房产测量中预测与实测面积差异的相关探究

房产测量中预测与实测面积差异的相关探究

王朝忠

四川凉山地质勘察施工公司四川西昌615000

摘要：近年来我国房地产行业火爆，与此同时伴随着许多房产相关问题的出现，引起了社会各界的广泛关注，这其中因房产预测面积和实测面积的差异所引发的矛盾与纠纷屡见不鲜。基于此，为有效规避此类问题，本文就着重分析了造成房产测量中预测与实测面积差异的几种成因，并针对成因提出几点解决措施，希望能为相关人士提供些许参考。

关键词：房产测量；预测；实测；面积；差异

一.引言

房产测量中的预测成果是预售房屋的房产面积依据，根据我国颁布的《房产测量规范》中的规定，对于未竣工的房屋需要先进行面积的预测【1】。而实测面积则是房屋在竣工后，由房地产开发单位委托房屋测绘机构，根据我国最新的测量规范，结合规划图纸以及预测结果，对房屋进行现场实地的测绘，计算出房屋面积，实测结果也就是购房者包括房产所有权、物业费用的主要依据，是记载于产权证的面积。如果预测与实测结果存在较大偏差，势必会引起购房者和房地产开发商的矛盾与纠纷。导致预测与实测面积出现差异的原因并不唯一，以下就针对几个常见成因展开较为深入的探讨，具体如下。

二.造成房产测量中预测与实测面积存在差异的成因

（一）预测时与实测时的政策、计算规则不统一

因房地产项目从建设到销售要经过一段较为漫长的周期，在这一时间段中，相关政策、计算规则也并非一层不变的，很可能在这期间就出现了影响面积测定标准以及政策调整。例如在2012年起一些城市规定，对于单一功能房屋，无论是否有电梯停靠的楼层都需要将电梯井计入到共有面积中，整栋分摊【2】。而在这之前通常只是电梯停靠的楼层才分摊电梯的面积。如果某房产是在这一政策调整前后分别进行的预测与实测，那么没有电梯停靠的楼层势必会因这一政策的原因，出现预测与实测的面积差异【3】。此外，例如一些地区近期调整了物业管理房的分摊原则，以往单栋物业管理用房需要作为分摊项将其分摊到各个住户中，但新规定要求，无论是单栋还是多栋的物业管理用房都不再作为分摊项。除上述调整外，包括面积计算细则、外墙分摊法、隔层阳台处理办法等近年来在许多城市都有一定调整。总之，政策与计算规则并不是固定的，每次进行相关调整，都可能带来预测与实测面积的差异问题。

（二）施工变更引起的面积差异

在房建施工过程中施工变更问题并不鲜见，导致未按施工图纸进行施工的因素有很多，可能是出于施工方、业主方或设计单位某一方的需要。例如商品房预测面积计算需要以报建图作为参考，但报建图通常较为粗略，不够细化，因此在报批后，会结合实际情况就重新修改细节，使建筑功能更为明确，这就会导致施工实际与施工图纸存在出入的情况。一旦出现施工变更，那么势必会造成预测和实测的面积差异。例如南方某房建出现前室1北面的实测面积和预测面积不同，见图1。

图1二层平面结构示意图

如上图所示，造成实测与预测面积差异的成因就是在预测时前室1北面并没有设门的施工计划，此种情况下，二层区域的办公就没有参与分配前室1、楼梯及电梯的共有面积。但施工后前室1却设了门，此种情况下，二层区域办公则利用到了前室1与楼梯、电梯等工具，这就需要根据比例将这些面积进行分摊，这就会增加二层办公面积，导致实测与预测的面积出现差异。除上述例子外，包括房建长、宽变化，外墙厚度的改变，房功能的变化、套内建筑的变化，幢总层数的增加或减少等，都会导致预测与实测面积的差异。

（三）施工及测量误差造成的面积差异

首先在施工过程中，可能会出现误差影响实际面积，例如墙体厚度没有达到所设计的厚度，或者超过了设计厚度，那么在实测时，则不会以设计尺寸为依据，而是根据实际厚度进行面积的测算，由此就会造成预测与实测的差距【4】。此外在测绘时，测绘人员也可能出现错误，人们对房建格局的要求标准不断提升，房地产为吸引顾客，会结合当下人们的实际需求，设计出新颖、复杂的房屋空间格局，这就会进一步增大测绘难度。同时在面积测算时也存在许多较容易出差错的难点，例如在复式住宅中，一些图纸标注为露台，但实际上却有屋顶、楼板，根据实际功能应属于阳台，这就容易造成漏看。此外在预测时如果以电子图为参照，同时测量人员没有细心核对电子版图纸与纸质图纸的差异，就会产生错误造成误差。

三.改善房产测量中预测与实测面积差异的对策

（一）针对政策、计算规则调整的应对措施

当出现政策、计算规则调整时，建议预测与实测均沿用旧政策、规则进行面积的测算。如果是政策性的宏观调控，例如单栋物业管理用房是否算作分摊项等类型的调整，就需要必须要根据新规定进行面积测量，否则无法通过房产行政部门的审核。

（二）施工变更引起面积差异的应对措施

在施工过程中，施工实际操作与施工图纸存在出入的情况并不鲜见，也难以完全规避。针对这一情况，例如上文中所例举的增设前室门的案例，笔者认为，对于增设的部分，必须要求建设单位能够开展变更测绘，最好赶在房屋预售证的办理之前。若已经办理完，开放商就需要将施工变更的具体情况，以及会产生的分摊变化及时汇报给购房人，由购房人考虑是否退房，保障购房人的合法权益，避免纠纷【5】。针对此类问题，还需要在施工过程中一定要加强对建设施工方的管理，尽量要求按照设计方案进行施工，如果出现了施工变更，就需要提供合法手续。如果不能提供，那么就将其设为私自修改，不将其归纳入到建筑面积测算中，同时要求其他未建的房建工程不能再采取此种变更方案，只有这样才能尽量减少后期施工过程中产生的此类误差。

（三）针对施工误差与测量误差的应对措施

首先要强化施工过程中的监督管理，如果没必要修改原设计方案，就必须严格根据设计尺寸进行施工，强化对施工质量、尺寸的审核，避免因施工误差造成预测与实测的面积差异。此外测绘工作的专业性很强，因此务必要打造一直具有过硬综合能力的测量队伍。首先从职业操作角度入手，针对测量的基础工作工作开展培训，同时解读当前最新的政策与规则，使房产测量人员能够了解当前最新动态【6】。此外还要强化测量人员的职业道德建设，要让测量人员具备应有的责任意识，不能贪图私利私自篡改结果，同时还需要制定一套管理制度，强化监督管理，建立责任制，对于测量误差较大的情况，需要找到测量责任人，给予相应处罚，以此提高测量人员对于工作的重视程度。

四.结束语

综上所述，造成房产预测面积与实测面积存在差异的原因较多，虽然无法完全规避这一问题，但如果有效了解引起差异的原因，并针对原因制定相应的应对措施，可很大程度上改善差异问题，保障了购房者的权益，也减少了因纠纷引起的开发商经济效益与社会效益的损失，促进房地产行业的朝着积极方向健康发展。

参考文献

[1]赵海云,周嘉伟,黄荣萍,左伟.基于产权空间分析的房产测量方法[J].测绘通报,2015,(11):69-71.

[2]顾忠国.房产测量在城市发展中的重要作用[J].中小企业管理与科技(中旬刊),2015,(10):225.

[4]陈万润.房产测量中预算面积与实测面积差异分析及解决方法[J].福建地质,2014,(01):75-78.

[5]蒋伟波.关于房产测量面积问题的讨论[J].科技信息,2013,(06):425-426.

[6]谈盼.关于房产测量的作用与方法探讨[J].建材与装饰,2016,(51):213-214.