房地产财务风险及防御研究

房地产财务风险及防御研究

曹文东

郓城县房产管理局山东菏泽274000

摘要：在房地产企业经营发展的过程中，由于其企业业务的特性，企业本身对于资金的利用上具有很高的要求，只有确保资金投资回收的有效性和资金使用的稳定健康，这样才能帮助企业更好地扩大规模，提升自身经济效益。面临愈发严峻的内外部形势，房地产企业必须要正确地对待和分析自身的财务风险，客观地进行探究，提出可行的治理应对策略。本文对房地产财务风险及防御进行了探讨。

关键词：房地产；财务风险；防御措施

房地产行业作为一个高风险的行业。因此，房地产企业应该重视对于财务风险进行防范。如果要避免财务风险的出现，要求不断提升财务风险的防范意识，对企业资本结构进行优化，策划较为有效的措施，控制房地产企业的财务风险，促使房地产企业良性发展。

1房地产财务风险的现状

1.1筹资风险

筹资风险是房地产企业筹资活动自身带来的预期与实际的效益差别，包括收支性筹资风险和现金性筹资风险。收支性筹资风险指房地产企业资不抵债、无法偿还债务的偿还性风险。当企业收入不能与支出抵减的情况发生时，就会导致企业的净利润减少，造成企业通过资产偿还债务的能力变差，也就会造成企业财务风险加大。收支性筹资风险可以通过企业的资产负债率及盈利情况进行识别。现金性筹资风险是指会造成企业不能按时支付债务本息的风险，它可以通过企业一定时期内经营活动产生的现金流量净额、投资活动产生的现金流量净额、筹资活动产生的现金流量净额来反映。

1.2投资风险

投资风险是在房地产企业投资活动中造成企业财务成果预期与实际相差异的不确定因素，具体分为两种：一是企业对内投资活动；二是企业对外投资活动。企业对内投资主要目的是为企业生存经营提供必要物质条件从而谋求经营利益。如果企业对内投资不科学，会导致投资所形成的资产结构不合理继而不能达到企业的预期收益。由于房地产企业实物资产规模庞大，对实物投资的增长率波动也较大，因此对内投资风险较大。对外投资风险是指企业由于市场环境变化导致企业对外投资的收益实际与预期的差异。房地产企业将长期股权投资定义为该企业对被投资单位具有控制、共同控制或重大影响的长期股权投资，当前房地产企业股权投资降幅较大，投资收益波动情况剧烈，在投资风险上存在问题。

1.3营运风险

营运风险是由企业自身能力的局限所导致的运营失败或达不到预期目标所造成的差异。可从营运资金周转情况和存货周转情况两个方面分析。营运资金周转情况主要通过房地产企业流动资产、流动负债、营业收入、流动资产周转率四个指标反映。存货周转情况主要通过存货周转率指标反映。基于当前的宏观经济背景，大多数房地产企业营运风险的现状是现有土地储备不足，开发项目减少，且存货资产的变现能力不强，运营风险日益严重。

1.4收益分配风险

收益分配风险是指可能会给房地产企业后续经营和管理带来不利影响的财务风险，主要表现在低股利分配对股东积极性的损害及高股利分配对企业偿债能力等方面的影响，并且我国法律将净利润的分配顺序规定为首先弥补亏损、其次再提取法定公积金等收益分配活动。由于当前很多房地产企业未分配利润一直很低，且多数处于亏损状态，因此应分配给股东分红的资金都用来弥补企业亏损，这在一定程度上将会使投资者的积极性受到影响，从而导致企业价值受到波及，由此形成房地产企业的收益分配风险。

1.5担保风险

担保风险是由于企业为其他企业提供担保，但在到期时被担保企业却没有履行还款义务的能力，造成担保企业承受不适当牵连而引发的风险。一般而言，当担保总额占企业净资产的比例超过50%时，即被认为存在较高的担保风险。在我国严谨的法律下，担保责任及连带赔偿责任无可逃脱，若某一子公司发生经营或财务问题就会连累到担保方，使得担保方的生产经营遭受严重打击。而且当前绝大多数房地产企业存在质押贷款、信用贷款等问题，如果出现差池，企业自身经营问题将遭受打击，难以保证企业后续的生产经营活动。

2房地产财务风险的防御措施

2.1优化资本结构，明确经营方向

房地产企业的资本结构，是构成企业总体资本的各项构成以及构成比例。现如今，资金结构不合理是造成房地产企业财务风险不断增加的主要原因，盲目举债，对外投资随意。房地产企业应优化资本结构，首先，应以项目为单位，在不同阶段，采取相应合理的融资手段。例如，在房地产项目的初期，房地产企业应以企业自有资金、股东投资为项目提供资金支持，而在项目开发期间应以银行贷款、信托融资、租赁融资为主要手段。此外，房地产企业应制定最合理的资本结构范围与方向，明确负债规模与比例；并以此确立最优化的，适合企业的经营方向，以防止盲目扩张和对外投资，降低财务风险，确保企业的可持续发展。

2.2拓宽筹资渠道，合理筹资结构

目前，我国房地产企业，特别是中小房地产企业的筹资来源大多依赖于银行借款，但随着银行借贷成本的增加，其所承受的财务风险也会进一步增加。因此，企业应积极探索多元化的筹资途径，合理安排筹资结构，平均筹资成本，力求实现更低的筹资成本和更小的财务风险。企业可以尝试融资租赁、典当、信托、发行债券或企业间拆借等多种方式，选择最适合企业规模特点和发展要求的筹资方式。

2.3完善项目销售模式

在销售方式上，要本着创新的理念，时刻瞄准目标客户，顺应时代和科技的进步，勇于尝试新的市场营销推广手段，不能故步自封；要敢于大胆尝试在互联网时代的营销手段，借助网络信息工具，锁定目标客户。在销售管理上，要加快销售人员薪酬管理等一系列制度改革，研究制定符合企业实际和行业特点的管理办法和措施，强化销售员工的主观工作意识，激励工作积极性。

2.4合理增加土地储备

土地储备是房地产企业对已经获得使用权土地资源的一种投资行为，可以称之为土地资本经营。城市土地的稀缺决定房地产企业储备土地的重要性，在房地产市场日趋成熟，竞争日益加剧的情况下，土地储备可以提高房地产企业防范风险的能力。同时，受宏观经济周期性影响，房地产企业也应储备一定数量的土地，这样经济景气时有房子可以卖，经济萧条时有土地可以开发。

2.5建立全面财务预算机制

防范财务风险对房地产企业来说尤为重要，房地产企业具有投资大、资金结构复杂等情况。所以，在进行房地产企业的项目投资前，应当进行全面的财务预算，尽量做到资金准确投放，以保证在整个项目过程中资金的收支合理分配，降低财务风险。因此，建立起全面性的财务预算制度是必要的。房地产企业应当基于企业战略角度考虑，在财务预算编制时，应对企业的收支、资金使用细节、经营状况等进行合理预估，使企业的资金能够得到高效运用，这样不仅能够保证企业的现金流动合理，提高企业盈利值，而且能够有效防范财务风险，以便让房地产企业能够走得更远。

2.6根据企业财务状况确定较为合理的负债规模

适度的负债规模能够起到较强的财务杠杆作用。因此房地产企业应当根据自身的财务所处状况确定相应的负债规模，例如当企业的财务状况稳定且开发规模较大时，管理层应当积极关注外部市场环境，当投资利润率高于借款利息率时，可适当提高负债规模，同时考虑房地产企业项目的开发周期长的实际情况，房地产企业应当采取长期负债为主、短期债务为辅的负债结构较为合理。

结束语：

总之，财务风险对房地产企业的影响很大，对企业的财务风险进行详细的分析、整理，并制定出防范措施，有利于企业的长远发展。

参考文献：

[1]徐永流.新常态下房地产企业财务风险浅析[J].经营管理者.2017(15)

[2]李笑梅.论企业财务风险成因及防范策略[J].财经界(学术版).2017(03)

[3]张艳.房地产企业财务风险防范与控制[J].时代经贸.2017(34)