旅游地产规划设计思考——藏马山国际旅游度假区会所设计

旅游地产规划设计思考——藏马山国际旅游度假区会所设计

李一凡

深圳大学建筑设计研究院有限公司

摘要：旅游地产正在成为如今房地产开发的又一热点，在国内发展前景广阔。文章通过对藏马山国际旅游度假区案例的介绍，思考旅游地产开发、规划所应注意的几个问题。

关键词：旅游地产；藏马山国际旅游度假区

随着我国经济的迅速发展和人民生活水平的不断提高，旅游地产逐渐进入人们的视野。旅游业需要借助地产来拓展利润空间，地产业也需要借助旅游业来开疆辟土，这是旅游业和地产业产生“捆绑价值”的前提和契机。可以预见，在土地政策调控落实后日趋紧张的资源供应，开发商对旅游地产的青睐将推动国内旅游地产市场加速发展，走向成熟。

旅游地产的界定，从广义上理解，是与旅游相关的各类土地附着物，包括主题公园、温泉疗养、娱乐设施以及其他功能性建筑等；从狭义上看，则是依托于旅游资源的各类房产物业本身，如度假别墅、酒店、会议中心、商铺等功能指向明确的建筑，实则应称之为旅游房地产。总体而言，可分为四类：

一是旅游景点地产，主要指旅游区内为游客旅游活动建造的各种观光、休闲、娱乐性质、非住宿型的建筑物及关联空间；

二是旅游商务地产，主要指在旅游区内或旅游区旁边提供旅游服务的商店、餐馆、娱乐城等建筑物及关联空间；

三是旅游度假地产，主要是指为游客或度假者提供的，直接用于旅游休闲度假居住的各种度假型的建筑物及关联空间；

四是旅游住宅地产，主要是指与旅游区高度关联的各类住宅建筑物及关联空间。

旅游地产开发的形态主要有休闲度假住宅、产权酒店、时权酒店、高尔夫别墅、主题旅游度假社区等。

我国旅游地产正处于起步阶段，随着越来越多的购房人开始关注居住环境的品质，旅游和房地产在这种需求下形成良性互动。随着人民生活水平的提高和观念的转变，越来越多的项目开始借助风景名胜区和城市周边的山、水、园、林来作为开发的卖点，包括旅游、休闲、度假、置业等非主流市场进入消费者的视线。权威分析报告显示，按目前每年10亿人次水平的旅游人数和5000多亿元的收入计算，预计到2020年，中国将成为世界第一大旅游目的地国家和第四大客源输出国，旅游需求将在未来十年中以每年8.5%的速度增长，而每年旅游业则至少有10%的增长空间。旅游业的兴起为旅游地产提供了强大的需求支持。

目前我国旅游地产面临着几个问题：（1）策划观念亟须转变。旅游地产不是普通房地产品，许多旅游地产项目还是以房产销售为核心的开发模式，旅游设施只是作为房地产产品的附加值；（2）产品类别单一。旅游地产的产品类别以居住为主，供游人游玩、休憩的产品开发不到位。（3）投资开发重销售不重经营。普通房地产项目，以销售为主导。而旅游地产则是“销售+经营”才能有助于项目的长久发展。本文结合藏马山国际旅游度假区，对规划设计的要点作简要的分析。

藏马山国际旅游度假区坐落于青岛市黄岛区藏南镇，以其独特的自然景观和区位优势吸引大批游客，度假区区位优势明显，周边风景区云集，北依铁橛山，东靠大珠山风景名胜旅游区，东南临琅琊台国家风景名胜区，西与日照五莲风景区衔接，地势险峻，美景如画，作为青岛市未来重点开发的十大旅游区之一，发展国际化度假休闲产业具有巨大的市场潜力。

项目选址远离繁华都市，隐藏在这群山峻岭、浓荫翠绿之间。规划区内地形复杂，地势起伏较大，我们在规划设计中关注的重点是以自然山体、天然植被为依托，合理利用地形高差，研究建筑形态与山体环境的契合关系，着意营造如诗如画般的山地空间效果，其次是最大化利用度假区现有的自然资源，避免视线遮挡，使每户都能享受到自然风光，体现世外桃源般的质朴和静谧。

本项目用地为山地，12个地块分散在场地之中，面积小、形状狭长，且每块用地范围内高差起伏各异，用地整体利用难度较大。这些因素对于别墅区的平面布局和空间形态均造成影响，如此使得规划设计比一般的山地规划设计有更多的限制条件和不利因素。设计之初我们首先对地形进行深入分析研究，思考适合现状地形的建筑布局方式，主要体现在以下几个方面：

建筑布局依山就势、建筑空间灵活多变

由于基地呈狭长带状，我们采用行列式的建筑布局方式，将别墅沿场地周边顺应山势布置，尽可能的减少建设对原始地形的人为改变，使12个别墅组团犹如伸展开的手指楔入山地绿化之中，呈现层层跌落的空间形态，建筑的高低错落变化与山体轮廓线形成对比和呼应，建筑与地形浑然一体，令人产生无限的遐想与回味。

并且，我们还根据不同的地形采取多元化的建筑空间形态设计。根据地形的特殊条件及面积的要求，设计五种基本户型，在此基础上，通过建筑分层入口、停车库位置、体量、等多种变化方式共演变出15种不同的空间布局方式来适应地形的变化，消化地形高差。同时也有利于形成不同形态的室内外空间环境，丰富空间形态。

避免视线遮挡，空间步移景异

别墅布局朝向景观面展开，通过地形高差的变化、建筑布局方向的扭转等方式避免视线的遮挡，使每户都能享受到自然景色，地块端部布置大户型，享受最佳视野。

山地地势的跌宕起伏，建筑的灵活布局，道路的自由延伸，促成了山地视觉效果随观察角度、方向的变化而呈现出步移景异的视觉享受，空间时而开敞，时而内聚，给人以舒爽愉悦的视觉享受。

为了联系不同高程的住宅组群，适应地形，满足机动交通与步行交通的双重需求，设计采用自由形状的道路格局，随地形自由蜿蜒，形成迁回曲折的道路形态，从主干道派生出尽端式支道。建筑围绕道路顺等高线布置，形成流动延伸的带状空间形态，将单体建筑联系形成一个有序的整体。建筑的布局疏密有致，空间开合变换，形成韵律感。

住宅类型的多元化选择

基地内建筑均为独立式别墅，户型内每个房间都拥有良好的采光，实现自然通风。经过对房型面积指标的分析研究，以及根据住宅项目单体多样性的特殊要求，我们共设计了五种基本户型，户型设计的一大特色是设置了不同标高的多级入口，通过入户方式的变化形成与地形的呼应关系。如A2户型，住户由地下层北侧、一层东侧均可入户。同时，每一种类型的住宅又产生多种变化手段，如套型的不同分隔方式、停车的方式，以及住宅的体量、高度、屋顶形式和组合上变化处理等等，共有15种户型。增强了住宅的适应性和可变性，形成统一风格下不同形态的多样统一。

户型设计则力求创造一种舒适的空间关系，注重中国人的传统生活习惯和现代生活需求，别墅户型面积从200㎡到400㎡不等，满足了不同类型客户的需求。四周被花园包围，室内和室外视线交融，景观渗透。既满足了住户对私密性的要求，也营造了友好的邻里氛围。所有别墅配备有私家电梯。

造型设计体现地域性

立面造型设计上，延续青岛地区建筑特色，采用坡屋顶的造型，坡屋顶重叠交错，造型丰富，呈现一种水平展开之趋势，舒展、平衡，与环境融为一体。墙体采用当地盛产的石材为主，与木材搭配。充分发挥材料的质感，色彩和组合特色，营造清新明快的山林情调，清新不俗，与山势有机结合，反映出了浓郁的地方特色。

参考文献：

[1]谢崇维浅谈旅游地产的规划要点

[2]沿海企业与科技2010年第09期