房地产开发项目投资成本管理有效策略探析

房地产开发项目投资成本管理有效策略探析

张冉

张冉

北京住总房地产开发有限责任公司北京市100029

摘要：房地产项目成本控制贯穿于开发的全过程，无论是在投资决策阶段、规划方案与设计阶段、招投标阶段，还是在施工阶段都应把成本控制在预定的限额以内，出现超预算情况要随时分析原因，采取应对措施，保证所开发项目顺利实施，以达到预期目标。

关键词：房地产开发；项目投资；成本管理

引言

房地产开发，项目的成本控制是在满足项目预期目标性能及工程质量、安全的前提下，在一定预算的约束下，尽可能达到降低工程造价的管理，是房地产项目管理的重要组成部分，也是房地产项目管理的核心。

1、房地产开发项目的成本构成

1.1前期费用成本

这前期费用主要包括项目的规划、设计、可行性报告、水文地质勘察、测绘等前期必要的工作费用，其中比较重要的就是对于高压电线、自来水管线、燃气管路等多方面的勘察，这些成本费用不仅仅需要根据实际情况进行实施预算，还需要通过良好的成本设计，将成本预算降到最低。其中三通一平的预算是属于无定额限制的，因此，可以利用这一特点进行合理的成本分配。

1.2土地和拆迁成本

土地拆迁成本不仅仅包括土地出让金、土地补偿费、安置补偿费等常见的土地拆迁费用，还包括地上附着物和青苗补偿费，旧市政设施的迁移费，新的市政设施的配套费等等相应的费用，这些费用是拥有比较大的调整空间的，但是需要根据当地的实际情况进行调整，特别是关系到高压电线线路和国防光纤的迁移费用，虽然成本设计的弹性空间比较大，但是需要足够的重视，从而利用优惠政策将成本降低。

1.3建筑安装成本

顾名思义，这就是建造房子的成本，在房屋建造的过程中，对于桩基础工程，地基处理工程、地下室工程、深基坑专项支护工程、附属工程、土方工程、护壁工程、螺旋钻成孔、阻水幕灌注桩工程这些相应的成本设计空间比较大，因此在进行设计的过程中一定要设计足够高的上限。其次，还可以进行成本的转嫁，将精装修、装修成本转嫁给购买住户去承担，这样也能够减少一部分设计成本。

1.4公共设施成本

在一片小区不可缺少的就是公共设施，其中不仅仅包括一些体育设施，而文化广场、绿化园林等都是需要投入比较大的成本，在园林绿化等方面的投入的实际需求是比较大的，因此在进行相关方面的成本预算的过程中一定要利用好相应的国家政策进行设计。

1.5基础设施成本

这一方面的成本与公共设施成本有所重叠，但是不充电的部分包括建筑物中的道路，供热管道，给排水，供电线路，通讯，照明等等基础设施的建设，尤其近年来国家对消防通道，电梯安全标准等要求的提升，就更需要针对这方面进行相应的成本预算。

1.6开发间接费用成本

在成本预算的过程中，这一成本相对来说弹性空间是最大的，但是也应给足相应的成本预算，这里包括人力资源成本，办公费用，物业管理费用，差旅费，车辆费用等等一些比较琐碎的费用，但是可以借助相应的国家政策进行合理利用，从而能够很大程度上的降低这方面的成本预算。

2、房地产开发项目投资成本管理有效策略

2.1投资决策环节

项目大方向是由投资决策环节而决定。建设项目选址直接影响着拆迁补偿、安置费等投资成本，选址首要条件是必须适应城市总体规划，其次还应考虑环境因素、交通、地理位置因素，最后工程应尽量避开建筑物和地下管线等。同时，征地必须国家及地方对于征地、拆迁等一系列法律法规。房建项目前期投资成本管理较为重要，前期费用通常可分为两部分：一是行政事业性收费，可通过各项优惠政策、极力争取各项补助项目来减少投资成本。二是工程服务性收费，可通过提高管理团队水平和完善管理制度降低成本。

2.2开发设计阶段

一是要明确清晰的定位产品，良好的规划方案能较好地满足客户需求和爱好，有利于在最短的时间内销售出楼盘，迅速回笼资金，降低楼盘所面临的风险。二是选择有资质且经验丰富的设计单位，在满足工程功能所需的前提下，通过合理优化的设计最大程度的降低项目投资成本，减少设计变更和返工的几率。三是设计成果质量和进度做出明确的规定，合同付款条件应对设计成果的质量进行审核后再付款做出要求，避免只重视进度而忽略质量。合同中还应对设计进度作要求，避免延长设计周期，影响项目开展进度。四是设计过程中，涉及到的技术参数较多，如钢筋混凝土用量、给排水用水指标、机电选型等，应对其进行严格的审核与复核，确保各项关键技术能满足相应技术指标要求。五是增强图审和成本核算的水平，不断提升会审内容的全面性和会审制度的规范性，最大程度确保施工图的合理性以及施工技术的可行性。

2.3招标阶段

（1）必须严格按照法律法规，采取公开招投标的方式确定施工方。这不仅能够杜绝因私人关系导致不符合资质的施工企业参与项目，还能体现公平性，这种竞争性的投标也能够有利于成本的控制。

（2）房地产开发方必须在招标书中明确项目的范围、内容及要求条件等，并列出对投标单位的考察指标。招投标时，对不同的投标单位进行综合打分，选择最优的单位作为施工单位。特别是，一旦项目的范围、内容要求等不明确，会导致后续施工活动出现任务不明，责任不清的情况。

（3）应该提前详细了解项目周边的供水、供电、供气网络分布情况，与相关管理部门进行协调，尽可能的降低这些配套工程所带来的成本。

（4）应该建立施工队的评价体系，对多个施工队进行评价，为施工队的合理安排提供依据与保障。

（5）严格控制分包，避免不符合资质的施工企业或人员参与项目。

2.4建设阶段

（1）人工费的控制

为控制好人工费用，康博置业通过加强人力资源，合理调整所需人员的总量，并通过适当的激励制度，提高人员的生产效率。此外，对施工类人员费用以工作量来确定人工费，而不是靠人头，从而控制费用总量。

（2）材料费的控制

材料费的控制涉及到三个方面，分别是数量、价格与何时订购。这是因为成本管理并不是孤立存在的，往往是伴随着进度管理。一旦工程进度进行到要开始某一项活动时，就必须提前确定好需要购买的材料种类、确定好材料采购单位、价格，及时采购。房地产项目为方便材料费用的控制，采用信息管理的手段，运用专业的采购软件记录材料的采购与使用情况。

（3）机械费的控制

房地产开发项目中的机械费主要来自工程施工的机械设备，这些机械设备一般采用租或买的方式来获取。根据以往的工程经验，对经常使用的机械进行购买，而对并不太常使用的机械进行租赁。此外，对各种机械设备定期进行检修，以保证设备的完好率。

2.5核算阶段

（1）认真收集相关资料，以合同为依据，明确各承包商的工作范围，价款结算方式以及出现问题或风险时的责任归属，对结算中费用如何结算进行规定。

（2）严格把控现场管理人员的现场签证，当遇到需要签证的情况时，必须按照规定手续办理签证，及时收集现场资料。

（3）对工程中的变更要直接体现在竣工图中，小变更直接变更，大变更则需要重新绘制竣工图，这样待结算时就可以以竣工图为依据，避免出现混乱的情况。

结语

房地产开发项目投资成本管理应贯穿于整个工程建设过程中，重视投资项目全过程成本管理，对于增强房地产开发企业的盈利能力，对推动房地产行业的健康发展有着最为直接的作用。

参考文献：

[1]王辉摄.浅析房地产开发企业在工程施工中的成本控制[J].企业管理，2016.

[2]陈晓航.房地产开发企业投资决策分析与成本控制研究[J]商业经济，2017.

[3]武辰阳.我国上市公司的财务困境成本及其影响因素分析[J].现代商业，2017.