安置房项目代建管理研究杨军

安置房项目代建管理研究杨军

杨军

江苏方正工程造价事务所有限公司江苏无锡214001

摘要：当前国内安置房项目的展开多以政策福利的方式进行落实，然而在政府资源以及对应的建设能力上缺乏有效的施工形式，所以安置房的具体建设经常以代理的形式托付给第三方进行建设，政府以监管方的身份出现于项目当中，以保证安置房工程按照预期标准进行建设，不过在运行过程中安置房项目本身的代理建筑会产生诸多实际问题，需要提出有效的解决方法，在多年多地的运营经验总结当中，已经基本能够提出对大部分问题的解决方法，也说明在安置房建设项目当中我国逐渐积累了大量的有效经验可供后续项目借鉴。

关键词：安置房；代建管理；项目研究

引言：

我国的社会领域建设效果逐步提升首先体现在住房面积以及房产拥有数量上面，综合国力的增强和土地管理的有效措施加强了我国在房屋建设种类以及形式上都有了极大的提升，而在安置房建设过程中，适用人群的不断扩大也造成了安置房建设项目效率要求的提升，而对应的工程质量也需要以严格标准进行保障，所以造成了当前安置房建设工程量大并且工期紧质量要求又高的现状，政府部门专门抽调资金进行建设，但在具体施工方面则需要第三方的加入，为避免贪腐问题出现，同时也在探索合作方式上的有效契机，以保证安置房代理建设的正常运行。

一、代建制度的产生与内涵

当前我国建设工程项目尤其是公共房地产设施的建设过程主要采用的市政府投资，第三方投标招标建设的方式，这一过程与制度的形成是在不断的社会建设探索当中完成的，大部分福利房屋尤其是当前的安置房建设过程主要是为了满足拆迁人口以及城市、农村无房人口的具体需求而进行的建设，在福利保障以及社会幸福感和稳定性的维持方面产生足够的影响。然而政府的投资资金虽然相对充足，但是对于建设过程却缺乏足够的资源支持，所以在项目建设上通常选择第三方代理的制度，通过招标符合对应资质的建设单位承接项目，同时政府部门作为主要的监管方在安置房建设当中也需要承担对应的功能性职责，安置房本身的投资金融效应具有相当高的收益额度，进行对应的房屋建设必然要投入对应的资金比例，然而在流程当中经常因为贪腐问题导致房屋工程建设难以达到对应的质量，甚至在资金链断裂的情况下难以直接完成对应的建设流程，不仅对于安置对象是一种巨大的打击，同时对于政府公信力也是一种无谓的折损，所以当前完善这一制度尤其是在资金供应以及具体建设质量上需要进行着重的改善，加强项目建设与市政规划、交通环卫等多领域的沟通，保证在建设当中的项目达成效果[1]。

在具体管理方面，现行的代建制度首先是为了保证社会福祉投入的项目，因此在资金投入方面虽然有充足的来源，但仍旧应当保持工期的合理性，避免拖沓和冗长的施工时间带来资本投入的增加，避免非合理性的损失，这也是在施工过程中的具体内涵，为保证投资资金的有效利用而做出的具体规划，对于市政工程的建设与发展来说，也是一种具有良性促进作用的措施。

二、代建制度的实现重点与落实中的问题

无锡市城际铁路惠山站安置小区A、C、B、D地块（榭丽花园安置小区），项目利用BT模式由无锡环融房地产开发有限公司代建；施工总承包单位：江苏江都建设集团有限公司、江苏中苑建设集团有限公司、华虹建筑安装工程集团有限公司；监理单位：无锡宏达建设咨询有限公司。其中A区面积171285m2、C区面积174870m2、B区面积139000m2、D区面积161000m2，均为框架剪力墙结构、小高层和高层住宅楼，楼层最高处30层92.8m。在代建过程中对于项目的规划往往是最先期阶段要解决的问题，对于建设效果的愿景协调是政府部门以及安置房对应人群以及设计单位方之间需要协调的问题，以图1所示的效果图作为最终完成效果的对照参数，并且在建设过程中根据这一需求构建对应的材料和工程周期需求表单，保证工程建设的时间规划符合具体的项目安排[2]。

图一安置房设计规划效果图

而对于过程中的资金使用和管理则有现场的专门项目组负责，其中代建方以及政府部门各自抽调人员进行资金需求项目的收集以及具体的发放流程的处理，当前对于资金链的处理是以代建方面为准，为保证具体的施工效率，在放款流程上应该做到公开透明同时留存对应的证明，对工程的事后验收和材料核对留下足够的对照证明，另外在房屋的性质方面，本安置住房本身属于沪宁城铁拆迁政策住房，因此在施工材料以及建设质量上丝毫不能够妥协，及时对于施工方进行严格的监管（订立材料管理制度）避免材料的偷换以及其他施工过程中的实际问题隐患的发生，如图二所示，通过专门施工监督人员岗位负责的制度落实来保证安置房的代建效果符合实际需求。

图三安置房代理建设施工现场文明工地奖牌

2、工程质量管理

在惠山区建设局质量监督站的监督指导下，在监理及业主工程师的现场指导下，组织施工单位依据设计图纸的要求和执行相应的技术标准，精心组织施工，把好材料进场关，对所有工程上使用的建筑材料，构配件均须具有产品质量出场检验合格证，并按规定有监理见证，送样检测合格后，方可用于工程上，施工单位项目部每天召开班组长以上人员例会，及时对施工中存在的问题进行协调解决，把施工中要注意的问题在例会上当场解决，项目部健全各项管理制度，各项质量管理体系，每道工序完成，由专职质量检查员，检查合格后，移交下一道工序，班组之间做好交接手续，确保整体工程质量合格、优质；鼓励技术创新在施工中得到应用。

3、工程安全文明管理

榭丽花苑安置房工程分别由江苏江都建设工程有限公司、江苏中苑建设工程有限公司承建施工、华虹建筑安装工程集团有限公司，各公司项目部工程开工即制定了一整套切实可行的施工管理措施，确保现场安全文明达到“文明工地标准”，以项目经理为创建工作主要负责人，成立由项目部的管理人员及各班组长等参加的管理网络，并层层分解和步步落实，把创建文明工地工作，贯彻落实到各分部分项工作流程中去；安全管理工作：按照国家《建筑施工安全检查标准》，制定现场安全生产责任制，制定应急预案；制定现场安全人员人员签到制度，每天到代建现场项目部进行签到后现场巡查。

每天班组上班前进行三级安全教育，各项目部设置大型图文并茂的展示牌，并现场讲解，使职工深刻领会，牢记心中，严格遵守安全“十不准”的规定，确保无安全事故，加强工地消防工作，每楼层配置了干粉灭火器，严格动火审请审批制度，杜绝火灾事故的发生；

各项目部设立安全生产文明施工专项资金及台账，检查确保各项安全设施到位，加强全体员工的学习和培训，长期开展各项安全活动，

施工场地按照施工组织设计总平面规划，布置临时设施，材料堆放规范，施工车辆停放整齐；施工现场配置配套相关的安全设施、卫生设施，及时发放劳动保护用品；施工现场工地实行封闭式施工，施工区与办公区、生活区分隔，工地搭建彩钢板活动房的办公室、会议室，办公室前浇筑水泥停车场地，硬化场地道路，场地周围绿化，水冲式卫生间，设置职工娱乐活动室，并配置投影电视，以丰富职工文化娱乐生活，设立卫生保健急救箱，职工宿舍统一整齐，宿舍内物品排放整齐有序，定期检查，专人打扫，做到无异味，建立卫生责任包干制度，食堂炊事员持卫生证上岗，为创建和谐平安工地，营造和谐稳定的内部环境，促进社会的和谐稳定，配备门卫保安人员，建立门卫制度，严格巡逻保卫，做好外来人口管理，严格执行三证制度，做好易燃易爆等危险品的管理及其他物品的登记管理，建立农民工学校，加强职工各类技能教育培训，增强职工的安全意识、法律意识，劳动技能和自我保护意识，寓教于乐，丰富职工的业余文化生活。

4、工程进度计划控制管理

根据施工总进度计划，每周通过例会检查落实，并且用横道图比较法与进度计划进行比较，进一步分析对进度目标控制的影响程度及其产生的原因，进行追回落后工期的措施和时间表，在每周的例会上根据进度滞后原因部署赶工措施，在保证施工质量的前提下，狠抓工程进度，确保在合同约定时间内全面竣工验收。

除了施工过程本身的问题，代建工程的选址和规划本身还是需要政府部门进行，而代建方单纯通过完成工程项目的建设来获得收益，这一流程虽然明确，但是从具体的指标上出发，实际施工环境和设计方面的对接缺乏一定的沟通，代建方在施工过程中经常因为与设计流程不符合的实际环境需要进行沟通和协调处理，在这一方面惠山站区管管理委员会做得很好，专门安排对接的工作人员负责，实施解决施工中遇到的问题；尤其对于安全施工方面的意识，也专门着重加强，避免不安全的施工流程导致严重后果并取得了很好的效果，榭丽花园安置房安全质量和文明施工作为惠山区的重点工程进行推广（如图四）。

图四质量安全和文明施工现场会暨安置房建设推进会

三、代建制度施工中后期的细节问题和应对方法

在项目实际施工以及后续验收环节中，人员的调配以及协调才是最需要解决的问题，大部分实际操作需要通过施工单位来完成，但是在具体的施工模式以及技术方法上，政府部门缺乏足够的监管力度，容易导致在最终使用效果上的不足，尤其对于后续的配套设施，包括供电、供水以及燃气等内容上具有相当高的专业要求和安全方面的需求，如果不能够完全满足对应需求，政府部门投资建设的安置房项目将受到极大的冲击和社会舆论影响，所以在本项目代建的中后期施工过程中对于类似的细节问题也妥善进行了处理，具体要从以下几个方面入手：

首先安置房项目的重点问题在于资金节点的分配问题上，代建单位投入虽然将全部资金预存在对公账户上，通过专门人员审核流程并配发资金满足施工需要，但是一般会按照先前制定的时间节点和工程进展进度进行发放，然而实际工程工作中经常会出现意外状况需要提前申请资金，此时双方的矛盾会逐渐产生，导致资金拨付不及时的问题出现，为了妥善解决这一状况，应该充分保障人性化的资金管理，尤其对于施工方的实际需求，如果符合工程项目的需要，经过必要流程审核以及材料支持之后，都及时沟通协调迅速发放对应款项避免工期延误[3]，如图五所示的代建房屋工程项目，在完成图上效果的过程中，必然因为多种市级环境问题与政府方面产生异议，但在施工周期上没有延误，作为政策住房一方面要满足居民需求和居住条件，同时在建设过程中也应当充分考虑谨慎决断，才能够带来良好的居住效果以及房屋建设成果，另外在后续的城市项目规划中，充分体现人文属性加强施工过程中的有效沟通，同时重视法律层面的问题，避免资金贪腐问题出现，才能够有效完成对应的工程建设。

图六如期完工备案表

四、结束语

代理建设制度一方面是我国政府投资项目当中重要的创新形式，是对于我国市场经济的一种重要体现，同时也是对传统的国家建设形势的改善的具体实现方式，从专业化水平以及施工方法和监管流程上的提升也是对于我国政策制度落实形式的一种新尝试，对于政府投资的有效使用更能够带来福利制度的有效落实，对于人民福祉的充分满足也是提升国家国民幸福感的关键指标。

参考文献：

[1]吴燕滔.代建制在政府拆迁安置项目中的应用[J].江西建材，2017（1）：291-291.

[2]赵方忠.跨区疏解安置样本的启示[J].投资北京，2017（7）：14-20.

[3]丁建军.?新常态下房地产代建项目管理绩效改善及评价研究[D].?2017.

[4]叶玉娇.代建项目实施过程中的投资控制要点[J].福建建材，2017（6）.