谈论房地产经济的问题

谈论房地产经济的问题

张永杰

东明县房地产管理局山东省菏泽市

摘要：房地产经济是社会经济活动的重要内容，房地产市场是整个市场体系的有机组成部分，是一个国家向宏观经济发展的坚实基础和中坚力量。本文就讲述了房地产经济现状分析，存在的问题及发展走向。

关键词：房地产经济；问题；走向

1．房地产经济的分析

1．1房地产投资波动大。福利分房的住房制度取消后，我国房地产经济发展一直处于消费需求缺乏时期，无论是处于房地产经济周期的波峰年份，还是波谷年份，房地产消费供求差明显一致。尽管由于对房地产行业的投资收益前景看好，但是房地产投资需求具有一定程度上的投机性，因此也就缺乏消费需求的长期稳定性，导致在房地产经济周期的波峰阶段，投资需求加剧了开发规模的进一步扩大，而在房地产经济周期的波谷阶段，由于缺乏足够的消费需求，只会加剧房地产经济衰退的恶化，从而导致房地产经济剧烈的波动。并且我国的房地产经济发展主要是由于产量、产值在原有技术水平和产品结构基础上的扩张或收缩，而不是伴随技术水平的升级和产品结构的高级转换，是一种数量型的简单扩张或收缩。另外，由于投资结构不合理的状况，造成产品结构不合理，严重影响了房地产需求，房地产产品包括经济适用房、中档商品房、高档商品房和别墅等三部分，相比之下高档商品房的波动幅度和频率都高于中低档商品房，表现为明显的高档商品房倾斜性波动。投资效益过低是我国房地产经济的另一大弱点，投资效益低，乘数效应小。导致房地产经济效益低，从而影响了下一年的资本形成，使连续的投资扩张不能继续，投资扩张推动房地产行业增长的链条出现中断，行业增长不可避免地下降。

1．2政策周期性波动明显。转型期间我国房地产经济出现了明显的政策周期性特征。房地产经济是在邓小平视察南方发表重要谈话、十四大召开以及加快改革、开放、建设步伐的推动下而启动的，在改革开放的指导方针和土地有偿使用、宪法允许土地批租的政策刺激下房地产经济迅速扩张。近几年，央行对房地产信贷规模进行了严格的控制，加强对房地产开发贷款和个人住房抵押贷款的信贷管理，以防止房地产泡沫的出现，并通过提高购买豪华住宅的首付比例和贷款利率、取消住房贷款优惠利率、提高第二套住宅和购买高档住房的贷款利率等措施，调整和改善房地产信贷结构。房地产信贷管理政策和旨在抑制通货膨胀的利率政策对房地产经济产生了直接和间接的影响。

1．3市场结构不合理。我国房地产市场结构不合理，尤其是保障性住房供给短缺。从目前住房保障政策的干预结果来看，经济适用房的供给不仅没有增加，反而出现了供给逐年下降的情况，经济适用房开发投资总额的涨幅明显低于房地产开发投资额。保障性住房供给严重短缺主要是由于政府对经济适用住房的价格管制限制了开发商的利润空间，使得他们选择投资利润率高的住宅建设。另外，由于有效的监督机制缺乏，地方政府为增加土地出让价格收益而不愿增加经济适用房的供给。同时，住房保障制度本身的缺陷造成住房保障政策在实施过程中，出现实施对象难以区分，经济适用房不经济、不适用等现象，影响了住房保障政策发挥解决低收人家庭住房困难的作用。

2．房地产经济中存在的问题

2．1规划脱离市场。在市场经济的条件下出让城镇土地使用权，其地块的选址、规模、范围和时机的选择，应该是南市场的需求决定的，而不是由政府的供给决定的．但是，现在我国不少地方政府把厂房、住宅、交通、商业区、环卫等预先规划实施好，然后以优惠条件吸引投资者、居民户来投宿美其名13“筑巢引凤”．这种做法虽然也有成功的，但是不成功者居多．这说明脱离市场实际需求的盲目“筑巢引风”是违背市场经济规律的，实际上这是产品经济“以产定销”的翻版．政府在这个问胚上的正确做法是只能按照需求决定供给的原则，进行规划协调，才能使房地产市场的供需运行保持一种良性状态。

2．2调整脱离市场化。在市场经济中，产业结构的变动是平均利润规律作用的结果，市场导向既有盲目的一面，又有合理的一面政府的理性思考是尊重其合理性，调整其盲目性．在地产市场中政府利用批租权实现其一定经济发展阶段上的优化产业结构，发挥城市集聚经济的功能．现在的问题是，或者不顾投资者的经营方向，下命令定指标，谁出高价就批租给谁；或者不尊重投资者的市场取向，强行改变投资方向，片面追求高技术、高消费的高层次产业。

2．3地产市场不成熟。土地本身不是商品，在市场经济中它的价格不是由社会必要劳动所决定，而是地租的资本化，也就是由对土地的投资收益率决定，并受供求关系影响。现在可供计算地价的方法有“收益还原法”、“成本法”、“比较法”和“剩余法”等等但可靠地运用这些方法的先决条件是地产市场已经成熟，有已经积累的市场统计数据作参数．可是，我国地产市场的“买方市场”还并未真正形成，确定土地的批租价格很大程度上靠“拍脑袋”。有两个问题显得很突出：（1）盲目的高价行为表面看来，地价高的国家总是收益大，其实不然．按市场经济的运行规律，地价过高会使房地产业投资或成本上涨，商品房价格上涨又会限制生产和消费这反过来会导致经济萎缩和地产市场的不景气．因此，盲目性的高地价对经济增长并不利，是一种非理性行为。（2）行政和政策上的需要，竞相压低土地价格，这带来了土地投资的盲目性，实物地租的无谓流失，这种行为暴露的是现行政治体制不适应市场经济发展的要求。

3．房地产经济未来发展的走向

3．1合理规划建设用地，搞好“城市经营”。很多人认为“城市经营”就是“炒地皮”，地方政府单纯通过土地出让增加财政收入，以房地产开发拉升GDP．这种简单的“城市经营”理念不符合科学的发展观．房地产开发项目有的是短期通过出售直接获利，比如商品住宅、小商铺等；有的是长期出租或经营获利，比如大型商场、写字楼等；有的是通过其他经济行为的加入而长期获利，比如工业厂房、娱乐用房等；有的则作为公共设施本身没有获利能力，但却提升了城市形象、品味，吸引资金或客流前来投资置业或旅游观光，使城市经济收入增加。

3．2将市场逐渐走向成熟化。综合当前房地产投资的增长速度及房市表现，从房市周期论的角度分析，我国房地产投资目前还处于繁荣期，整个房市还处在有利的上升阶段，但从市场表现看，房市则处于不成熟到成熟前的调整期．在未来的几年里，市场理性将逐渐回归．毕竟房地产开发是作为城市建设重要的参与者城市运营商很多，而房地产消费属于长期使用的大宗物品，盲目不得．从当前城市居民的经济实力和市民购买力分析，只要经济形势保持平稳增长和楼市不出现严重的供不应求，楼市就不会倒掉．近期，国家在科学发展观的指引下加强了对房地产的词整，这种调整并不是指楼市崩溃，而是引导房地产业进人一个成熟理性的稳定发展期，将涌现越来越多的性价比优越的产品，市场将逐渐走向成熟化。

3．3将地价趋于合理水平。房地产是国民经济的先导性产业，对GDP增长具有较强的带动作用，同时又依赖于经济发展所创造的市场需求取决于经济增长所决定的居民住房支付能力．因此，在市场经济条件下，政府有必要加强宏观调控，借助规划、计划、行政、法律和经济等宏观调控手段，适当调整地产价格，使之趋于一个合理的水平，引导和保持房地产市场繁荣稳定发展是十分必要和必须的．这是因为，房地产业是一个土地与金融两种要素紧密结合的特殊产业，土地是一种极度缺乏供给弹性的要素，而金融资源则是理论上可以无限供给且极具流动性的要素．一旦房地产业深入投机要素，将会在短期内形成经济泡沫，如果房地产市场资金链突然中断，泡沫经济将会立刻崩溃．自然将会给关联产业及整个城市发展带来致命破坏。

4．结束语

总之，知识经济时代的到来，对我国房地产产业来说，既是一次历史性机遇，又是一次时代性挑战。只要我们有正确认识和必要估计，既要看到有利的条件，又要看到困难的严重性，不消极等待，不断创新，努力提高企业的管理水平，就会使我国的房地产业不断壮大起来。