从资金使用率看住房公积金管理及运作

从资金使用率看住房公积金管理及运作

林金顺

林金顺漳州市住房公积金管理中心363000

住房公积金的使用率，即个人提取总额、个人贷款余额、购买国债余额之和与缴存总额之比。如何认识和分析住房公积金使用率等相关指标，对于提高住房公积金管理和运作水平，具有着非常重要的作用。

一、提高住房公积金使用率是各方共识

㈠目前住房公积金整体使用效率不高。2008年末，住房公积金使用率为72.81%，同比降低1.78个百分点。住房公积金运用率(个人贷款余额与购买国债余额之和占缴存余额的比例)为53.54%。2008年末，全国住房公积金银行专户存款余额为5616.27亿元，扣除必要的备付资金后的沉淀资金为3193.02亿元。沉淀资金占缴存余额的比例为26.35%。巨额资金沉淀于银行，部分地区运用率不足30%，说明资金使用还没有最大限度地投入到住房消费市场。庞大的闲余资金与较低的资金使用率，意味着公积金制度没有得到有效运用。从全国整体形势来看，住房公积金使用率偏低，资金大量闲置。特别是中西部地区发展相对滞后，住房公积金贷款业务较少，归集上来的资金贷不出去，资金大量沉淀在银行的问题非常突出。大量资金沉淀，没有发挥效益，这是资源的浪费。沉淀于银行的资金，由银行操作事实上造成了职工利益的损失，加大了资金保值的风险，这不符合资本受益原则，不符合市场经济在资源使用方面的规律，此种现状亟待改观。

㈡造成住房公积金使用率低的主要原因：一是一些管理中心对住房公积金的管理抱有求稳心态，只求保值，而不力求增值；二是没有根据住房价格、贷款需求和资金量的变化情况，及时调整贷款额度、期限；三申办程序繁琐等制度本身的缺陷；四是贷款的地域局限性，如在全省范围内跨市异地贷款的问题尚未研究解决等；五是由于房地产经济发展水平、居民住房消费取向等因素不同，住房公积金贷款业务的发展在不同地区之间还存在较大差异，显现出区域不均衡的态势。加之金融优势不明显、市场推广力度较弱等因素，一直制约着公积金使用率的提高。

㈢采取行之有效的措施，提高住房公积金使用率。住房公积金具有信贷资金的特点，必须周而复始地运营，不断地发挥其资金职能，重复地进行投入、周转和增值，这样，才能最大限度地发挥资金的使用价值。如何使沉淀资金高效地运作起来，成为当前住房公积金管理中的一个主要问题。大力发展个人住房公积金贷款业务，提高使用率。

1、目前阶段，体现住房公积金高效运营的一个最主要方式，就是积极推行住房公积金个人住房抵押贷款，因为只有把住房公积金贷出去，才能既为购房者解决资金问题，又能使住房公积金获得收益，从而最大化地体现住房公积金的价值。住房公积金管理部门应树立服务意识，创新服务方式，应积极推行“一站式”、“一条龙”服务，建立有关部门联合办公制度，切实简化住房公积金贷款手续，缩短办事时间，增强服务意识，提高服务质量，为住房公积金贷款人提供利。同时要拓宽住房公积金贷款范围，积极发展职工购买商品房、经济适用住房、二手房、房改房及职工建造住房贷款，尽可能使缴交住房公积金的职工都受益。积极开发“组合贷款”(商业贷款和公积金贷款组合)以及购房商业贷款转化为公积金贷款等，为群众改善住房条件提供服务。。要充分发挥现阶段住房公积金“低存低贷”的作用，积极推动住房公积金贷款业务的发展，使住房公积金制度的优越性真正得到体现。

2、对沉淀在银行的住房公积金，应注重增值效益的提高。采取购买国债及集中账户存放等形式，在不违反住房公积金使用原则的前提下，提高住房公积金保值和增值水平。

3、实行公积金异地贷款能够提高公积金的使用率。据报载2008年7月，辽宁省鞍山、抚顺等7城市与沈阳签订异地贷款协议。今年4月3日，广东省广州、珠海、佛山等8个珠三角城市共同签署了公积金异地互贷协议。4月15日，北京市更是出台了北京与河北省秦皇岛市的异地公积金贷款政策。按照这样的趋势发展，住房公积金制度在更大范围内的联网合作指日可待。住房公积金使用范围的扩大深化无疑是一项惠及民生的有益尝试。

公积金运用率除了较低之外，更为严重的是区域的不平衡问题。曾有统计显示，我国上海、北京、天津、浙江、江苏、福建6省市的运用率超过60%，而海南、西藏、河南、甘肃、河北、贵州等地资金运用率不足30%，甚至一些地区在10%左右徘徊。若住房公积金的异地贷款制度在全国范围内得以推出，将提高这部分资金的使用效率。

4、创新机制，调整公积金使用政策，允许公积金适量发放经济适用住房和廉租住房建设贷款。从房改政策方面来看，经济适用房和廉租住房建设是住房社会保障体系的重要支撑，通过发放经济适用房和廉租住房建设贷款，直接为中低收入职工供应较低房价的住房，有利于解决中低收入职工的住房问题，同时可以平抑住房价格和居高不下的状况，必须严格控制公积金使用投向的顺序和比例，在优先保证个人住房贷款需要的情况下，才可以用于经济适用住房和廉租住房建设贷款。

二、防范住房公积金使用率过高的流动性风险

住房公积金管理者要长存忧患意识，以解放思想为先导，以改革创新为动力，深入落实科学发展观，牢牢把握住房公积金资金风险的源头，采取有效防范措施，将住房公积金资金风险控制在最低水平。住房公积金管理中心作为资金管理部门，属于高风险行业，要加强风险意识，建立风险管理预警机制。

㈠住房公积金的流动性风险问题。

自2008年年底以来，不少地方政府纷纷出台了各种刺激商品住房需求的政策。其中对公积金贷款规定的调整不约而同地成为诸多地方政府刺激住房需求的重要措施。自2008年年底以来，不少地方政府纷纷出台了各种刺激商品住房需求的政策。其中对公积金贷款规定的调整不约而同地成为诸多地方政府刺激住房需求的重要措施。如漳州市住房公积金管理中心按照市政府关于促进房地产市场持续健康发展的有关要求，就贯彻落实房地产新政推出四条举措：一是购买商品房首付，只要是公积金贷款，严格执行首付20%的规定；公积金贷款最长期限从20年调整为30年；公积金贷款额度，单职工最高额度从20万元调至25万元，双职工家庭最高额度从30万元调至35万元；在本市内购买自住住房的，首付20%后，住房公积金借款人可提取本人、配偶及同在一户的借款人本人父母、子女等直系亲属的住房公积金用于购买自住住房；二是从2009年1月起，发放的公积金贷款不再收取保证金；三是提请市管委会取消原住房公积金贷款需还清满一年后方可再次申请贷款的规定，从2009年1月起，职工再次购房，可在还清公积金贷款后次月，申请公积金贷款；四是落实公积金贷款放款时效，在向社会承诺的15个工作日内完成审批，并督促受托银行在贷款受理、签订借款合同、办理抵押登记及贷款发放要在规定时间内完成。其他很多地市也在首付比例、贷款额度、贷款期限等方面进行调整，成都、沈阳和河南等地还都放开了异地公积金贷款申请。

住房需求非常依赖金融工具，对利率十分敏感。由于住房公积金的贷款利率依据政策规定，始终与商业住房按揭贷款之间存在一定差距。为此不少地方政府都希望住房公积金贷款能在拉动居民住房需求方面起到率先和示范作用。更重要的是，银行住房贷款规则改变的权利目前还牢牢控制在银监会手中，各个商业银行出于自身信贷风险控制需要对贷款规则的调整也是很谨慎的，地方政府很难去干预和影响。但住房公积金的使用办法却一直下放在地方住房公积金中心，地方政府是可以直接影响和控制的。所以当地方政府希望通过金融手段来刺激住房需求的时候，首先就想到了去充分利用住房公积金这块丰厚的资金池。这是手中可以直接掌控的，调整起来其使用规则，自然方便又快捷。但大规模的政策改变，很可能给住房公积金本身的流动性安全带来很大隐患。

住房公积金跟银行存款有一定可比性，归集资金不能全部贷出，必须要保持足够的余额也就是流动性来应付存款人的未来提现要求，否则一旦无法应对支付要求，就会出现信誉破产危机。中国各家商业银行在贷款方面受到银监会的严格约束，除了有法定存款准备率，存贷比（发放的贷款与吸收的存款之比）都不得超过75%这根红线，这条规制被认为是中国金融机构之所以至今保持相对稳健的重要制度保证。

目前大多数地方的住房公积金中心由于种种原因，主要是贷款的诸多限制条件，造成住房公积金的资金是偏向过多闲置的，沉淀率比较高。但地区分布十分不平衡，虽然一些内陆和中部地区如河北省2007年末个贷率只有27.33%、2008年10月末35.51%，却也有不少地区尤其沿海发达地区的住房公积金的资金链实际是处于比较或十分紧张状况的。过高的住房公积金使用率，意味着资金流向很可能入不敷出，将使得当地住房公积金面临着较大的支付风险-流动性风险，正在一步步超越危险的临界水平。

尽管住房公积金的提现与支取由于受种种政策约束，不如普通商业银行的存款那么方便，近期远期的资金流出量都相对可测和可控一些，但流动性风险也依然是不可忽视的问题。从住房公积金的流出来看，除了要满足缴纳人对商品住房的购房贷款需求外，缴纳人还有权提取个人住房公积金账户的储存余额用于个人房屋的购买、建造、大修、翻修等其他与住房有关的用途，不少地方现在还可以用于租赁住房。而一旦离休、退休、因劳动能力丧失等完全离职、移居到其他城市和出境等所谓销户性提取，都是可以将账户余额做全部提取的。随着人口老龄化和城市人口流动加快，这部分情况的支付压力持续增大。另外，从住房公积金供给资金的流入来看，近期和远期情况都并不十分乐观。贷款需求旺盛的往往是沿海发达地区，但这些地区的住房公积金覆盖面已很高，缴存率也在很高水平，未来归集额增长空间不大。从漳州市2010年资金使用计划上可以看出，各县区资金流入(实缴额+回收额)与流出之差（提取额+发放额）为-3929万元，这意味着住房公积金资金的新增需求都已经超过新增供给，已经显示较为紧张的流动性风险。

所以，当各地大幅调整住房公积金贷款额度与使用条件后，贷款需求如果真如预期那样的猛然上升，但资金供给来源却不足，就很容易发生支付危机。满足贷款要求的却贷不到款，符合提现条件的却拿不出，一旦发生这样的情况，不仅将对住房公积金的信誉与信用将构成严重打击。

㈡未雨绸缪，及时调整政策以防范风险

各地2008年末随着房地产新政大力开放住房公积金个贷，才过半年多就开始纷纷采取紧缩政策了，很多城市，包括上海，在住房公积金管理和运行上都有同样的流动性危险潜伏。广州和南京都相继爆发住房公积金流入亏空的现象，南京更是不得不全面收紧住房公积金贷款政策。2009年10月10日媒体报道“南京全面收紧住房公积金政策”，南京市公积金管理中心召开新闻发布会，宣布全面收紧住房公积金政策，首个在住房公积金领域进行房地产政策的调整。由于南京市当年公积金的“库存量”明显减少，因此调整的“主题”就是缩减买房人的贷款金额，个人还贷能力系数由0.45下调至0.3；此外，购买面积在144平方米以上的高档房，以及夫妻双方中任何一方再次申请公积金贷款的，其贷款额度均下降为可贷额度的一半。据《第一财经日报》2009年6月17日报道“每月超支6亿广州住房公积金“入不敷出””，日前广州住房公积金管理中心披露，今年前5个月该市住房公积金支取量和缴存量出现“倒挂”：1~5月份每月的支出量超过归集量约6亿元，需要调用往年的归集量来满足需求。感觉到住房公积金资金量“窘迫”的广州，正酝酿出台住房公积金新规定来填补“缺口”。广州住房公积金贷款的量也在今年呈现爆发式增长，往年公积金的放款量约占房贷总放款量的10%，而今年则占到20%。面对窘境，广州市有关部门开始寻求资金平衡之道。消息显示，广州正酝酿住房公积金新规定：公积金可以按月提取，但账户内需保留半年的缴存额；公积金提取全部采取转账支付，不准提现；职工或配偶及未成年子女患重大疾病造成家庭生活困难，可申请提取；以及广州以外购买自住住房提取住房公积金的，所购房产须在职工本人的户籍所在地、工作地，或是在配偶户籍所在地、工作地。以2008年新增归集额202.92亿元计算，如果截留半年，将可以滞留101亿元的资金量，可大大缓解过度支取的压力。

我省的三明市截至2008年底住房公积金归集总额已突破50亿元，现住房公积金贷款余额20亿元，住房公积金个贷率为74.37％，比全省平均个贷率高18.47％，位居全省第一。然而近期三明市也对购房新政进行了调整，规定从2009年12月1日起，购买自住普通住房（不含自建房）且信用良好的职工的住房公积金贷款首付款比例从20％恢复为30％，原政策执行时间截止至2009年11月30日。

因此必须加强住房公积金贷款的风险管理，将防范工作前置。要建立资金流动性情况预警机制，如资金储备不足预警或资金过剩预警等，提高对风险的监督和管理能力。例如可以借鉴商业银行的机制，设置住房公风险控制点，规定住房公积金使用率中的住房公积金存贷比如果超过《商业银行法》规定的75%的警戒限，就应进行相关分析及探讨贷款政策调整的可能性，进一步完善防范贷款风险的机制。