关于建设项目中代建单位应如何协调监理单位工作——成本篇

关于建设项目中代建单位应如何协调监理单位工作——成本篇

孙运民

绿城乐居建设管理有限公司浙江杭州310000

摘要：项目代建制引自于美国的建设经理制。建设经理制是业主委托一个称为建设经理的人来负责整个工程项目的管理，管理内容包括可行性研究、设计、采购、施工、竣工试运行等工作，但不承包工程施工费用。那么如此复杂的工作量仅靠代建可以妥善处理吗？

关键词：项目代建；成本控制；工程监理

导言

委拖方投资项目“代建制”，是指甲方投资项目经过合规合理、公平公正的原则程序，委托有相应资质的工程管理公司或具备相应工程管理能力的其它企业，代理投资人或建设单位组织和管理项目的建设，由建设单位选择有资质的项目管理公司，作为项目建设期管理者，全权负责项目建设全过程的组织管理，促使委托方投资工程“投资、建设、管理、使用”的职能分离，通过专业化项目管理最终达到控制投资、提高投资效益和管理水平的目的。实践证明，“代建制”是控制建设规模、建设工期和建设投资的行之有效的管理方法。本文就介绍在代建制下代建方如何协调管理参建单位，如监理单位——

“三控、三管、一协调”已成为建设工程管理人员的常识性知识，而作为房产性企业，成本管理对于业主而言是重中之重。

每个项目的开展在前期应有一个合理的目标成本，后期再围绕该目标展开成本控制工作，目标成本的合理性将决定该项目在实施过程中是否能按照业主的基本意愿进行下去。由此可见成本控制在一个项目的重要性及其决定性的关键所在。

2013年某公司代建于浙江宁波市场的拓展中中标一私营企业8万平方的总部大楼新建工程。13年底该司从立项开始介入至16年底该项目主体工程仍未完成。项目进度是有所滞后的，撇除建设方管理班组关系复杂等因素之外，其中滞后该项目的主要原因便是成本。业主对成本关注度积高——必须控制在3亿的总投资内。而因投资额的有限也产生了一系列的小故事，其中因为成本在设计招标过程中不得不放弃看中的上海某家高端设计院，因为成本原因在施工图设计时翻来覆去的调整、变更、替换理想材料，致使设计阶段便花去了一年多的宝贵时间，因为成本而盲目选择低报价低资质代理公司，后期致使组织招标、评标、合同拟定等工作无法开展，最终替换代理公司。以上这些仅一个项目便已把成本目标的重要性体现的淋漓尽致。可见目标成本的不合理，将会给项目建设带来很大的工作难度甚至无法开展下去。

建设项目参建主体较多，那么如何就成本问题管控监理单位成为一个值得引人深思的问题。

下面我们将就成本控制中代建单位应如何协调与监理单位对图纸、招标文件、清单、投标文件、合同、进度款、联系单（签证）等审查核对工作展开论述：

一、图纸

建设工程监理按监理阶段可分为设计监理和施工监理。设计监理是在设计阶段对设计项目所进行的监理，其主要目的是确保设计质量和时间等目标满足业主的要求；

图纸是项目的纸化产物，项目的品质好坏取决于设计任务书的思想、设计师的责任心。然后再有责任心的设计师也不是完美的，大量的工作必然会给项目本身带来一定的瑕疵感，那么应该如何去找出这些瑕疵并解决呢？

组织设计管理团队对图纸深化解读，从图纸中揣摩设计师意图与委托方需求，质疑有没有满足相应的功能。以设计规范的目光寻找项目的痛点，做到鸡蛋里挑骨头的感觉。务必让设计产品满足委托方的功能性、各专业系统性、项目全寿命周期等要求。

二、招标文件

1.审查招标工作范围、招标内容、招标界面是否符合该项目的实质性要求、审查招标文件的拟定是否满足业主的相应诉求或对超出同类行业标准提出合理化建议避免不必要的投诉。

2.其次招标文件的商务部分与技术部分一般由不同人员编写，应注意两者之间的一致性，做好检查很重要，比如各部分是否存在不协调、重复和矛盾的内容，这种不一致的信息容易对投标工作带来困扰。为了最大限度地避免说法不一致的问题发生，应尽量减少多处阐述统一事项。

三、清单预算：

1.熟悉图纸，了解招标范围，细审清单子项，拒绝出现漏项、多项、错项问题。

2.各专业范围界限要清晰，切不可出现重复招标内容。

3.核算预算造价，对主要材料单价及其品牌出据合理化建议，核算造价指标严防超概和造价失衡等问题。

4.清单项目特征是清单的灵魂所在，施工单位工作内容皆反应于此，这也是施工方好做文章的内容之一，所以对于清单项目特征的内容表述要有条理性、多面性，如实反映现场实际施工情况。

四、投标文件：

评标过程中，因评标时间的局限性、评标专家的随机性下并非所有问题皆能面面俱到或做出有效评选时，此时后期对投标报价的清标工作则显的尤为重要。对于招标文件要求内容表达含糊，严重的不平衡报价内容可以通过询标的方式寻求投标单位的认可与承诺。

五、进度款：

1.原则上关注两个基本要点：起付点、预付款起扣点。

2.时间原则，虽然常规性给监理的时间是7天，然而因部份项目参审主体较多，流程繁多——由施工方提出付款申请、监理审核、代建审核、跟审审核、业主。若是财政项目还需考虑到财政程序，所以工作需积极有效。

3.核查进度款子项时需与现场实际相符合，绝不可出现超付现象。

4.进度款审核主体多，表格格式需要清晰明了，表达直观。

六、联系单（签证）：

对于签证联系单时必须加以重视慎重处理，当出现一些施工变更且后期竣工图上无法表现出来的工作内容时，监理应该协同代建、施工方等多方主体共同现场核实签证，避免后期结算时无迹可循。当然在处理各类联系单时还需保证其联系单的必要性、真实性、完整性及联系单的计价原则不变；

1.必要性：结合规范性文件及施工现场经验确定产生该联系单的申请方所说依据在现场中有无必要按此种方式处理，避免过量过溢等现象出现。如施工方提出为满足防水要求，建议室外空调隔板在穿管时安装防水套管。

2.真实性：当产生联系单时，核查施工方是否按联系单要求施工，对于隐蔽工程需加以关注。如电线管的暗敷，现场可能采用吊顶以下区域暗敷，吊顶内明敷等方式，对些在签发联系单时应加以说明，避免结算工作忽视。

3.完整性：联系单是各个项目必不可少的非实质性产物，既然必不可少那必须妥善管理。或许联系单给人的感觉便是增加工作增加施工费用。其实不然，施工现场确实是造成费用增加的联系单较多，但减少工作量造成费用核减的也不少。如原配电箱功率达不到相应要求，施工方提出扩容申请，并上报费用。此时监理单位应寻问取消的原配电箱费用是否上报？作为施工方核减费用的联系单可能会以遗漏为由不进行上报，而监理方应仔细核查，减少这种遗漏工作的发生，从而保证联系单的完整性。

4.联系单的计价原则：施工过程在计价时应严格遵守定额站发布的计价原则，工料分行，拒绝出现以工代料、以工带机等现象。望监理方严格把关、合理管控。

结束语

监理单位在建设项目中的重要性是毋庸置疑的，所管控的内容也绝非仅本文中成本控制这冰山一角的内容。望监理单位在后期管理时积极有效的配合代建单位，做到严格把关、合理管控，保证项目合理有序的开展下去。

监理人员一定要增强责任意识。监理工作能否到位，质量控制是否有效，主要是取决于现场监理人员的责任心。一个人水平再高、业务再精，但做起事情来是草草从事或敷衍了事，没有责任心，什么工作都不可能做好、做到位的，还不如一个水平一般、业务平平，但工作责任心较强的人做得好。只有责任心强的人，才会有质量意识、服务意识，职业道德才会好，才会不断提高自己的业务素质，才会主动监理、敢于管理，才能真正做到严格监理，热情服务。因此，有无责任意识是能否做好监理工作的根本。一名称职的监理人员，必须要具有高度的责任感、良好的职业道德、务实高效的工作作风。