SWOT分析在控制性详细规划中的应用——以惠州市江北西区金鸡地区控制性详细规划为例

SWOT分析在控制性详细规划中的应用——以惠州市江北西区金鸡地区控制性详细规划为例

黄景

惠州市规划设计研究院广东惠州516001

摘要：SWOT分析基于内外部竞争环境和竞争条件下的态势分析，将内外因素结合分析，可以对研究对象所处的情景进行全面、系统、准确的研究，其优势更在于方法应用的灵活性和简单直观。SWOT分析的特点与城市规划问题的综合性一定程度上相契合。控制性详细规划通过定性、定量、定界的形式，对土地利用性质和开发强度进行控制，为了确保其合理性，有必要通过SWOT分析，以现状调研为基础，将与规划区密切相关的各种主要的优势、劣势、机会和威胁等，通过调查列举出来，依照矩阵形式排列，然后用系统分析的思想，把各种因素相互匹配并加以分析，为确定功能定位、用地布局、规划策略提供依据。

关键词：SWOT分析；控制性详细规划

ＳＷＯＴ分析简介

SWOT是英文Strength（优势）、Weakness（劣势）、Opportunity（机遇）和Threat（挑战）的缩写。SWOT分析也称为态势分析，是由美国旧金山大学管理学教授韦里克（HeinzWeihrich）于20世纪80年代提出的，是一种能够较客观而准确地分析和研究现实情况分清利弊的方法，今年来在国土、战略、旅游等规划得到广泛应用。本文通过其在《惠州市江北西区金鸡地区控制性详细规划》中的实际应用，探讨如何在控规中应用SWOT分析。

1、金鸡控规编制背景

随着惠州市经济的快速发展，城市面貌日新月异。江北地区三环路以内的用地基本出让或已建，随着城市发展的需要，城市空间向建成区周边拓展的用地需求越来越强烈。规划区开发条件日趋成熟，急需通过编制控制性详细规划对土地利用性质和开发强度进行控制。

2、技术路线

规划以目标为导向，结合相关控制要素及现状条件进行SWOT分析和策略研究，提出规划区目标与发展规模，推导规划方案。（以下图1）。

3、现状概述

3.1人口增长缓慢经济发展较慢

规划区内涉及有岭背塘、英头、陈塘、老狮头、沙湖5个自然村。村庄总户数为775户，总人口4035人（其中：户籍人口3285人，暂住人口750人）。现有村小组的经济发展较慢，主要来源于土地出租、集体所有物承包、个人房屋出租、作物耕种、养殖等。2010年金鸡村的经济收入统计为：工业总产值413万元；农业总产值1021万元。

3.2居住环境较差设施配套缺乏

规划区内现状建筑以村民住宅为主，现状村民住宅现状村民住宅多为砖房及砼结构民房，年代已久的质量较差，建筑层数多为1-5层；近些年来修建的质量较好，层数多为5-7层。建筑风貌较为杂乱，局部地块建设量较大、建筑密度较高，消防隐患较大，居住环境较差。公共管理与公共服务设施主要有金鸡村委会及英头小学（10班）。已建成污水处理厂一期，处理量8万m3/d，占地6.5万㎡。

3.3对外交通条件优越内部交通缺乏

惠博大道道路红线控制宽度50米，双向8车道；陈塘一路及纬二路道路红线宽度均为36米，双向6车道。

3.4村庄建设布局混乱用地构成不合理

规划区总用地面积556.13公顷，现状城市建设用地面积116.23公顷，非建设用地约359.01公顷。现状居住用地比重较大，占城镇建设总用地的44.11%，而绿地与广场用地极为缺乏。

4、SWOT分析

通过上层次及相关规划解读、现状条件分析，规划区存在一定的优势和劣势，同时兼具机遇和挑战，具体分析如下：

4.1Ｓ（strength）优势：

（1）惠博大道改造完成、外部交通条件改善

惠博大道的改造完成，使江北地区和博罗的交通联系更加便利，大大提升了规划的外部交通条件。

（2）周边相关项目带动

奥林匹克花园居住小区、动车组运用所、绿道等项目的开发建设进一步带动本规划区的发展。

4.2Ｗ（weakness）劣势：

（1）村民建设情况复杂

规划区内分布5个自然村，现状村庄建设容量较大，建设情况复杂，给城市建设带来一定难度。

（2）现状基础设施缺乏

规划区内大部分为未开发用地，现状公共服务设施、道路设施、市政管道设施等缺乏；且现状地势较低，防洪排涝问题突出。

4.3Ｏ（opportunity）机遇：

（1）城市功能拓展“外溢性”显现

江北三环路以南用地基本已开发或出让，城市开发接近饱和，向三环路以北进行城市功能拓展的需求愈发强烈。

（2）周边自然资源丰富

规划区西南临东江，周边有东江水利枢纽工程、剑潭水库等，自然资源丰富。

4.4T（threat）挑战：

（1）妥善处理村民用地

规划需对现状村庄的改造提出合理的策略，在保证村民利益的前提下提升规划区的空间品质。

（2）营造高品质城市景观

充分利用现状资源，营造高品质城市景观形象。

5、规划策略

综合本规划区的现状条件、发展机遇以及面临的问题与挑战，规划将着重按照以下策略进行规划安排：

（1）合理利用资源、提升开发品质

在结合现状资源条件，规划限定要素的基础上，引入以城市设计为先导的控制指标制定机制。对于不同景观区域提出不同的、合理的地块指标。

（2）灵活划分地块、适应开发要求

依据上层次规划，规划区内规划路网格局较完整。规划在充分落实上位规划路网布局的基础上，局部核心地块在满足商务、商业、居住等群体建筑空间环境控制要求的基础上适当细分，以更灵活的适应开发建设要求。

6、功能定位

结合规划区的现状条件，综合以上分析，确定将金鸡地区建设成为：集商业、居住、综合服务等功能为一体的高品质滨水地区。

6.1高效、便捷的现代服务社区

规划结合公共服务中心拟形成高效、人性、便捷的现代商务、商业服务区

6.2多层面-网络化的绿化开敞空间

规划拟结合东江及中心绿地、组团绿地形成“多层面-网络化”的绿化开敞空间体系

6.3集约、人性的滨水城市形象

规划拟着力打造优质滨水景观带，主要包括：岸线：结合现状岸线和上层次规划，营造特色的优质滨水岸线。界面：打造富有现代都市气息，建筑风格统一，天际线优美的滨水城市界面。渗透：结合城市轴线、开敞空间、节点建筑，引江景入城。

7、发展规模

7.1用地规模：

规划区总用地面积556.13公顷，其中城市建设用地524.99公顷，水域28.75公顷。

7.2人口规模

规划区大部分用地处于未开发阶段，人口增长主要来自于居住用地开发建设后产生的聚积人口。按照规划区的发展目标，人口规模的测算应主要依据规划居住水平和建筑量。根据《惠州市城市规划标准与准则》（2007）中确定的指标，分别采用用地面积法和建筑面积法进行估算。

（1）按照居住用地人口容量进行推算规划区总人口约7.59万人。

（2）按照居住建筑人口容量进行推算规划区总人口约8.54万人。

综上所述，规划区总人口控制为8.6万人。设施人口按1.2系数上浮，为10.3万人。

8、用地布局

通过ＳＷＯＴ分析，规划区内部优势Ｓ：外交通的便利，结合外部机会Ｏ：拓展的需求，其结合部位即为机会点，完善交通拓展轴以迎接城市拓展的需要是规划区发展的切入点。

由内部的劣势因素W结合外部的挑战因素Ｔ，其结合部位即村庄问题为规划区的薄弱点，应着重考虑应对策略。

8.1功能结构

凭依规划区良好的外部资源条件，结合上层次及相关规划要求，规划形成“一带、两轴、三区”的功能结构：

“一带”：滨水景观带。结合滨江生态休闲公园和沿江建筑风貌，形成沿惠博大道两侧的景观风貌带。

“两轴”：分别为沿经三路形成的南北向城市功能拓展轴，沿金石西二路形成的东西向城市发展轴。

“三区”：包括一个核心功能区、一个居住片区和一个商贸服务片区。其中核心功能区指结合文化娱乐、综合医院、学校、体育公园、中心绿地形成的功能服务中心。（以下图2）。

8.2对现状村庄的改造建议

规划区局部地区居民点建设活动较活跃和混乱。规划建议对近期不进行改造的村民点，应加大对其的规划管理和监督，遏制村民违法抢建行为，以免为今后的改造带来更大的困难。原则上对规划区内的村庄改造以就地安置为主，对于改造条件成熟的村庄，规划建议以下改造措施：

（1）在搬迁型、更新型、整治型等建设模式中，为了充分发挥沿江土地的经济利用价值，实现规划目标，带动各自然村的经济发展，前期以整治为主，待条件成熟后，对现有村民点进行拆迁安置，规划考虑采取“搬迁型”改造方式。

（2）在政府、开发商、村集体、村企合作等建设主体中，村企合作结合了开发商与村集体分别作为建设主体的优势，更有利于改造的推进。

9、结语

综上所述，规划建议规划区内村庄近期以“整治型”为主，待条件成熟后，采取“村企合作+搬迁型”的模式进行更新改造。

参考文献：

[1]肖鹏飞，罗倩倩.SWOT分析在城市规划中的应用误区及对策研究[J].城市规划学刊2010（S1）

[2]袁牧，张晓光，杨明.SWOT分析在城市战略规划中的应用和创新[J].城市规划2007（04）：0053-0058