅增设电梯的相关思考

龙婧旭

清远市城乡规划编制研究中心511500

既有住宅增设电梯是一项重要民生工程，有利于改善人居环境和居住条件，增强群众获得感。部分城市为适应社会发展，方便居民生活，已制定了既有住宅增设电梯的指导意见。笔者结合对不同城市的指导意见或规定进行分析与研究，以规划部门的角度，谈谈在电梯设计、报建方面的看法。

1.既有住宅增设电梯的申请条件

随着我国老龄化进程加快，养老问题已经成为社会各界关注的焦点，居家养老是我国当前和今后相当长时期的主要养老方式。然而每个城市都有大量建于2000年以前的多层老旧小区，这些小区受限于当时社会经济条件，均未设置电梯，使老人家饱受爬梯之痛。

但为老旧楼房加装电梯实际操作难度不小，一是住户利益协调难，同一幢楼高层住户和低层住户存在利益分歧；二是安装电梯会产生一定的负面影响，电梯运行的振动和噪音会影响睡眠和休息，电梯井容易遮住阳台或窗户，影响通风采光等；三是建筑结构安全、消防安全存在隐患。

综合多个城市的做法，既有住宅增设电梯项目在送规划部门审批前，应当至少满足以下条件：

①住宅层数不少于4层（部分城市为5层），具有合法权属证明或合法报批手续。

②既有住宅增设电梯，不得改变原有建筑主体结构形式、不破坏原有建筑基础并满足城乡规划、建筑结构安全、消防间距及安全疏散、防盗安全等要求。

③既有住宅增设电梯的意向和建筑设计方案应当充分听取拟增设电梯所在物业管理区域范围内业主的意见，并应当经本单元或者本幢房屋专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意。增设电梯拟占用业主专有部分的，还应当征得该专有部分的业主同意。

2.既有住宅增设电梯的方案设计

加装电梯一般利用原有楼梯平台或公共走道等作为出入通道，常用方式有以下3种：

增设电梯设计方案应当以实用为原则，不得侵占现有城市道路空间，不得影响城市规划的实施，尽量减少占用现状绿化，尽量减少对周边相邻建筑和城市景观的不利影响，尽量避免对拟增设电梯的交通单元内住宅或相邻住宅构成导致通风、采光、通行等受到直接影响的严重遮挡，不得增加或者变相增加住宅使用空间。

增设电梯的建筑设计方案还应考虑建筑外立面的景观美化。电梯井道的立面材质和色彩宜与原有建筑和周边建筑相协调，或选择轻盈通透的立面材料。

3.既有住宅增设电梯的审批程序

既有住宅增设电梯涉及规划、国土、住建、消防、质监、城管以及街道办事处等部门，一般办理流程是：规划部门审核建筑设计方案、核发建设工程规划许可证→住建部门作出施工许可→消防部门审核消防设计→到质监部门办理电梯施工开工告知手续→规划部门办理规划验收→到质监部门办理电梯使用登记→对因增设电梯增加的建筑面积进行不动产登记。城管及街道办事处按照各自职责配合开展监督与协调工作。

不同城市具体做法有所不同，且各城市在制定“既有住宅增设电梯指导意见时”，均从方便群众的角度，进一步优化了审批流程，简化手续。

4.既有住宅增设电梯的审批思考

如何在法律法规与便民之间取得平衡，如何处理公示异议，是目前既有住宅增设电梯规划审批的难题。

4.1增设电梯占用的土地问题

按照法律、法规，既有住宅加建电梯所使用的土地，应当为物业管理区域内业主共同使用的公共用地，或者为既有住宅原土地使用权占用范围内的土地。但我国的许多老旧住房，尤其是街巷式居住区，是按房屋建筑占地面积进行土地分割登记的，即建筑基底之外的土地不属于该单元的业主，是城市公共空间。

对于此类情况，是否需办理建设用地规划许可和供地审批手续，将电梯占用土地办理至该单元的业主名下，大部分城市选择了不需办理，由规划部门根据小区总平面规划及使用现状进行综合考虑。这种做法从便民角度是合理的，但为后面一系列审批程序留下疑虑。

4.2增设电梯是否核发建设工程规划许可证及进行房产登记

该问题是争议的焦点。增设电梯的设计方案审核通过后，规划部门应当核发建设工程规划许可证。但根据《中华人民共和国城乡规划法》，发证的条件之一是申请人需提交建设项目的土地的证明文件，即增设电梯占用的土地隶属于申请业主，规划部门方可发证。不核发建设工程规划许可证，因增设电梯增加的建筑面积也无法进行不动产登记。

笔者认为，如增设电梯占用的土地位于4.1所述范围内，则核发建设工程规划许可证，业主可以向不动产登记机构申请办理房屋登记；如需要使用其他土地的，则不应当核发建设工程规划许可证，不办理不动产登记手续，因增设电梯增加的建筑面积为本单元全体业主共有。

4.3公示期间的异议如何处理

根据《中华人民共和国城乡规划法》，城乡规划主管部门批出增设电梯的建设工程设计方案前，应当依法组织批前公示，在拟增设电梯的工程现场显著位置（包括所在物业管理区域及本幢、本单元主要出入口）和城乡规划主管部门网站、当地媒体同时进行，公示期一般10-15日。

公示期间，对增设电梯事项存在异议的，由业主间自行协商或在居民委员会、业主委员会、增设电梯咨询服务机构等有关单位的调解下处理异议。公示期满，业主间经协商、调解仍无法达成一致意见的，由规划主管部门召开听证会。业主提出增设电梯直接影响通风、采光或者通行的，规划主管部门应当安排工作人员进行现场勘察。

若增设电梯方案满足城市规划、建筑结构安全、消防间距及安全疏散、防盗安全等要求，但召开听证会、协调会后该梯号（幢）少数业主（不到三分之一）或小区内部分业主仍有异议无法达成一致意见的，规划部门是否应当通过审批呢？笔者认为根据相关法律法规，规划部门应当予以通过审批。业主认为因增设电梯侵犯其所有权和相邻权等民事权益而提出补偿等要求的，由业主之间协商解决，业主之间协商或调解不成的，可依法通过民事诉讼途径解决。

结束语

本文分析了当前既有住宅增设电梯在报建报批方面的一些难题，并针对上述问题提出了建议。总之，要推进既有住宅增设电梯工作，不仅需要资金支持，更需要政府统筹规划，主动作为，创新方法，才能真正把民生问题落实到实处。

参考文献

[1]厦门市建设局厦门市规划委员会厦门市国土资源与房产管理局厦门市质量技术监督局厦门市财政局关于印发厦门市城市既有住宅增设电梯指导意见的通知（厦建房〔2015〕14号）.

[2]广州市人民政府办公厅关于印发广州市既有住宅增设电梯办法的通知（穗府办规〔2016〕11号）

[3]武汉市既有住宅增设电梯管理暂行办法（征求意见稿），2017.

[4]中山市人民政府办公室关于印发中山市既有住宅加建电梯管理办法的通知（中府办〔2015〕62号）